Реконструкции городских образований

Пришло время, когда экономистам-менеджерам в строительной области невозможно остаться в стороне от проблемы переустройства зданий и комплексной реконструкции сложившейся застройки наших городов.

Необходимость расширения объема работ по переустройству жилых, общественных и производственных зданий в России является следствием их преждевременного физического износа и морального старения. Основная причина преждевременного физического износа – несвоевременное выполнение плановых ремонтов и нарушения правил эксплуатации. Моральное старение – результат постоянно повышающегося уровня требований населения к качеству жилья. Нас не устраивают неудобная планировка, недостаточный уровень благоустройства, низкие теплотехнические, акустические и другие характеристики ограждающих конструкций.

По этим причинам из жилищного фонда страны ежегодно выбывает около 7 млн. кв. м общей площади. Вновь вводится лишь около 40 млн. кв. м. Миллионы людей живут в ветхих и аварийных домах, общая площадь которых составляет 34 млн. кв. м. В Москве около 39000 таких жилых домов. Общая площадь жилищного фонда города по состоянию на 2003 год превышала 183 млн. кв. м. Около 30 млн. кв. м жилищного фонда города находилось в неблагополучном состоянии и требовало капитального ремонта. Эта цифра в три раза превышала объемы реализуемой в городе программы реконструкции пятиэтажек. Ежегодно капитальный ремонт проводился на площади 50-60 тыс. кв. м., а текущий и выборочный ремонт – на площади 1,2 млн. кв. м. Эти объемы составляли менее 30% от ежегодно требуемых. Интересно, что в США почти 52% всех средств, вкладываемых в строительство, идет исключительно на реконструкцию жилья.

Проблема реконструкции – многоплановая проблема. Она не ограничивается только реконструкцией ранее построенных зданий. Ведь город – это комплексное социально-экономическое и физическое образование, призванное обеспечить население проживанием, работой, отдыхом. И все проблемы, касающиеся жилья, в полной мере присущи зданиям производственным и общественным.

Кроме того, жизнедеятельность города, как функционирующего комплекса основывается на системе транспортных артерий, источников и сетей распределения тепла, воды, электроэнергии, утилизации отходов жизнедеятельности. Эта, так называемая городская инфраструктура также и физически изнашивается и морально устаревает. Планировка старых городов не в состоянии справиться с сегодняшними потоками автотранспорта, не обеспечивает возможностей парковки в нужных объемах. Автотранспорт постепенно из «средства передвижения» превращается в «предмет роскоши». Энерговооруженность нашего быта несравнима с этим показателем тех времен, когда создавались электрические сети и распределительные устройства. Сегодня нам явно недостаточно иметь в квартире «лампочку Ильича», нам нужны телевизоры, компьютеры, стиральные машины, электроплиты, и т. д., и т. д. И это все тоже требует переделок в соответствии с потребностями сегодняшнего дня.

Нам с вами не по силам ознакомиться со всеми аспектами перечисленных проблем. Мы в соответствии с рабочей программой курса заострим внимание на технологии и организации на уровне «звено-бригада» переустройства зданий различного назначения.

Реконструкция и реставрация зданий различного назначения – это особый, наиболее сложный и трудоемкий вид строительных работ, отличающийся большим разнообразием проектных решений и используемых технологий. Специфика и сложность этих работ заключаются в:

а) необходимости осуществлять переустройство зданий, построенных в разное время и имеющих свои конструктивные особенности;

б) обязательном учете технического состояния здания, выявляемого в процессе обследования;

в) комплексном характере решения технических, экономических, социальных и экологических задач.

Основная цель переустройства зданий и сооружений – приведение их в соответствие с требованиями пользователей методами архитектурно-планировочного и функционального преобразования. Поэтому с самого начала мы должны отдавать себе ясный отчет в том, что сегодня характер переустройства здания или застройки определяется уже не только историческими, архитектурно-художественными, ландшафтно-экологическими ограничениями, экономической и функциональной целесообразностью, но и в не меньшей степени он зависит и от средств и предпочтений заказчиков.

Что же мы должны понимать под переустройством здания? В настоящее время под переустройством обычно понимается комплекс работ, проводимых для улучшения эксплуатационных качеств здания (главным образом – уменьшения физического и морального износа). Понятие «переустройство» включает капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию, аварийно-восстановительные работы и реставрацию. Эти работы отличаются по составу и масштабу осуществляемых реконструктивных мер.

Содержание и структура деятельности по переустройству зданий может быть представлена следующей таблицей.

