Рынок недвижимости. Основные участники рынка недвижимости.

Рынок недвижимости стал предметом изучения с начала 90-х гг. ХХ в.

Как известно, любой рынок представляет собой сферу экон. отношений между производителями и потребителями товаров и отражает соц.-экон-ие условия реализ-ии товаров. В общей системе рынков можно выделить рынок недвиж-ти, на котором рыночными товарами выступают объекты недвижимости.

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, через которые передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Однако сформулированное определение не учитывает сферу вновь создаваемых объектов недвижимости. Более полное определение рынка недвижимости должно включать в себя комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с оборотом и эксплуатацией уже существующих.

Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию, передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, например по географическому фактору, способу совершения сделок, функциональному назначению и т. д. Классификация РН может быть выполнена и по другим признакам.

Чаще всего встречается классификация рынка недвижимости в зависимости от способа совершения сделки:

-первичный и вторичный РН;

-организованный и неорганизованный РН;

-биржевой и внебиржевой РН.

Первичный РН — это рынок объектов недвижимости, которые впервые предложены в качестве товара на рынке или находятся в стадии строительства. В России первичный рынок формируется за счет приватизации муниципальных и государственных предприятий, земельных участков, зданий и помещений, а в последние годы — за счет нового строительства.

Вторичный РН — это рынок объектов недвижимости, которые уже построены и выводились на рынок ранее, т. е. операции на вторичном рынке связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому, т. е. с изменением прав собственности на эти объекты недвижимости.

Часто РН делят на организованный и неорганизованный. Организованный РН представляет собой рынок, на котором оборот недвижимости и прав на нее происходит в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный РН представляет собой ту часть РН, на которой операции с объектами недвижимости совершаются без участия профессиональных посредников. Неорганизованный рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций и, как следствие, может повлечь существенные финансовые потери сторон, участвующих в сделке.

Биржевой рынок — это купля-продажа объектов недвижимости на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями. Внебиржевой рынок предполагает совершение сделок за пределами бирж и аукционов. Он может быть как организованным, так и неорганизованным.

Структура рынка включает:

-объекты недвижимости; -процессы функционирования рынка;

-субъекты рынка; -механизмы (инфраструктуру) рынка.

Сегментирование рынка по объектам недвижимости как товару проводится следующим образом:

-рынок жилья;

-рынок коммерческой недвижимости;

-рынок земельных участков.

К участникам можно отнести:

Агентства недвижимости - как правило, предлагают широкий спектр услуг по работе с загородной и городской недвижимостью. Однако существуют и агентства недвижимости, специализирующиеся на определенных услугах - продаже элитной недвижимости, новостроек, загородной недвижимости, аренде недвижимости.

Банки - За последние годы банки стали неотъемлемыми участниками рынка жилой недвижимости - они кредитуют как застройщиков, так и покупателей жилья. Помимо ипотечных кредитов, банки могут предоставлять кредиты на ремонт жилья.

Многочисленные общественные организации, существующие на рынке недвижимости, способствуют его цивилизованному развитию, дают независимую оценку происходящему на рынке недвижимости. Различные общественные организации объединяют строительные компании, застройщиков, банки, оценщиков, страховщиков. Общественные организации проводят семинары, конференции, независимые исследования рынка, выносят законодательные инициативы и дают им оценку, вырабатывают этические нормы поведения на рынке, разрешают споры между участниками рынка недвижимости.

Застройщики - основные игроки рынка новостроек России. Они могут выступать как инвесторы и как строительные компании, действовать в союзе с другими застройщиками и инвесторами.