Доходный подход. на доходном подходе основаны

на доходном подходе основаны

* метод капитализации земельной ренты,

* метод остатка,

* метод предполагаемого использования,

элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле: Узем1= ЧОДзем/ Язем

Узем1 - стоимость земельного участка, определенная доходным подходом; ЧОДзем - чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок; Язем - ставка капитализации для земельного участка.

Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом:

ЧОДзем= ЧОДоб- ЧОДул

ЧОДоб - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется в

рамках оценки объекта недвижимости доходным подходом);

ЧОДул - чистый операционный доход, приходящийся на улучшения.

Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:

ЧОДул= Ув.ул* Яул

Ув.ул - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка; Яул - ставка капитализации для улучшений.

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки — широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой

или дачной застройке.

В сравнительном подходе используются

* метод сравнения продаж,

* метод выделения,

* метод распределения,

Метод прямого сравнения с идентичным объектом

Идентичный объект - это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена идентичного объекта служит базой для назначения стоимости оцениваемого объекта. Полная стоимость замещения равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых коммерческих корректировок (поправок).

Коммерческие поправки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

1. Поправки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, гарантийный срок, скидки, комплектация, дополнительные услуги и др.)

2. Поправка на наличие НДС и других налогов.

3. Поправка по фактору времени. Поправки второй и третьей групп выполняются
практически

всегда, а первой - выборочно с учётом их определённости и значимости.

В рамках сравнительного подхода используется метод выделения. Метод предполагает

следующую последовательность действий:

* определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включая в себя оцениваемый земельный участок, с объектами сравнения;

* расчет стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем корректировки стоимости объектов сравнения;

* расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

* расчет стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. Стоимость земельного участка методом выделения определяется по формуле:

Узем2= Уоб.сравнит- Ув.ул

Узем2 - стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом; Уоб.сравнит. - стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом;

Ув.ул - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод сравнинения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

БИЛЕТ №18