СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЛЮ, ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ В ПОЛЬЗОВАНИЕ, ВЛАДЕНИЕ И АРЕНДУ

В соответствии с Конституцией, Гражданским и Земельным кодексами РФ признаются государственная, муниципальная, частная и иные формы собственности на землю. Собственниками земли выступают государство в лице Российской Федерации и республик, входящих в ее состав; городские и сельские поселения, другие муниципальные образования; граждане и юридические лица.

Государственная форма собственности на землю в основном на­ходит применение в казенных предприятиях федерального значе­ния и государственных предприятиях субъектов Федерации. В ка­честве учредителей и собственников земельных ресурсов, используемых в указанных предприятиях (к их числу относятся опытно-производственные и учебно-производственные хозяйства, госплемзаводы, комплексы и птице-фабрики, располагающие высокоиндустриальным оборудованием, и др.), выступают Российс­кая академия сельскохозяйственных наук, Мингос-имущество России, Минсельхозпрод России, другие органы государственной власти (федеральные и субъектов Федерации). Государственная Форма собственности используется также в коммерческих унитар­ных предприятиях (организациях), которые могут создаваться практически в любой сфере аграрной деятельности.

Муниципальная форма собственности на землю закрепляется за муниципальными унитарными предприятиями (организациями). К числу таких предприятий (организаций) могут относиться сельс­кохозяйственные и другие предприятия, решающие задачи орга­низации опытного дела, выращивания новых сортов и развития высокопродуктивных пород животных и т.д. Однако предприя­тия, специализирующиеся на производстве вышеуказанной про­дукции, могут использовать и другие формы собственности.

Право собственности граждан на землю присуще крестьянским (фермерским) хозяйствам, личным подсобным хозяйствам, дач­ным, садоводческим товариществам и др.

В сельском хозяйстве России наибольшее распространение находит общая (совместная) форма собственности в форме коллектив­но-долевой и коллективно-совместной. В первом случае определяется доля (пай) каждого совладельца собственности, во вто­ром – эта доля не определяется. Таких предприятий достаточно много: производственные и потребительские кооперативы, от­крытые и закрытые акционерные общества, общества с ограни­ченной ответственностью, товарищества, агрофирмы и др.

Граждане и юридические лица Российской Федерации могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды, а граждане – еще и пожизненного наследуемого владения.

Получить земельный участок в собственность, пользование, и зять его в аренду могут дееспособные члены сельских семей с 18 лет, имеющие опыт работы в аграрной сфере или соответствую­щую специальность или прошедшие специальную подготовку. Ре­шение о выделении земельного участка по заявлению просителя могут принять руководство местной (районной) администрации (отраслевой муниципальный орган) или руководители сельскохозяйственного предприятия, если они располагают собственными земельными резервами.

3. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕРАЦИОНАЛЬНОЕ ЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Пользование землей в Российской Федерации платное. Форма­ми платы являются земельный налог, арендная плата, норматив­ная цена земли. Целью введения платы за землю являются стиму­лирование ее рационального использования, охраны и освоения, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономи­ческих условий хозяйствования на землях разного качества, обес­печение развития инфраструктуры в населенных пунктах, форми­рование специальных фондов финансирования этих мероприя­тий.

Граждане и юридические лица за земельные участки, находя­щиеся у них в собственности, пожизненном наследуемом владе­нии, постоянном (бессрочном) пользовании, уплачивают земель­ный налог. Размер земельного налога не зависит от результатов хо­зяйственной или иной деятельности землепользователя. Объекта­ми обложения являются сельскохозяйственные угодья, земли лесного фонда освоенных лесов эксплуатационного назначения, на которых производится заготовка древесины, а также водного фонда, используемые для хозяйственной деятельности.

Земельный налог исчисляют, исходя из площади земельного участка, облагаемой налогом, и утвержденных ставок. Ставки зе­мельного налога установлены за 1 га по видам угодий: пашня, зале­жи, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища. При этом ставки определяют отдельно по не мелиорированной, орошаемой и осушенной пашне, а также участкам защищенного грунта.

Налог на земли под лесами, на которых производится заготовка древесины, устанавливают в размере 5 % таксовой стоимости раз­решенного по лесорубочному билету объема рубок древесины. Сумма налога указывается в приложении к лесорубочному билету.

Налог на земли водного фонда, как покрытые, так и не покры­тые водой, вне населенных пунктов взимается только с земель, представленных для хозяйственной деятельности, по средним ставкам за сельскохозяйственные угодья административного рай­она.

