И выполнения технических изысканий.

Обследование застройки выполняется с целью получения информации об ее историко-архитектурной ценности, планировке и застройке территории, градостроительных, технических и других свойствах зданий. На основе полученных сведений разрабатывается стратегия восстановления и обновления зданий. Обследование застройки включает отбор архивных материалов, натурные изыскания и камеральную обработку полученных данных. Историко-архивная оценка зданий требует особой глубины исследований, поскольку в зданиях, подвергнутых неоднократной реконструкции и реставрации, необходимо восстановить первоначальный облик.

На основе полученных данных выделяют:

1) памятники федерального, территориального и местного значения, охраняемые законом;

2) здания, имеющие историческую или архитектурную ценность и предлагаемые к охране;

3) постройки, представляющие интерес как этнографические образцы старой застройки;

4) элементы городской среды, внешний облик которых придает индивидуальность застройке;

5) рядовую застройку и малоценные здания, реконструкция и даже снос которых не противоречат целостности восприятия ансамбля улиц и площадей.

Обследование ситуации на местности (сведения о транспортных и пешеходных потоках, функциональных зонах, характере системы социально-бытового обслуживания, шумовом и инсоляционном режимах) совмещают с получением информации о зданиях.

Детальное обследование здания включает:

- изучение архивных документов, на основании которых составляется историческая справка;

- ознакомление с инвентаризационными планами здания;

- обследование конструктивных элементов здания;

- отбор и лабораторный анализ образцов (проб) материалов конструкций;

- разработка вариантов архитектурно-планировочных предложений по переустройству здания;

- получение данных о геологии и гидрогеологии участка;

- технико-экономическое обоснование предлагаемых решений.

При необходимости могут быть проведены испытания конструкций в натурных условиях.

Детальное обследование зданий проводится в два этапа.

Предварительное обследование проводится с целью уточнения имеющихся общих сведений о возможности реконструкции, реставрации или сноса здания. Это как бы повторное обследование застройки, но с акцентом на техническое состояние здания. На этом этапе обследования прежде всего осмотром должны быть выявлены участки и отдельные конструкции, находящиеся в аварийном состоянии, и приняты меры по их временному усилению. Предварительным обследованием должны быть выявлены отступления от проектных данных по объемно-планировочным, конструктивным решениям, по виду и характеру нагрузок.

При отсутствии проектно-технической документации или ее некомплектности необходимо выполнить предварительные обмеры конструкций и основные чертежи зданий и сооружений.

По результатам предварительного обследования производится ориентировочная оценка технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений и намечается программа технического обследования.

Техническое обследование проводится группой квалифицированных инженерно-технических работников, специально подготовленных и оснащенных необходимыми приборами и оборудованием. Задачей такой группы является выявление дефектов и неисправностей здания в целом и отдельных его элементов. Для проведения обследования и согласования технических решений к основной группе привлекаются представителя заказчика, а некоторых случаях и представителя подрядных и субподрядных организаций.

В процессе обследования здания составляются обмерочные чертежи фасадов, планов и разрезов с точностью до ±1 см. На поэтажных планах указывают назначение и характер использования помещений, санитарно-технического и инженерного оборудования. На обмерочных чертежах фиксируются: деформации конструкций и их превышение над допустимыми, размеры сечений и положение конструкций в пространстве (привязка к координатным осям и высотным отметкам), условия опирания, конструкция и качество сопряжений и стыков элементов, прочность материалов конструкций (ориентировочно), нарушения сплошности (отверстия, околы, раковины), расслоения, увлаженные или замороженные участки конструкций, повышенная тепло- и воздухопроницаемость ограждающих конструкций и другие дефекты и повреждения специфического характера, имеющиеся в обследуемом здании. Особо выделяют детали, вызывающие дополнительные нагрузки на несущие конструкции.

В зависимости от цели обмера здания различают обмеры археологические, архитектурные, инвентаризационные, регистрационные. Наиболее точные – археологические обмеры (в них указываются размеры даже однотипных деталей, неровности штукатурки, отклонения стен от вертикали). Археологические обмеры являются элементом обследования зданий, имеющих историческое и художественное значение. Архитектурные обмеры допускают принимать (при незначительной разнице) средний размер одинаковых элементов и деталей. Инвентаризационные обмеры используются при оценке технического состояния здания, поэтому на чертежах воспроизводят только планы и разрезы без детальных размеров здания, но с обязательным указанием площадей помещений. Результатом регистрационных обмеров являются чертежи, имеющие общий характер и устанавливающие только основные габариты здания.

Несущие и ограждающие конструкции обследуют для получения сведений об их прочности и надежности. При обследовании зданий наряду с визуальной оценкой состояния конструкций используются неразрушающие методы контроля качества строительных материалов и конструкций. Принцип действия таких приборов основан на различных физических явлениях: магнитный резонанс, ультразвук, электропроводимость и т. д.

По результатам обследования несущих конструкций и выполнения их поверочных расчетов разрабатывается техническое заключение, в котором дается оценка прочности основных конструктивных элементов здания и здания в целом. В заключении также предлагаются варианты конструктивно-планировочного решения, способы возможного усиления несущих конструкций с учетом их технологичности, обеспечения минимума затрат трудовых, материальных ресурсов и времени на выполнение работ по реконструкции.

При усилении конструкций должны быть предусмотрены мероприятия, обеспечивающие совместную работу элементов усиления и сохраняемых конструкций.

При проектировании встроек или пристроек к реконструируемому зданию, в том числе лоджий, балконов, лифтовых шахт, мусоропроводов и других элементов, должны предусматриваться мероприятия по обеспечению минимальной разности осадок существующего здания и пристраиваемых элементов и возможность их взаимных смещений без снижения эксплуатационных качеств. Новые фундаменты, как правило, необходимо закладывать на одной отметке с существующими фундаментами.

Особое внимание при проектировании реконструкции уделяется соблюдению требований противопожарной безопасности.

При проектировании реконструкции жилых домов с замкнутыми дворами площадью больше 400 м² следует устраивать въезд для пожарных машин высотой 3,5 м и шириной не менее 3,0 м. Во дворах меньшей площади необходимо устраивать сквозные проходы шириной не менее 1,5 м и высотой не менее 2,0, без устройства дверей и порогов. В реконструируемых домах высотой более двух этажей квартиры, все окна которых выходят в замкнутый двор, должны иметь переходные балконы между секциями или выходы на эвакуационные лестницы.