Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков, свободных от улучшений

В условиях становления и развития рынка земли актуальным становится вопрос оценки рыночной стоимости земельных участков, которая определяется при проведении индивидуальной оценки в рамках затратного подхода к оценке недвижимости.

Индивидуальная оценка проводится по заказу заинтересованного лица (собственника участка, потенциального покупателя, инвестора, кредитора, страховщика и т.п.) наиболее оптимальным для конкретного случая способом. Эта оценка очень специфична и может существенно отличаться от результатов кадастровой оценки .

В настоящее время процедура индивидуальной оценки земельного участка регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р.

Цель оценки земли – это заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте на дату оценки в соответствии с ее назначением.

Назначение оценки земли – проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком. Назначение оценки – это цель заказчика .

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в индивидуальной оценке земельного участка:

─ купля-продажа, обмен земли, дарение;

─ передача земли в аренду;

─ оценка земли для целей освоения и развития (застройки, модернизации и т.д.);

─ оценка земли для целей потребления ее истощимых ресурсов;

─ ипотечное кредитование – оценка земли для использования ее в качестве обеспечения кредитных обязательств;

─ страхование – оценка факторов разрушающего воздействия с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости земли (подтопление территории, экологическое загрязнение и др.);

─ налогообложение – расчет величин поимущественного налога по соответствующим методикам и нормативам;

─ конфискация – в этом случае и тот, у кого конфискуют, и тот, кто конфискует, должны получить реальные данные о стоимости земельного участка для ведения переговоров или представления в суд;

─ оценка бизнеса – оценка земельного участка, находящегося в составе имущественного комплекса;

─ акционирование – этот процесс следует рассматривать как продажу земельного участка (или его части) акционером;

─ слияние, разделение имущества, частью которого является оцениваемый земельный участок;

─ внесение земельного участка в уставный капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия;

─ инвестирование;

─ внесение права пользования землей в уставный капитал предприятия;

─ определение ущерба, нанесенного землепользователям в результате изъятия земель для государственных или муниципальных нужд;

─ другие цели, не противоречащие действующим законодательным и нормативным требованиям .

Этот перечень не является исчерпывающим, но, тем не менее, дает представление о существенном возрастании значения результатов оценки земель и расширении области их применения.

В зависимости от назначения оценки земельного участка оценщиком определяется соответствующий вид стоимости и выбирается инструмент, с помощью которого эта стоимость будет определяться, то есть тот или иной подход к оценке объекта.

Таким образом, методической основой индивидуальной оценки земельных участков являются «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», в соответствии с которыми оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный, доходный подходы к оценке (или обосновать отказ от использования). В рамках каждого из подходов предложены конкретные методы оценки.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Затратный подход не применяется при оценке свободного от улучшений земельного участка, так как на создание земли не требовалось никаких затрат. Но элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения при оценке застроенного земельного участка.

В основе метода капитализации земельной ренты лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка стоимости земельного участка данным методом осуществляется путем преобразования денежного дохода от использования земельного участка в текущую стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации определяется по данным рынка о чистом операционном доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков.

Стоимость земельного участка (Р_зем) определяется по формуле :

Р _зем = ЧОД_зем : СК _зем,

где ЧОД_зем – чистый операционный доход от земли за год;

СК_зем – ставка (коэффициент) капитализации для земли. Метод остатка на практике используется для оценки стоимости земельного участка в тех случаях, когда известна стоимость улучшений, а также требования к определенной величине доходности земли и улучшений.