Приемы ипотечно-инвестиционного анализа и их использование при оценке недвижимости.

Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, то необходим учет особенностей финансирования недвижимости, он проводится методом ипотечно-инвестиционного анализа, который предполагает включение в процесс инвестирования еще одно лицо – кредитора.

Инвесторы получают определенные выгоды от активов, приобретенных с использованием ипотечного кредита, в тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от таких активов превышает процент по кредиту имеет место благоприятный финансовый левередж (рычаг), т.е. инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

Для собственности, приобретенной с привлечением кредита, в целом ставка может быть рассчитана как средневзвешенная ожидаемых ставок дохода для кредитора и инвестора, т.е. общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора.

К требованиям банка относятся: получение прибыли на определенном уровне с учетом риска по выдаче кредита и получение равновеликих периодических платежей, включающих выплаты по процентам и погашение основной задолженности.

К требованиям инвестора относятся: получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объеме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска и возмещение первоначально вложенных средств.

Ставка капитализации для заемных средств Скз – ипотечная постоянная.

СКзс = ежегодные выплаты по кредиту / размер кредита

СКзс – ипотечная постоянная является суммой процентной ставки и соответствующего коэффициента фонда погашения.

Ставка капитализации для собственных средств СКсс рассчитывается на основе дохода инвестора после выплат по обслуживанию долга и амортизационных отчислений, но до уплаты налогов по формуле:

СКсс = поток денежных средств до налогообложения / стоимость собственных средств

Общая ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная от ипотечной постоянной и ставки капитализации для собственных средств инвестора (метод инвестиционной группы):

СКо = СКзс * К + СКсс * (1-К),

где К – доля заемных средств в цене приобретения объекта.

СКзс – определяется на основе среднерыночных условий финансирования сделок по схожим объектам. СКсс рассчитывается на основе информации по сравнимым объектам.

Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Период реализации недвижимости может быть поделен на три этапа: приобретение, использование, ликвидация. На каждом из них инвестор получает остаточный доход.

Инвесторы в период владения получают остаточный доход от использования недвижимости после расчетов с кредиторами, а при перепродаже недвижимости в будущем собственник капитала получает деньги из цены реализации.

Стоимость объекта недвижимости, приобретаемого с привлечением кредита определиться по формуле (метод традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа):

Р = Ра + Рб + ЗС, где

Р – текущая стоимость объекта недвижимости;

Ра – текущая стоимость потока доходов за период владения недвижимостью;

Рб – текущая стоимость перепродажи (реверсия) объекта недвижимости в будущем;

ЗС – сумма заемных средств.

Оценка рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершенных строительством. Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков, свободных от улучшений. Оценка рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершенных строительством

В случае, когда продукцией строительного производства являются не готовые к эксплуатации здания и сооружения, возникает незавершенное строительство. Незавершенное строительство представляет собой стоимость незаконченных строительством и несданных в эксплуатацию зданий и сооружений, стоимость смонтированного и находящегося в монтаже оборудования, стоимость монтажа оборудования и др. затраты, оплаченные заказчиком, но не введенные в действие.

Оценка незавершенного строительства имеет свои особенности. Для специальных зданий и сооружений по незавершенному строительству применяется затратный подход к оценке; для зданий с универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями – затратный и доходный подходы. Сравнительный подход имеет ограниченное использование, так как сложно рассчитать коэффициенты корректировки. Этапы проведения процесса оценки незавершенного строительства: ознакомление с объектом незавершенного строительства по документам; осмотр объекта, обмеры, сбор информации, анализ информации, выяснение будущего использования, выбор подходов и методов оценки, проведение оценки, корректировка результатов, установление итоговой стоимости. Следует отметить, что при использовании затратного подхода рассчитываются так называемые коэффициенты готовности, на которые корректируется полная восстановительная стоимость (или полная стоимость замещения). Далее рассчитываются все виды износа готовых элементов объекта незавершенного строительства, включая внешний износ.