Студопедия

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника



Пример. Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении




Читайте также:
  1. Две основные задачи динамики для мат.точки. Решение первой задачи динамики. Пример.
  2. Объяснить, когда показание электродинамического ваттметра не имеет физического смысла. Привести пример.
  3. Определить понятие “угол сдвига фаз”. Привести пример.
  4. Пример.
  5. Пример.
  6. Пример.
  7. Пример.
  8. Пример.
  9. Пример.
  10. Пример.

Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.

Таблица 4.4.Данные по оцениваемому объекту недвижимости

№ п/п Показатели Прогнозный период
Общая площадь объекта, (S) кв.м.
Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год
Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (Кпотерь), отн ед. 0,075 0,065 0,05 0,05
Операционные расходы        
4.1. Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год
4.2. Затраты по страхованию, тыс. руб. в год 150,4 156,0 162,7 167,2
4.3. Налог на имущество (на уровне 2,2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год 177,3 168,9 164,6 161,3
4.4. Земельная арендная плата, тыс. руб. в год 230,3 240,5 255,8 265,7
4.5. Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год 190,5 210,8 240,1 255,1

 

Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.

Ставка капитализации рассчитана в данном случае методом рыночной экстракции равна 18,2% (см. табл. 4.3).

Ставка дисконтирования определена в таблице 4.5.

Таблица 4.5. Определение ставки дисконтирования

  Показатели Определение величины показателя
1. Безрисковая ставка (rf), % В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых.
2. Премия за риск вложения в недвижимость (р1),% Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
3. Премия за риск низкой ликвидности (р2), % Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 4 месяца. p2 = rf ∙ Тэксп; p2 = 7,1% ∙ 0,33 = 2,4%
4. Премия за риск инвестиционного менеджмента ( р3), % Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
5. Ставка дисконтирования (r) Определена методом кумулятивного построения r = 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 = 14,4 %

Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах 4.6-4.7.



Таблица 4.6.

Расчет денежных потоков

№ п/п Показатели Прогнозный период
1. Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб. в год ПВД = S ∙ Cар 6226,6 6670,0 7237,2 7628,4
2. Действительный валовой доход, тыс. руб. в год ДВД = ПВД ∙ ( 1 – Кпотерь) 5759,6 6236,4 6875,3 7247,0
3. Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год 124,5 133,4 144,7 152,6
5. Операционные расходы, тыс.руб. в год (складываем соответствующие показатели 4.1-4.5 из таблицы 5.9) 873,0 909,6 967,9 1 001,9
6. Денежный поток ( для недвижимости используют ЧОД), тыс.руб. в год NOI = ДВД – ОР 4 886,6 5 326,8 5 907,4 6 245,1

Таблица 4.7.


Дата добавления: 2014-12-03; просмотров: 12; Нарушение авторских прав







lektsii.com - Лекции.Ком - 2014-2021 год. (0.011 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав
Главная страница Случайная страница Контакты