Реконструкции

Модель проектного процесса реконструкции очень отличается, как уже говорилось, от обычного проектирования нового зда­ния.

Ни один проект реконструкции, даже самого маленького объекта, расположенного в ис­торической застройке, не может быть начат, пока в городе не существует глобального проекта реконструк­ции не только центральной его части, но и всего горо­да.

Проект реконструкции любого здания — это лишь детализация огромного плана реконструкции города. Архитектор, приступающий к проектированию реконструкции здания, обязан изучить всю стратегию и науку реконструкции центра города. Имеющееся техническое заключение о состоянии объекта и квартала, в котором он расположен, достаточны, но в них нет перспективного плана развития города и окружающей его агломерации. Ведь давление на структуру города оказывает именно последний фактор, все более тесно окружая и переплетая его кольцами автодорог, как удав кролика.

В целом процесс проектирования реконструкции можно назвать проектно-исследовательским трудом, основанным на следующих факторах:

— системном анализе объекта проектирования;

— строгом ранжировании факторов, вызывающих необходимость реконструкции объекта;

— четкой оценке проблемности возникшей ситуации;

— обоснованной формулировке целей реконструкции;

— технически обоснованной постановке конструк­тивных задач реконструкции;

— надежной организации финансирования реконструкции;

— научно обоснованном алгоритме принятия проектных решений.

Основные сведения и требования к содержанию, составу, порядку разработки, согласования и утверждения различных разделов проекта и смет на проведение реконструкции приведены в документах:

ü ВСН 58-88 (р) Госкомархитектуры;

ü ВСН 55-87 (р) Госгражданстроя;

ü ВСН 61-89 (р) Госкомархитектуры;

ü ВСН 41-85 (р) Госгражданстроя.

Этими ведомственными строительными нормами, утвержденными для реконструкции жилых зданий, разрешается руководствоваться и для реконструкции общественных зданий.

В зависимости от объема и сложности конкретного объекта реконструкции устанавливаются следующие стадии проектирования:

1) эскизный проект (ЭП);

2) технико-экономическое и архитектурно-историческое обоснование (ТЭО);

3) рабочий проект (РП); проект (П);

4) рабочая документация (РД).

Категория сложности объекта реконструкции и, соответственно, проектные стадии устанавливаются заказчиком и отражаются в задании на разработку проектной документации. Поэтому возможны следующие варианты проектной деятельности:

1) в три стадии (ЭП+П+РД);

2) в две стадии (ЭП+РД) или (П+РД);

3) в одну стадию (РД при наличии утвержденного ТЭО).

Эскизное проектирование реконструкции (ЭП) – это стадия, на которой утверждается состав работ по рабочему проектированию и начало проектно-конструкторской деятельности, а также корректируется технико-экономическое и архитектурно-историческое обоснование проекта. В состав ЭП включаются: пояснительная записка, архитектурно-строительные решения, основные чертежи, решения по инженерному оборудованию.

Проект на этой стадии разрабатывается без излишней детализации, в минимальном объеме и составе, достаточ­ных для согласования и принятия основных решений реконструкции, определения объемов работ и расчёта окончательных смет и стоимости реконструкции.

После обсуждения ЭП и положительного заключения по нему заказчик подготавливает задание на разработку проектной документации, состав которой определяется стандартами и уточняется заказчиком и проектировщиком в договоре (контракте) на проектирование.

Проектная организация — ге­неральный проектировщик кроме разработки проекта по поручению заказчика может осуществлять следую­щие работы:

— проведение дополнительного технического обследования зданий;

— разработку технико-экономического сравнения вариантов реконструкции объекта;

— обследование разбираемых или сносимых зданий рядом с проектируемым объектом.

Задание на проектирование должно содержать следующие данные:

— наименование и адрес проектируемого объекта;

— основание для проектирования (решение местной администрации);

— подробные данные об особых условиях площадки и района реконструкции;

— назначение и типы встроенных нежилых поме­щений, их расчетную мощность, вместимость или пропускную способность, состав и площади всех помещений, рабочую площадь в реконструируемом здании;

— основные требования к архитектурно-планировочному решению здания;

— рекомендуемые типы квартир с предполагаемой площадью основных и подсобных помещений;

— указания по проведению реконструкции очередями;

— стадийность проектирования;

— наименование и адрес проектной организации – генерального проектировщика;

— то же ремонтно-строительной организации – генерального подрядчика, а также сведения о предприятиях, на которых могут быть изготовлены строительные конструкции и изделия;

— ориентировочные сроки окончания работ по реконструкции;

— основные требования по благоустройству терри­тории участка застройки;

— мероприятия по обеспечению жизнедеятельности в условиях чрезвычайных ситуаций.

