Метод сравнения продаж

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам; анализируется собранная информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с оцениваемым объектом. Из сопоставимых объектов по минимуму различий выбираются объекты-аналоги.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках объектов-аналогов с оцениваемым объектом вносятся поправки в цены продаж аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода.

Есть обязательные критерии сопоставимости:

· категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения не сопоставим с участком земель поселений;

· функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимость не сопоставимы с объектами офисной недвижимости;

· передаваемые права, например, право аренды не сопоставимо с правом собственности;

· условия продажи, например, рыночные условия не сопоставимы с условиями продажи зависимых субъектов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

· продолжительности срока экспозиции;

· независимости субъектов сделки;

· инвестиционной мотивации.

Элементы сравнения - основные критерии, по которым сравниваются сопоставимые объекты:

· переданные права собственности на недвижимость;

· условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

· условия продажи (чистота сделки);

· время продажи;

· местоположение;

· физические характеристики;

· экономические характеристики;

· наличие движимого имущества.

Единицы сравнения.

Единицы сравнения для свободных земельных участков:

· цена за 1 га;

· цена за 1 сотку;

· цена за 1 м².

Единицы сравнения для застроенных земельных участков:

· цена за 1 м² общей площади;

· цена за 1 фронтальный метр;

· цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

· цена за 1 м³.