Для субъектов Федерации земельный налог устанавливается решением Правительства Российской Федерации. Он может еже­годно индексироваться с учетом инфляции и других экономичес­ких ситуаций. Субъектам Федерации предоставляется право внут­ренней дифференциации земельного налога с учетом местополо­жения земельных участков, их плодородия и других объективных обстоятельств. Граждане или юридические лица, имеющие или получившие в установленном законом порядке земельные участ­ки, суммарная площадь которых превышает нормативные макси­мальные размеры, облагаются прогрессивным налогом на часть земельной площади, превышающую эти размеры.

В соответствии с решением федеральных органов Российской Федерации отдельные физические и юридические лица полностью освобождаются от уплаты земельного налога, а некоторые имеют мастичные льготы. К примеру, в течение 5 лет с момента предос­тавления земельного участка освобождаются от уплаты налога граждане, впервые организующие крестьянские (фермерские) хозяйства. При использовании ими земли не по назначению указан­ная льгота не применяется. Земельный налог обязателен и требует от пользователей своев­ременной уплаты. За систематическое невнесение платежей за землю граждане и должностные лица могут нести материальное наказание в размере от 3 до 10 минимальных размеров месячной оплаты труда, юридические лица – от 10 до 20.

Органы субъекта Федерации и муниципальных образований могут принять решение о лишении прав собственника, пользова­теля земельным участком при неуплате земельного налога в тече­ние двух лет и непогашении задолженности по уплате земельного налога в течение последующего года.

Сельскохозяйственное предприятие кроме земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности, может пользовать­ся сельскохозяй-ственными угодьями на условиях аренды. Площадь арендованных земель указывается в арендном договоре. Договор может быть заключен с районной (райкомземом или другими пол­номочными государственными органами), сельской администра­циями. В нем указываются размер арендной платы, срок аренды и другие условия (право выкупа и т. д.). Размер арендной платы за 1 га в целом по хозяйству устанавливается районной администрацией и дифференцируется по участкам пропорционально их оценке в бал­лах. Возможна дифференциация и по другим признакам. При арен­де земель сельскохозяйственного назначения плата не должна пре­вышать суммы земельного налога с арендуемых участков.

Земельный налог и арендная плата за землю направляются на финансирование мероприятий по использованию и охране зе­мель, повышению плодородия почв, освоению новых земель, со­циальному и инженерному обустройству городских и сельских по­селений, ведению государственного земельного кадастра, земле­устройства, мониторинга земель, природно-сельскохозяйственного районирования, зонирования земель и т. д.

Нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местопо­ложения, рассчитанную, исходя из потенциального дохода за рас­четный срок окупаемости. Нормативная цена вводится для обес­печения рыночного регулирования земельных отношений при пе­редаче земли в собственность, установлении коллективно-доле­вой и коллективно-совместной собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под за­лог земельного участка.

Проблема стабилизации и последующего увеличения произ­водства сельскохозяйственной продукции непосредственно связа­на с рациональным использованием земли как основного средства производства. Между тем, как свидетельствуют данные Госкомзема России, качественное состояние используемых земель ухудша­ется, снижается плодородие, происходят их деградация и эрозия. Усиливаются процессы опустынивания, зарастания угодий кус­тарником и мелколесьем. Увеличиваются площади заболоченных и кислых почв, неиспользуемых земель, в том числе мелиорирован­ных. Медленными темпами восстанавливаются нарушенные земли, качество проводимых работ по рекультивации крайне низкое.

В этой связи необходима разработка конкретных мероприятий по повышению ответственности за сохранность и использование земель их собственников, владельцев, пользователей и арендато­ров. Они обязаны:

-полностью использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также способами, которые не наносят ущерб земле как природному и хозяйственному объекту;

-повышать плодородие почв, осуществлять мероприятия по ис­пользованию и охране земель, соблюдать порядок пользования ле­сами, водными и другими природными объектами, а также не до­пускать причинения ущерба окружающей среде;

-соблюдать установленные режимы использования земель;

-осуществлять строительство, благоустройство и содержание зданий, строений, сооружения на земельных участках в соответ­ствии с градострои-тельными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными уста­новленными требованиями (нормами, правилами, нормативами);

-своевременно производить платежи за земельные участки;

-своевременно приступать к использованию земельных участ­ков в случаях, если сроки их освоения предусмотрены законода­тельством, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления или договорами;

-устанавливать и охранять межевые, геодезические и другие спе­циаль-ные информационные знаки на земельных участках;

-не нарушать прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов соседних земельных участков.

