КАТЕГОРИИ:
АстрономияБиологияГеографияДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Пример. Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении
Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.
Таблица 4.4.Данные по оцениваемому объекту недвижимости
| № п/п | Показатели | Прогнозный период | |||
| Общая площадь объекта, (S) кв.м. | |||||
| Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год | |||||
| Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (Кпотерь), отн ед. | 0,075 | 0,065 | 0,05 | 0,05 | |
| Операционные расходы | |||||
| 4.1. | Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год | ||||
| 4.2. | Затраты по страхованию, тыс. руб. в год | 150,4 | 156,0 | 162,7 | 167,2 |
| 4.3. | Налог на имущество (на уровне 2,2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год | 177,3 | 168,9 | 164,6 | 161,3 |
| 4.4. | Земельная арендная плата, тыс. руб. в год | 230,3 | 240,5 | 255,8 | 265,7 |
| 4.5. | Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год | 190,5 | 210,8 | 240,1 | 255,1 |
Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.
Ставка капитализации рассчитана в данном случае методом рыночной экстракции равна 18,2% (см. табл. 4.3).
Ставка дисконтирования определена в таблице 4.5.
Таблица 4.5. Определение ставки дисконтирования
| Показатели | Определение величины показателя | |
| 1. | Безрисковая ставка (rf), % | В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых. |
| 2. | Премия за риск вложения в недвижимость (р1),% | Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5% |
| 3. | Премия за риск низкой ликвидности (р2), % | Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 4 месяца. p2 = rf ∙ Тэксп; p2 = 7,1% ∙ 0,33 = 2,4% |
| 4. | Премия за риск инвестиционного менеджмента ( р3), % | Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5% |
| 5. | Ставка дисконтирования (r) | Определена методом кумулятивного построения r = 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 = 14,4 % |
Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах 4.6-4.7.
Таблица 4.6.
Расчет денежных потоков
| № п/п | Показатели | Прогнозный период | |||
| 1. | Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб. в год ПВД = S ∙ Cар | 6226,6 | 6670,0 | 7237,2 | 7628,4 |
| 2. | Действительный валовой доход, тыс. руб. в год ДВД = ПВД ∙ ( 1 – Кпотерь) | 5759,6 | 6236,4 | 6875,3 | 7247,0 |
| 3. | Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год | 124,5 | 133,4 | 144,7 | 152,6 |
| 5. | Операционные расходы, тыс.руб. в год (складываем соответствующие показатели 4.1-4.5 из таблицы 5.9) | 873,0 | 909,6 | 967,9 | 1 001,9 |
| 6. | Денежный поток ( для недвижимости используют ЧОД), тыс.руб. в год NOI = ДВД – ОР | 4 886,6 | 5 326,8 | 5 907,4 | 6 245,1 |
Таблица 4.7.
Дата добавления: 2014-12-03; просмотров: 251; Мы поможем в написании вашей работы!; Нарушение авторских прав |