Содержание работ по поддержанию исправного состояния, изменению планировочной структуры, установке дополнительных систем оборудования	Техническая эксплуатация зданий и сооружений	Переустройство зданий и сооружений
Осмотры и подготовка к эксплуатации	Текущий ремонт	Капитальный ремонт	Модернизация	Реконструкция	Аварийно-восстановительные работы	Реставрация
Устранение неисправностей, мелкий ремонт конструкций, регулировка и наладка оборудования
Восстановление работоспособности конструкций и оборудования
Замена конструктивных элементов и инженерного оборудования
Изменение планировки, установка современных систем оборудования
Изменение общей площади и объема здания (надстройка, пристройка, встройка, частичная разборка)
Благоустройство территории, улучшение архитектурной выразительности здания
Восстановление в первоначальном виде памятников истории и архитектуры (деталей декора и отдельных конструктивных элементов)

Если вы внимательно рассмотрите предложенную таблицу, то наверняка обнаружите некоторую «размытость» границ, определяющих состав работ при том или ином виде переустройства. Четкое почти законодательное определение капитального, текущего ремонтов, реконструкции имело существенное значение в условиях централизованной экономики, когда от этого определения зависели источники и объемы финансирования этих работ. Сейчас – иное дело…

Но в общем случае можно принять следующие определения.

Модернизация– улучшение качества и количества услуг, повышающих комфортность и экономичность эксплуатации зданий (сооружений), а именно:

- изменение планировочной структуры зданий, секций и квартир (перепланировка) в соответствии с современными требованиями комфортности и технологии эксплуатации объекта;

- оснащение недостающими инженерными системами, оснащение восстанавливаемых систем оборудованием и приборами новых поколений, отвечающих прогрессивным технологиям эксплуатации и требованиям комфортности.

Реконструкция предполагает переустройство здания с изменением строительного объема, назначения, внешнего вида. Здание может надстраиваться, а также менять конфигурацию в плане (из-за пристройки или застройки промежутка между двумя зданиями). При реконструкции помимо работ по капитальному ремонту необходимо выполнение и комплекса работ, связанных с новым строительством.

Аварийно-восстановительные работы проводятся с целью устранения повреждений здания, возникших в результате стихийных бедствий или деятельности человека (техногенный фактор).

Реставрация – комплекс научно-изыскательских, проектных и производственных работ, проводимых в целях выявления и сохранения эстетической и исторической ценности объекта культурного наследия; подразумевает возврат к первоначальному замыслу автора, восстановление утраченной или искажённой детали, части строения или градостроительного элемента в первоначальном или близком к нему виде;

Текущий ремонт здания заключается в систематически проводимых работах по предохранению его отдельных частей и инженерного оборудования от преждевременного износа, а также по устранению незначительных повреждений (без замены основных конструкций здания). Поэтому работ по текущему ремонту делятся на две группы:

1) плановый профилактический ремонт;

2) непредвиденный (аварийный) ремонт как следствие случайного отказа конструкции или системы оборудования.

Капитальный ремонт здания проводится с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. При проведении комплексного капитального ремонта здание выводится из эксплуатации; в результате замены основных конструктивных элементов и оборудования уменьшается физический и моральный износ. Здание как будто «молодеет». Выборочный капитальный ремонт выполняется в здании, которое находится в целом в удовлетворительном техническом состоянии, но отдельные конструкции или системы оборудования нуждаются в замене или восстановлении.

Реновация – обновление, укрепление строения, применение упрочняющих конструктивных элементов и строительных материалов; «восстановление» комплексов с использованием объектов среды под функции, не противоречащие сохранению его облика и планировки; реновация направлена на возвращение исторической, художественной и эксплуатационной ценности строения или комплекса; для экономистов более приемлемо известное из курса экономики строительства следующее определение: экономический процесс полного замещения или восстановления основных фондов, выбывающих из процесса жизнедеятельности в результате физического износа и морального старения.

Основными результатами переустройства зданий являются:

1. Повышение конструктивной и эксплуатационной надежности зданий средствами капитального ремонта и частично нового строительства.

2. Получение дополнительной жилой площади за счет уплотнения существующей застройки – надстройки мансардных этажей и пристраиваемых объемов.

3. сокращение энергопотребления в зданиях вследствие утепления ограждающих конструкций, модернизации систем инженерного оборудования и применения контрольно-измерительных приборов.

