Градостроительный аспект

Методика проектирования в исторической застройке, реконструкции и модернизации отдельного объекта должна основываться на учете особенностей, характеристик жилого квартала или микрорайона в целом. Это позволяет осуществить комплексную оценку градостроительной ситуации и принять наиболее рациональные решения. При этом возможны варианты уплотнения и разуплотнения застройки, рационального использования межквартального, подземного пространства и систем коммуникации.

Градостроительное решение реконструкции жилого образования обусловлено:

- градостроительными регламентами, установленными генеральным планом развития города;

- режимами охраны и использования недвижимых памятников истории, архитектуры и культуры и других объектов;

- композиционными особенностями архитектурно-исторической среды;

- оценкой свободных участков территории объекта реконструкции и состояния благоустройства территории.

Учет этих факторов необходим для выявления особенностей градостроительного построения и объемно-пространственного решения жилых образования, единицы и его преемственного развития. Одной из важных задач реконструкции жилого фонда является увеличение плотности застройки путем надстройки зданий, устройство вставок и возведения отдельно стоящих жилых корпусов, более эффективного использования подземного пространства. Территориальным ресурсом является поверхность плоских крыш и пустующих чердаков под помещения жилого или общественного назначения.

На основании выданной схемы квартальной застройки и визуального натурного обследования анализируются: положение дома в квартале (рядовой, угловой); ориентация по сторонам света; состояние застройки квартала, ее плотность; архитектурно-композиционные особенности застройки; состояние внутриквартальной (придомовой) территории.

Функционально-планировочный аспект

Перед разработкой перепланировки фрагмента жилого этажа, следует изучить его основные характеристики и условия реконструкции. В зависимости от выявленной градостроительной, объемно-планировочной, инженерно-технической степени ценности объекта реконструкции возможны следующие варианты архитектурно-планировочного переустройства.

I - сохранение здания без изменения объема и композиции - характерно для объектов, имеющих большую архитектурную ценность. При этом допускаются перепланировка помещений, а также перепрофилирование здания в целом с изменением его функциональных качеств.

II - расширение корпусов и надстройка - как одна из форм реконструкции приемлемы для зданий старой и более поздней постройки, они способствуют увеличению плотности застройки с сохранением жилых функций и частичным или полным перепрофилированием. Изменение архитектурного облика здания в результате пристройки и надстройки этажей должно сочетаться с общей композицией квартальной застройки или перспективами его переустройства.

III - уровень реконструктивных работ определяется степенью изменения первоначального физического износа элементов здания на основе оценки технического состояния и надежности. Реконструкция предусматривает решение широкого класса инженерных задач - от укрепления основания и усиления фундаментов до комплекса работ, включающих повышение этажности и рациональное использование подземного пространства.
Основой проектов реконструкции являются: конфигурация здания в плане; ширина корпуса; длина фронта, обслуживаемого лестницей; расстояние от лестницы до наиболее удаленной части и др. факторы.

Реконструкция жилых зданий может происходить:

- с сохранением существующего количества и типов квартир на этажах. При этом возможно увеличение площади кухонь и жилых комнат за счет внутренне перепланировки и пристроек в виде эркеров;

- с сохранением общей площади зданий за счет использования чердачных объемов, надстройки мансард, одного или нескольких этажей, различных пристроек;

- с межквартирной трансформацией за счет объединения квартир как на одном этаже, так и на смежных этажах (по горизонтали и вертикали);

- с изменением количества и размеров площади квартир за счет частичной перепланировки смежных квартир и различных пристроек.

Размещаемые на одном этаже смежные квартиры (две и больше) при реконструкции могут быть преобразованы в смежно-изолированные квартиры для семьи из нескольких поколений. Допускается сохранение существующих выходов с объединенных квартир. При этом могут быть сохранены отдельные кухни, санузлы (туалеты, ванные комнаты).

При объединении квартир по горизонтали и вертикали допускается устройство дополнительных проемов и отверстий в несущих стенах, перекрытиях (подвальных, междуэтажных, чердачных) и железобетонных диафрагмах исключительно по результатам расчетов мощности и деформаций и, как правило, с усилением.

При реконструкции и капитальном ремонте запрещается размещать кухни и санузлы над или под жилыми комнатами.

На выбор варианта приемов реконструкции определяющее влияние оказывают вертикальные коммуникации. В случае, когда разница отметок входной площадки в здание и пола последнего этажа равна или превышает 13,5 м реконструируемое здание необходимо оборудовать лифтами.

Перепланировка первого этажа

При реконструкции необходимо повысить потребительские качества квартир первого этажа жилого здания - например, за счет связи квартиры с приквартирным участком. В жилых зданиях, расположенных на красных линиях улицы, целесообразно изменение функционального назначения помещений первого этажа под объекты общественного пользования или социально-бытового обслуживания. В ряде случаев учреждения первого этажа могут быть связаны с квартирами владельцев, расположенных на втором этаже (по примеру застройки торговых площадей Одессы).

В уровне первого этажа реконструируемого жилого дома могут размещаться различные виды встроенных учреждений: жилищно-эксплуатационная контора, офис, кафе, косметический салон, компьютерный центр, фитнес-клуб, ателье по ремонту часов, фотоателье, приёмный пункт химчистки или прачечной, парикмахерская, стол заказов, бюро услуг, клуб, библиотека микрорайона, магазин, аптека, юридическая контора, районное отделение милиции и т. д.

Реконструктивные мероприятия первого этажа для нежилой функции предусматривают:

организацию отдельного независимого входа в учреждение (служебного входа или подъезда); выделение зоны вестибюля-прихожей, приёмной или салона для посетителей.

В зависимости от функции размещаемого учреждения и его величины фрагмент жилого этажа подвергается следующим преобразованиям:

- в соответствии изменениями формы и размеров отдельных помещений и характеру планировочного решения в целом, убираются существующие перегородки или их часть;

- частично разбираются некоторые капитальные стены первого этажа, если они не входят в несущий остов здания и не являются дисками жесткости;

- максимально сохраняются существующие окна и дверные проемы в капитальных стенах; особого внимания требует пробивка новых проемов.