Вместе с заданием на проектирование заказчик передает генеральному проектировщику следующие документы:

— разрешительный акт на выполнение работ по реконструкции здания;

— архитектурно-планировочное задание, утвержденное городской администрацией;

— задание от инспекции по охране памятников архитектуры;

— разрешение на присоединение реконструируемого здания или сооружения к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;

— материалы по проведенным ранее техническим обследованиям участка и конструкций здания;

— оценочные акты и решения городской админист­рации о сносе зданий и сооружений, не находя­щихся на балансе заказчика проекта, и характере компенсации за них;

— технический паспорт строения с указанием сте­пени физического износа конструкций и инже­нерного оборудования, объемов и сроков ранее проведенных капитальных ремонтов и реконст­рукции;

— справку о состоянии газовых сетей и оборудова­ния;

— справки эксплуатирующих организаций о состоя­нии лифтов, объединенных диспетчерских систем, центральных тепловых сетей;

— решение городской администрации о назначении функции встроенных нежилых помещений;

— разрешение на закрытие движения и отвод транс­порта от площадки реконструкции, вскрытие до­рожного покрытия.

При разработке проектной документации (рабочий проект или проект) выполняется необходимая доработка и конкретизация принципиальных архитектурно-строительных решений, принятых в эскизном проекте.

Наиболее конкретно и подробно принятые решения отражаются в рабочей документации, которая является обязательным элементом проектной документации в не зависимости от стадийности проектирования.

Полный комплект рабочей документации для реконструкции здания включает:

- рабочие чертежи по видам работ;

- сводную ведомость объемов реконструктивных работ;

- сводную ведомость потребности в материалах;

- объектную смету.

Объем финансирования реконструкции определяется на основе раз­рабатываемых проектно-сметных документов. Они раз­рабатываются для всех стадий проектированиями про­изводства реконструкционных работ. Это работы по разборке конструктивных элементов, проведение их испытаний, затем усиления, перепланировка помещений, изменение функционального назначения, замена конструкций, устройство инженерного оборудования, благоустройство территории, отделка фасадов и интерьеров здания.

В составе сметной документации для одностадийного проектирования реконструкции входят:

- сводный сметный расчет, определяемый по объектным и локальным сметам, составляемым по рабочим чертежам, с использованием прейскурантов на различные виды работ;

- сводка затрат;

- объектные сметы – в случае отсутствия прейскурантов и укрупненных сметных норм;

- локальные сметы (при тех же условиях);

- сметы на проектные и инженерно-технические обследования зданий;

- ведомость сметной стоимости реконструкции отдельных объектов, входящих в состав комплекса (очереди).

Для двухстадийного проектирования на стадии проекта составляются:

- сводный сметный расчет, который определяется по укрупненным показателям;

- сводка затрат;

- объектные и локальные сметные расчеты;

- сметы на проектные работы и инженерно-техническое обследование здания;

- ведомость сметной стоимости производства работ по объектам;

- ведомость материалов;

- пояснительная записка.

В состав смет по рабочей документации входят:

- объектные сметы по рабочим чертежам;

- локальные сметы по рабочим чертежам;

- ведомость сметной стоимости реконструктивных работ;

- ведомость материалов;

- пояснительная записка.

Все расчетные сметные документы (сводный сметный расчет, сводка затрат, объектные и локальные сметы) разрабатываются по стандартным формам, известным из курса сметного дела и ценообразования в строительстве.

Установление порядка подготовки исходно-разрешительной документации является прерогативой органов муниципального управления. Это позволяет с учетом местных условий совершенствовать предпроектную и проектную документацию и заблаговременно предоставить инвесторам достоверную информацию о возможных затратах на реконструкцию.

Например, в Москве основанием для получения права на реконструкцию объекта и аренду для этих целей земельного участка инвестором, определяемым на конкурсной основе или без конкурса (по объектам социальной инфраструктуры), является распорядительный документ префекта административного округа. Основанием для получения права на реконструкцию в случае изменения существующего функционального назначения здания или сооружения является решение органа по имущественно-земельным отношениям и градостроительству.