Особенности методики кадастровой оценки земель поселений.

Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) -комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Кадастровая стоимость земельного участка -расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Объекты государственной кадастровой оценки земель поселений - территория поселения в целом, кадастровый квартал в границах поселения, отдельный земельный участок.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1м²) объекта ГКОЗП.

Методика массовой ГКОЗ поселений базируется на принципе совмещения результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с распределением в границах оцениваемой территории совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земельных участков на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и недвижимости. Там, где рынок отсутствует, кадастровая стоимость земельных участков определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель.

Результаты ГКОЗ рекомендуется представлять в виде схемы оценочного зонирования территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков c учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. На схеме оценочного зонирования отражается кадастровая стоимость единице площади в границах этих зон.

Методика массовой государственной кадастровой оценки земель поселений состоит из следующих расчетных блоков:

1. проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

· пространственных факторов доступности различных центров тяготения населения;

· уровня развития транспортной инфраструктуры;

· уровня развития инженерной и производственной инфраструктуры;

· уровня развития социально-бытового обслуживания населения;

· состояния окружающей среды;

· исторической и архитектурно-эстетической ценности застройки, ландшафтной ценности территории;

· инженерно-геологических условий строительства и подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям;

· рекреационной ценности территории.

2. выделение на оцениваемой территории групп (кластеров) однородных по общности признаков районов на территории субъекта РФ и объектов ГКОЗ (поселений на территории района, кадастровых кварталов, земельных участков), а также характерных точек на территории поселения и отнесения их к конкретному кластеру.

3. выделение для каждого кластера наиболее типичных тестовых объектов (при выборе должен учитываться имеющийся объем рыночной информации по объемам кластера) и определения формы аналитических зависимостей между рыночными ценами реальных сделок и факторной оценкой инфраструктурного потенциала этих объектов. Расчет по полученным тестовым объектам (центрам кластеров) удельных показателей потребительской ценности (полезности) земель данных объектов.

4. распределение (присвоение) на основе полученных зависимостей удельных показателей потребительской ценности (полезности) земель по выделенным на оцениваемой территории группам объектов (кластерам).

5. расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей потребительской ценности (полезности) земель по кластеру, в котором находится земельный участок.

Результат кадастровой оценки земель поселений представляется в виде кадастровой стоимости земли (руб/м²) по каждому кадастровому кварталу для определенного вида использования земли.