Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости.

При рассмотрении общих вопросов, составляющих содержание экономики недвижимости, главный акцент был сделан на характеристиках" жизненного цикла, т.е. на анализе фактора времени. Как известно, любой материальный объект имеет две формы своего существования — время и пространство, и поэтому анализ влияния пространства является ооязательным. Для объектов недвижимости данное требование имеет особенное значение, поскольку практически все объекты недвижимости существуют в особым образом организованном пространстве, представляющем собой территории расселения людей. Само слово «территория» происходит от лат. «terra (.земля) и обозначает ограниченную по различным признакам часть земной поверхности. Это может быть территория государства, регион, район, город и т. д.

Зональное расположение оказывает важнейшее влияние на стоимость объекта недвижимости. В зависимости от района расположения объекта недвижимости определяется его стоимость.

6. Подходы к оценке недвижимости: сущность, сферы применения, достоинства и недостатки.

К оценке недвиж-тп применяются три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход рекомендуется использовать в след случаях (ЗП):

-когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

-при анализе лучшего и наиболее эффективного использования участка;

-при технико-экономическом обосновании строительства

-для оценки незавершенного строительства

-для переоценки основных фондов

-для оценки в целях страхования.

Зачастую затратный подход не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не отражают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на создание сопоставимых объектов.

ЗП основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвиж-ти больше, чем стоимость объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому.

В процессе оценки опред-ся прямые и косвенные затраты, а так же прибыль, необх для строит-ва существующего здания, создания инфраструктуры участка, кот. суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ как сумма физического. функционального и экономическогого старения, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости зем-го участка представляют стоимость оцениваемой недвижимости. Возможна корректировка стоимости объекта недвижимости на стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (обору-дование. мебель, аппаратура и др.).

При оценке новых объектов затратный подход яв-ся наиболее надежным.

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами. В основе подхода лежит принцип замещения (при наличии однородных объектов, более высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой).

Этапы применения подхода:

-изучается состояние и тенденции развития рынка недвижимости. выявляются сопоставимые объекты, которые были проданы недавно.

-собирается и проверяется информация по объектам аналогам.

-на выделенные различия вносятся корректировки в цены продаж.

-согласовываются скорректированные цены объектов аналогов и выводится итоговая величина стоимости объекта недвижимости.

Сопоставимые объекты должны относ-ся к одному сегменту и сделки по ним должны осущ-ться по типичным для данного сегмента условиям.

Критерии выбора сопоставимых объектов: права собственности; время продажи; местоположение; физические характеристики.

Существующие поправки:

1.процентные поправки

2.стоимостные поправки.

Преимущества сравнительного подхода:

-В итоговой ст-ти отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

-В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

-Статически обоснован.

-Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

-Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

-Различия продаж.

-Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

-проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

-зависимость от активности и стабильности рынка.

Доходный подход к оценке объектов недвиж-ти оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков. Он используется при определении инвестиционной и рыночной стоимости. В рамках подхода применяют 2 метода: 1.Метод прямой капитализации доходов (стоимость недвижимости преобразуется в доход на один временной период). 2.Метод дисконтирования денежных потоков (в стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а так же выручка от перепродажи недвижимости в конце прогнозного периода).

Преимущества доходного метода заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рын. конъюнктуру, так как при его применении анализируются с т.з. соотношения дохода и стоимости, как правило, большое кол-во сделок с недвиж-ю, а также при расчете дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основным принципом построения кот. яв-ся предположение о рын. ур-не эксплуатац. недвиж-ти.

Недостатки доходного метода:

-применение его затруднительно, когда отсутствует инф-ия о рын. сделках;

-не рекомендуется использовать, когда объект недвиж-ти требует значительной реконструкции или же недостроен, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.