КАТЕГОРИИ:
АстрономияБиологияГеографияДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Технология оценки недвижимости на примере земельного участка
Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.
Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл. 2) выполняемых последовательно для определения ее стоимости.
Таблица 2
Этапы оценки недвижимости
| № этапа | Содержание этапа | |
| Определение проблемы | ||
| 1.1 | идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики | |
| 1.2 | выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом | |
| 1.3 | устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки | |
| 1.4 | определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат | |
| 1.5 | определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью | |
| 1.6 | формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества | |
| Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку | ||
| 2.1 | Предварительный осмотр и знакомство с администрацией | |
| 2.2 | Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик | |
| 2.3 | Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов | |
| 2.4 | Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия | |
| 2.5 | Составляется календарный план работ по оценке | |
| 2.6 | подготовка и подписание договора на оценку | |
| Сбор и анализ данных | ||
| 3.1 | Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки | |
| 3.2 | Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование | |
| Оценка земельного участка | ||
| 4.1 | Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка | |
| 4.2 | Определение стоимости земельного участка | |
| Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости | ||
| 5.1 | Применение сравнительного подхода | |
| 5.2 | Применение доходного подхода | |
| 5.3 | Применение затратного подхода | |
| Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов | ||
| получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев | ||
| Подготовка отчета и заключения об оценке. | ||
| подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества | ||
| Доклад об оценке | ||
Дата добавления: 2015-08-05; просмотров: 123; Мы поможем в написании вашей работы!; Нарушение авторских прав |