Действие договора аренды. Использование в арендных отношениях договора цессии

Заключение и расторжение договора арены

Договор аренды – самостоятельный вид договора, и для того чтобы он обрел юридическую силу его необходимо заключить, соблюдая ряд особенностей, присущих этому договору. Рассмотрим их более подробно.

Как уже упоминалось выше, сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Арендаторами могут выступать физические лица, индивидуальные предприниматели, юридические лица. В качестве юридических лиц могут выступать коммерческие или некоммерческие организации, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования. Для отдельных видов аренды и видов имущества к сторонам договора могут применяться дополнительные условия (например, для договора аренды зданий и сооружений). Об этом виде договора аренды будет описано в других подразделах. В качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также другое лицо, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.[22] При рассмотрении споров, которые вытекают из исполнения договора аренды, суды исходят из того, что договор аренды считается правомочных, пока не доказано, что он заключен с ненадлежащим арендодателем. Если будет доказано, что договор заключен с ненадлежащим арендодателем, то такой договор считается ничтожным, что освобождает стороны от исполнения ими своих обязательств по договору.

Объектами договора аренды могут быть земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и непотребляемые вещи. Аренда непотребляемых вещей предполагает возврат такой вещи арендодателю в первоначальном состоянии (например, недвижимое имущество, автомобиль, телефон, компьютер и др.). Поэтому из объектов аренды исключено имущество, которое, по своей сути, не может не потребляться (например, денежные средства). Также объектом аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Для определенных видов аренды также установлены ограничения в отношении передаваемых в аренду объектов. Так, объектом договора лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Исходя из рационального использования природных ресурсов, законодательством установлены дополнительные требования для заключения договоров аренды природных объектов. Участки недр могут предоставляться в пользование только на основании решения уполномоченного государственного органа. Участки лесного фонда должны предоставляться в аренду по результатам лесных конкурсов.

Как упоминалось выше, в договоре аренды должно быть точно определено какое имущество передается в аренду. При отсутствии таких данных, договор аренды считается незаключенным. Это установлено для того, что по окончании договора аренды арендодателю было возвращено то же самое имущество. В тоже время, сведения об объекте аренды могут быть указаны не в самом договоре, а в акте приема-передачи имущества, который является неотъемлемой частью договора. Но на практике, все данные об объекте аренды указаны и в тексте договора, и в тексте акта приема-передачи имущества.

Данные о сроке аренды, также необходимы при заключении договора, хотя, в настоящее время, это не является существенным условием договора аренды. Как правило, срок аренды устанавливается по соглашению сторон, но для отдельных видов аренды законодательством устанавливаются максимальные сроки, за рамки которых стороны выйти не вправе. Так, максимальный срок договора проката – один год, срок аренды водных объектов – 20 лет[23], а аренда участков лесного фонда не может превышать 99 лет[24].

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается.[25] Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то любая из сторон вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив другую сторону в установленные сроки.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок более года и начинает действовать с момента регистрации, а другие виды договора аренды начинают действовать с момента их подписания сторонами. Более подробно этот вопрос рассматривался выше.

Основания прекращения договора аренды определяет гражданское законодательство РФ. Чаще всего договор аренды прекращается по истечении его срока действия. В таком случае возможно либо заключить договор аренды с новым арендатором, либо заключить прекращенный договор на новый срок.

Гражданский кодекс РФ называет конкретные основания для досрочного расторжения договора аренды, как со стороны арендодателя, так и арендатора. Данные основания указаны в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса РФ.

Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. По требованию арендодателя договор аренды досрочно расторгается, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;

2. существенно ухудшает имущество;

3. более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату;

4. не производит капитального ремонта в установленные сроки, а при отсутствии таких сроков, в период, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора и др.[26]

По требованию арендатора договор аренды досрочно может быть расторгнут, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию этим имуществом;

2) переданное имущество имеет недостатки, которые препятствуют его пользованию и не были обнаружены или доведены до сведения арендатора;

3) арендодатель не производит капитальный ремонт в установленные договором сроки;

4) в силу обстоятельств, имущество, за которое не отвечает арендатор, находится в непригодном состоянии и др.[27]

Помимо этого, прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды на это имущество. Но при этом, субарендатор имеет право заключить самостоятельный договор на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, но в пределах оставшегося срока субаренды. На практике, договор субаренды заключается на срок, не более 11 месяцев, с последующей пролонгацией. Пролонгация договора оформляется в виде дополнительного соглашения к договору. Такой договор государственной регистрации не подлежит.

Изучая литературу по данному вопросу, можно наткнуться на такую фразу, что расторжения и изменение договора аренды – тождественные понятия, так как многие авторы пишут: «Расторжение (изменение) договора аренды». Чтобы избежать путаницы данных понятий, необходимо разобраться, в чем же их отличие друг от друга.

Итак, изменение договора аренды – волевое действие сторон договора, которое направлено на изменение содержания арендного обязательства. В свою очередь, расторжение договора аренды – это также волевое действие сторон договора, но оно направлено на прекращение содержания арендного обязательства, и самого договора в целом. Проще говоря, изменение договора просто изменяет что – либо в договоре, который продолжает действовать, а расторжение – прекращает действие самого договора. На практике, изменения в договор аренды вносятся путем составления дополнительного соглашения к данному договору, подписанному обеими сторонами.

Нельзя не обратить внимание на то, что гражданское законодательство предусматривает своеобразную досудебную процедуру разрешения конфликта между сторонами, когда есть основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Арендодателю дана обязанность предварительного письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства направления или вручения этого предупреждения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судам без рассмотрения.[28]

Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

Помимо досрочного расторжения договора аренды, возможно расторжение договора по соглашению сторон, но законом или договором может быть предусмотрено иное. При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.

Также расторжение договора аренды возможно решением суда по воле одной из сторон. Гражданским кодексом предусмотрены два случая, в которых допускается расторжение договора аренды по данному основанию.

Во-первых, когда одной из сторон нарушены условия договора, которые квалифицированы как существенное нарушение, т.е. нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В данном случае основанием для расторжения или изменения договора служит существенное нарушение договора.

Во-вторых, договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях. Именно это и имеется в виду в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса РФ.

Следующий способ расторжения договора, предусматривает односторонний отказ от договора, что ведет к его прекращению. Однако, такой отказ возможет только в случаях, предусмотренных законом или договором. Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца.

Резюмируя вышеизложенное, приходим к следующим выводам:

· при заключении договора аренды необходимо соблюдение всех существенных условий;

· арендаторами могут быть не только физические лица, но и индивидуальные предприниматели, и юридические лица;

· в зависимости от вида договора аренды варьируется и срок аренды;

· момент действия договора аренды зависит от передаваемого в аренду имущества;

· существует несколько способов расторжения договора аренды;

· понятие изменение и расторжение не тождественны;

· законодательство предусматривает досрочное расторжение договора аренды, при существенных нарушениях условий договора;

· расторжение возможно как по инициативе арендодателя, так и арендатора;

· расторжение возможно по взаимному согласию, в судебном порядке или по решению одной из сторон;

· гражданским законодательством предусмотрена своеобразная процедура досудебного разрешения конфликта;

· расторжение договора аренды предусматривает прекращения всех обязательств сторон.