Основные проблемы, сдерживающие развитие рынка доступного жилья, и их причины

В целях решения указанных проблем в 2004 году был принят пакет из более чем 20 федеральных законов, которые призваны создать условия для формиро­вания рынка доступного жилья. В частности, они призваны:

♦ обеспечить доступность приобретения жилья для населения путем разви­тия банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные (на 10-15 лет) кредиты на приобретение или строительство жилья под залог имеющегося у них жилья (ипотека) и при умеренных процентных ставках. Предполагается развитие различных форм жилищного кредитования населения: для приобретения готового жилья, для участия в строительстве мно­гоквартирных домов, для строительства индивидуальных домов и др.;

♦ обеспечить защиту прав собственности граждан на жилье на основе госу­дарственных систем учета и регистрации прав на недвижимость. В рамках системы государственной регистрации предполагается усилить гарантии прав добросовестных приобретателей жилья (т. е. купивших на законных основаниях жилье, оказавшееся обремененным обязательствами перед дру­гими гражданами) и гарантии возмещения ущерба стороне, права которой были нарушены;

♦ защитить права кредиторов, создав возможность обращения взыскания на жилье — предмет ипотеки в случае невыполнения обязательств по кре­дитному договору. Иными словами, неплательщик по кредиту может быть в законном порядке выселен из занимаемого им жилья. Эта мера должна обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков, снизить кредитные риски и, как следствие, снизить процентные ставки по ипотечным кредитам для населения;

♦ обеспечить доступ банков, кредитующих жилищное строительство, к новым долгосрочным кредитным ресурсам пенсионной и страховой систем путем развития рынка ипотечных ценных бумаг;

♦ совершенствовать системы государственной регистрации прав на недвижи­мость и учета объектов недвижимости, обеспечить повышение прозрачно­сти, надежности и информационной доступности этих систем, снижение за­трат и времени обслуживания для участников рынка жилья, отменить обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки;

♦ снизить административные барьеры доступа инвесторов на рынок жилищ­ного строительства, получения земельного участка. Предоставлять в соб­ственность застройщикам жилья сформированные (подготовленные к за­стройке) земельные участки на торгах, причем до начала инвестиционного процесса и на конкурсной основе. Это обеспечит возможность привлечения застройщиками кредитных ресурсов на строительство под залог земельных участков и возводимого жилья.

Реализация данного пакета законов позволит существенно расширить плате­жеспособный спрос населения на жилье, увеличить предложение, в том числе за счет жилищного строительства, и обеспечить доступность жилья для основных групп населения.

Цели и задачи муниципальной жилищной политики

Жилищный фонд муниципального образования представляет собой совокупность всех жилых помещений на его территории, независимо от форм собственности (рис.).

Состав муниципального жилищного фонда и формы управления им рассматривались в главе 4.

Муниципальная жилищная политика представляет собой совокупность систематически принимаемых решений и мероприятий с целью удовлетворения потребностей населения в жилье. Реализация жилищной политики является одной из главных задач муниципальных органов власти. В каждом муниципальном образовании должны быть установлены муниципальные нормативы жилищной обеспеченности, учитывающие местные условия.

Федеральный закон 2003 г. относит к компетенции городских и сельских поселений и городских округов в сфере жилищной политики:

• обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении или городском округе и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством;

• создание условий для жилищного строительства. С целью приобретения Илья иными категориями граждан.

Новый Жилищный кодекс РФ относит к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений следующие вопросы:

♦ учет муниципального жилищного фонда;

♦ установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

♦ ведение учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

♦ определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного, в том числе маневренного жилищного фонда;

♦ предоставление малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

♦ принятие решений о переводе жилых помещений в нежилые, и наоборот;

♦ согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

♦ признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непри­годными для проживания;

♦ осуществление контроля использования и сохранности муниципального жилищного фонда, его соответствия установленным санитарным и техниче­ским правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

♦ иные вопросы, предусмотренные законодательством.

Решение перечисленных вопросов призвано обеспечить конституционные права граждан на жилище на местном уровне.

Существенную роль в формировании рынка доступного жилья призваны иг­рать органы местного самоуправления, ответственные за развитие своих терри­торий. Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны обеспечивать предложение земельных участков, обустро­енных инженерной инфраструктурой. Они должны производить работы по фор­мированию земельных участков и подготовке разрешительной документации для их предоставления под жилищное строительство на конкурсной основе. Од­нако необходимо решение вопросов финансирования этих работ путем муници­пальных займов и поступления в местные бюджеты в полном объеме средств от продажи сформированных земельных участков.

Местные рынки жилья

В условиях рыночной экономики жилье неизбежно приобретает рыночную стоимость и цену, в силу чего на территории муниципального образования формируется местный рынок жилья. Местный рынок жилья представляет собой систему экономических отношений субъектов, обеспечивающих перераспределение жилых помещений между собственниками. Этот рынок обеспечивает передачу прав собственности на жилищные объекты от одних юридических или физических лиц к другим.

Особенности жилья как товара показаны на рис.