Перевод помещений из жилых и в жилые.

Гражданское и жилищное законодательство (ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ) запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. В п. 3 ст. 288 ГК РФ указывается, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. При этом перевод помещений из жилых в нежилые производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.

Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и соответственно запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст. 22 ЖК РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое запрещен:

во-первых, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

во-вторых, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.

В целях такого перевода собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

—заявление о переводе помещения;

—правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

—план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, — технический паспорт такого помещения);

—поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

—подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Важно отметить, что данный перечень является исчерпывающим.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие того или иного решения. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

ЖК РФ предусматривает четыре случая, при которых возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое.

Отказ допускается в случаях:

1)непредставления указанных выше документов;

2)представления документов в ненадлежащий орган;

3)несоблюдения условий перевода помещения;

4)несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. При этом такое решение должно содержать основания отказа.

Переустройство и перепланировка жилых помещений

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

В свою очередь перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник представляет в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления):

—заявление в соответствии с формой, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266';

—правоустанавливающие документы на жилое помещение;

—подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

—технический паспорт жилого помещения;

—согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

—заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В тех случаях, когда жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Важно отметить, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня согласования выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Такой документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

В ст. 27 ЖК РФ предусматривается отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Такой отказ допускается в случаях:

—непредставления указанных выше документов;

—представления документов в ненадлежащий орган;

—несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установленным требованиям.

В решении об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должны содержаться основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. При этом такое решение выдается заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

На основании ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Такой акт направляется в организацию по учету объектов недвижимого имущества.

ЖК РФ предусматривает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. В п. 3 ст. 29 Кодекса указывается, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. При этом если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску принимает решение:

— в отношении собственника — о продаже с публичных торгов указанного жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

— в отношении нанимателя указанного жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению этого жилого помещения в прежнее состояние.