Целями реконструкции городского пространства являются:

- во-первых, вдохнуть в сложившуюся застройку новую жизнь, наполнить современным содержанием - спасти от отмирания, разрушения, вторжения транспортных потоков и чужеродных зданий, органически не свя­занных со старой застройкой;

- во-вторых, увязать изменения пространственной системы, вызванные общегородскими потребностями развития, с социальными интересами населения, разнообразными и нередко противоречивыми.

Социальный подход к решению планировочных задач бесспорен, когда развитие городской структуры ориентировано на муниципальное и федеральное финансирование. Городские власти способны регулировать рублем процесс реконструкции в различных его проявлениях.

Другое дело, когда для реконструкции сложившейся застройки привлекаются внебюджетные средства. Социальные установки населения вступают в противоречия с интересами частных инвесторов. Часто эти противоречия становятся непреодолимыми. Сложившиеся стереотипы и быт рядовых горожан, проживающих на подвергающейся преобразованию территории, не отвечают задачам потенциальных инвесторов. В этом случае необходим регулирующий деятельность частных инвесторов планировочный регламент, позволяющий найти компромисс между участниками градостроительного процесса. Причем в этом конфликте часто не совпадают и интересы не только жителей и инвесторов, но и жителей и муниципалитетов.

Устоялись две школы выработки компромисса между интересами этих двух групп: европейская и американ­ская.

Первая имеет уклон в сторону социального планирования и рассчитана на централизованную реализацию в основномза счёт государственного/муниципального капитала.

Вторая предусматривает регулирование реконструкции путём жёстких ограничений на условия продажи и перепродажи участков городской земли, но обязательно с участием учреждений местного самоуправления и населения района.

Формирование адресных жилищных программ в российских мегаполисах осуществляется преимущественно по двум видам строительства – по городскому заказу и коммерческому строительству. Город же Москва, как столица, отличается дополнительной спецификой. В ней порядка 1/3 общего объема строительства составляют строительные работы, проводимые ведомствами и организациями федерального подчинения.

Реконструкция и реновация, капитальный ремонт и модернизация обычно проводятся одновременно по нескольким программам, финансируемым из различных источников (федеральный бюджет, городской бюджет, иные источники). При этом механизм финансовой консолидации для обеспечения комплексности реконструкции практически не используется. В различных инвестиционных строительных программах трудно скоординировать решение такого вопроса как предоставление жилья очередникам, проживающим в сносимых сериях домов. Ведомственная разобщенность ведения реконструкционных работ затрудняет выбор вариантов реконструкции, который необходимо проводить с учетом интересов множества сторон, основными из которых являются органы власти, инвесторы, жители.

В условиях межведомственной разобщенности затруднено решение вопросов определения освобождающихся от застроек территорий, в частности, при реорганизации производственных территорий.

Оценка инвестиционной деятельности в процессах комплексной реконструкции сложившейся застройки отличается организационной сложностью, многообразием производственных связей, широким спектром характеристик результатов работ. В таких условиях экономический результат работы зачастую определяется качественными параметрами, не имеющими количественного выражения.

К этому сектору рынка наблюдается большой интерес инвесторов, однако объем инвестиций не всегда соответствует потребностям из-за нерентабельности работ, связанных с капитальным ремонтом и модернизацией, организацией процессов эксплуатации преобразованных территорий. Высокая инвестиционная привлекательность проектов строительства зданий и сооружений на свободных земельных участках приводит к закреплению практики точечного ведения строительных и реконструкционных работ, и, как следствие – недостатку средств на проведение капитального ремонта и модернизации жилищного фонда, благоустройство территории, развитие инженерной и социальной инфраструктуры. Это – сегодняшнее положение дел. Не самое лучшее, но худшее еще впереди. Бомба замедленного действия - приватизация квартир в многоквартирных домах. Что будет с домом, требующим реконструкции и в котором проживает 150-300 и более собственников? Страшно представить!

Точечное ведение работ приводит к ухудшению архитектурно-пространственной выразительности сложившейся застройки, уменьшению социально-психологического и экологического комфорта, снижению инвестиционной привлекательности проектов.

В мегаполисах обостряется дефицит свободных от застроек земельных участков, на которых можно вести новое строительство. Строительство нового жилья все больше становится связанным со сносом старых домов, и, как следствие, с необходимостью решения трудной проблемы переселения жителей. Вторжение новых форм в сложившуюся застройку происходит при столкновении множества противоречивых интересов, имеющихся у участников процесса преобразования территории.

Лекция 2. Архитектурно-планировочные мероприятия