Задача 3. Согласно ст.110 ЖК РФ («Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»), жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение

Согласно ст.110 ЖК РФ («Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»), жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируются ст. 116 ГК РФ, определяющей правовое положение потребительских кооперативов, ст. 110 - 134 ЖК РФ и дополнительно - ст. 36 - 48 ЖК РФ (в случае выплаты паевого взноса хотя бы одним членом ЖК).

Члены жилищного и жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные кооперативы создаются и осуществляют деятельность для удовлетворения жилищных потребностей своих членов. Они основаны на добровольном членстве граждан, желающих улучшить свои жилищные условия за счет собственных и привлеченных средств.

Имея при своем создании одинаковую цель - удовлетворение потребностей граждан в жилье, ЖСК и ЖК достигают ее разными способами:

ЖСК - путем строительства либо реконструкции многоквартирного дома. Строительство дома или приобретение его после реконструкции осуществляется путем объединения средств членов кооператива;

ЖК - путем приобретения многоквартирного дома за счет средств членов кооператива.

Впоследствии, после создания или приобретения многоквартирного дома, кооператив его содержит, а после выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива - становится управляющей организацией.

1) Состав общего имущества определен в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. К нему относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, например, лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, а также крыши, земельный участок, на котором расположен дом, элементы озеленения и благоустройства и иные объекты.

Все это имущество принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Они могут владеть, пользоваться и в установленных законом пределах распоряжаться данным имуществом. Доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади квартиры. Если собственник продает ее, то к новому владельцу переходят и права на общее имущество.

Необходимо помнить, что собственник помещения в доме не вправе требовать выдела своей части общего имущества в натуре, а также отчуждать или совершать иные действия, которые повлекли бы передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса, собственники квартир обязаны выбрать один из способов управления домом. Они могут сами управлять домом, поручить это товариществу собственников жилья (ТСЖ) или специализированному потребительскому кооперативу (ЖСК) или управляющей организации.

Право управлять общим имуществом многоквартирного дома - это право каждого собственника квартиры выразить свое личное мнение по каждому вопросу, касающемуся использования общего имущества дома (сдача в аренду помещения, сдача стены дома под рекламу и т.д.), расходования денежных средств - кому и сколько платить. Никто за собственника квартиры не может принимать какие-либо решения по содержанию и использованию общего имущества дома. Собственники квартир обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание (ст. 45 ЖК РФ) и большинством голосов (если имеется кворум) решать основные вопросы по управлению общим имуществом дома.

Часто слышится от ответственных лиц (члены правления ТСЖ, ЖСК, работники управляющих организаций), что собрать собственников квартир на очное общее собрание очень сложно. Действительно, активность собственников очень мала. Поэтому ст. 47 Жилищного кодекса РФ предусмотрено проведение общего собрания в форме заочного голосования, когда собственники квартир голосуют в письменной форме (бюллетенями) без совместного присутствия других собственников квартир.

2) В соответствии со ст. 119 ЖК РФ, председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные Жилищным кодексом РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива или правления кооператива.

В практической деятельности председатель правления выполняет следующие функции:

- председательствует на общих собраниях кооператива и заседаниях правления;

- осуществляет общее руководство правлением;

- исполняет решения общего собрания членов кооператива;

- имеет право первой подписи под финансовыми документами, которые в соответствии с уставом кооператива не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием членов кооператива (собранием уполномоченных);

- подписывает другие документы от имени кооператива и протоколы заседания правления;

- на основании решения правления заключает сделки и открывает в банках счета кооператива;

- выдает доверенности, в том числе с правом передоверия;

- обеспечивает разработку и вынесение на утверждение общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных) внутренних регламентов кооператива, положения об оплате труда работников, заключивших трудовые договоры с кооперативом;

- без специальной доверенности выступает от имени кооператива в органах государственной власти, органах местного самоуправления и др.;

- рассматривает заявления и жалобы членов кооператива.

Следовательно, принимать самостоятельное решение о вложении доходов от использования подвала в оборудование для автостоянки для членов кооператива он был не правомочен.

Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственниками может быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.

3) В соответствии с ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 22 декабря 2004 г. № 215-ФЗ, имущество жилищно-накопительного кооператива образуется за счет паевых и иных взносов членов кооператива, доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых кооператив создан, и соответствует этим целям, добровольных пожертвований и иных не запрещенных законом источников (т.е. доходы не распределяются между собственниками помещений).