Земельные участки у собственников могут быть изъяты безвоз­мездно в административном порядке за умышленные или систе­матические нарушения земельного законодательства.

При определенных условиях могут производиться изъятие или выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд. При этом собственники, владельцы, пользователи и аренда­торы земельных участков должны быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия (выкупа) земельного участка уведомлены об этом органом, принявшим данное решение.

Специфика земельной собственности требует особого процесса ее регулирования, создания объективных предпосылок для разум­ного, рационального использования жизненно важного природ­ного ресурса.

Основные положения регулирования земельной собственности должны учитывать следующее:

-стимулировать (обеспечивать) целевое использование земель сельско-хозяйственного назначения для производства продукции с учетом потребностей местного населения, региона и государства, возможных объемов экспортных поставок продовольственных продуктов и сырья для переработки;

-обеспечивать, удовлетворять разумные интересы собственника земли, арендатора, пользователя и наемного работника в продук­тивном ее использовании, учитывая при этом интересы других территорий, пользователей;

-нести обязательную, жесткую материальную и нравственную ответственность за состояние используемых сельскохозяйствен­ных угодий, стимулировать повышение плодородия земель и со­хранение экологии;

-осуществлять реализацию (продажу) или передачу земельной собственности при соблюдении (выполнении) определенных ус­ловий, направленных на снижение (исключение) возможностей спекуляции и наживы;

-обязательно учитывать территориальные особенности регули­рования прав земельных собственников.

При создании сельскохозяйственного предприятия, коопера­тива, ассоциации земельная доля граждан, ее стоимость могут уча­ствовать в формировании уставного фонда на постоянной и вре­менной основах. В первом случае земельная доля вносится в устав­ный фонд, во втором – вносится только право пользования зе­мельной долей. С момента внесения в уставный фонд земельная доля становится собственностью предприятия как юридического лица, и ее стоимость учитывается только при определении вклада совладельца в уставный фонд. В этом случае собственник земель­ной доли теряет право на нее. Если же он не является учредителем предприятия и хочет получать компенсацию за использование своей земельной доли на регулярной основе, он передает в устав­ный фонд только право пользования земельной долей. Чаще всего так поступают со своими земельными долями пенсионеры и ра­ботники социальной сферы. Учредительный договор предприя­тия, ассоциации, кооператива должен содержать условия осуще­ствления, использования этого права.

Право пользования земельной долей может быть внесено в ус­тавный капитал предприятия на срок не более трех лет с возмож­ностью повторного внесения в дальнейшем. Процедура передачи земельной доли или права пользования ею в уставный фонд пред­приятия оформляется соответ-ствующим договором с последую­щей регистрацией в нотариальной конторе и райкомземом.

Важным вопросом в регулировании земельных отношений соб­ствен-ности является передача руководству предприятия функций арендодателя. В коллективах с общей совместной и общей долевой формами собственности возможности использования внутрихо­зяйственной аренды достаточно велики. По действующим право­вым нормам договор аренды может заключать только собствен­ник, а их в хозяйстве (собственников земельных долей) сотни, Нетрудно представить сложность заключения такого числа дого­воров, регистрации их, осуществления контроля за их выполнением и т. д. В таких хозяйствах коллектив совладельцев — собственников земельных долей должен принять решение о передаче функций заключения арендных договоров своему руководителю в качестве субарендодателя. Такое решение должно быть отражено учредительном договоре или в решении собрания (конференции) коллектива.

Аналогичное решение должно быть принято и на предприятия с федеральной и муниципальной собственностью, что не только упростит процедуру заключения арендных договоров, но и сделает ее более разумной и обоснованной.

Собственник земельной доли имеет право сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных долей, получившим их в натур для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным предприятиям, образованным этими собственниками. При заключении договора в качестве арендодателя может выступать как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В последнем случае заключается многосторонний договор аренды. К договору прилагается план арендуемого земельного участка, который выдается арендодателю (одному из арендодателей) и арендатору. Договором определяется срок аренды земельной доли, условия и размер арендной платы. Договор аренды не следует заключать на срок более 5 лет. В дальнейшем, если условия договора будут устраивать об стороны, он может автоматически продлеваться на один год.