Функции и задачи товариществ в собственников жилья (ТСЖ). порядок разработки договора управления многоквартирным домом.

Жилищный кодекс (ст. 161) предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или заключение договоров на управление им;

- управление управляющей организацией.

В целях удовлетворения различных потребностей своих членов товарищество вступает в многочисленные имущественные отношения с различными юридическими и физическими лицами. Статьи 137 и 138 ЖК предусматривают ряд прав и обязанностей, направленных на выполнения функций товариществ собственников жилья.

Товарищества собственников жилья вправе:

- заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные уставом товарищества;

- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника

помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;

- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

- в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

- заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

- обеспечивать выполнение требований, положений нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

- заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

- выполнять обязательства по договору;

- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

- обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

- принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

- представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Порядок разработки договора управления многоквартирным домом.

Одним из способов управления многоквартирным домом, предлагаемым собственникам помещений, является управление управляющей организацией.

Управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Такое определение управляющей организации содержат Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307.

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, что установлено п. 3 ст. 161 ЖК РФ, причем решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 161 ЖК РФ избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья, на что указано в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2010 г. N Ф03-191-2010.
Многоквартирный дом в соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией. Договор управления заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников с каждым из них заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, что определено п. 2 ст. 162 ЖК РФ.
В договоре управления на основании п. 3 ст. 162 ЖК РФ должны быть указаны следующие данные:
- состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес дома (пп. 1 п. 3);

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения этого перечня, а также перечень предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг (пп. 2 п. 3);

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы (пп. 3 п. 3);

- порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления (пп. 4 п. 3).

Отметим, что под порядком определения цены договора по разъяснениям, приведенным в письме Минрегиона России от 6 марта 2009 г. N 6174-АД/14, следует понимать формулировку порядка (методику) определения (расчета) общей стоимости указанных в договоре в соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в течение всего срока действия договора управления.
Под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения следует понимать формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Под порядком определения размера платы за коммунальные услуги следует понимать указание в договоре управления на порядок определения и изменения размера платы за коммунальные услуги с использованием регулируемых тарифов на коммунальные ресурсы и услуги водоотведения в соответствии с п. 13 ст. 155 и ст. 157 ЖК РФ, а также нормами разд. III и VII Правил предоставления коммунальных услуг.

Договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, то договор управления с такой организацией заключается на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Следует обратить внимание на то, что способ управления может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания.

Из содержания данной правовой нормы следует, что законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Если собственники многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его. Здесь же отметим, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

ЭКЗАМЕНАЦИОННЫЙ БИЛЕТ №____12____

1. Состав и сущность подготовительных процессов монтажа строительных конструкций.

2. Рабочие параметры сетевого графика. (задача).

3. Влияние типов жилой застройки на планировочные приемы в градостроительстве. Представление о градостроительной маневренности различных типов жилья в связи с нормами инсоляции жилых помещений.

4. Система муниципальных правовых актов (решения постановления и распоряжения, распоряжения и приказы).