Понятие, субъекты и объекты оценочной деятельности. Принципы оценки недвижимости.

В соотв. со ст.3 ФЗ №135 «Об оцен. деят-ти в РФ» под оценочной деят-тью понимается профессиональная деят-ть субъектов оценочной деят-ти, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

В соотв. со ст.4ФЗ №135 Субъектами оцен. деят-ти признаются физ. Лица, явл-ся членами одной из СРОО и застраховавшие свою ответ-ть в соотвт-ии с требованиями настоящего ФЗ. Оценщик может осущ-ть оцен. деят-ть самостоятельно или на основании трудового договора между оценщиком и юр.лицом.

Объекты оценки:

- Отдельные материальные объекты (вещи)

- Совокупность вещей (имущество движимое и недвижимое)

- Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества

- Права требования, обязательства (долги)

- работы ,услуги, инф-ия

Иные объекты гражданских прав, находящиеся в гражданском обороте.

Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Сущ-ет три группы принципов:

- Принципы, основанные на представлениях пользователя;

- Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

- Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Принципы, основанные на представлениях пользователя:

- Полезности

Полезность объекта недвижимости - это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

- Замещения

Покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. "Принцип замещения" говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

- Ожидания

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный "принцип ожидания" говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

ü остаточной продуктивности земли;

ü предельной продуктивности (принцип вклада);

ü возрастающего и уменьшающего дохода;

ü сбалансированности;

ü экономического размера;

ü экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью.

Принципы, связанные с рыночной средой - зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения - позволяют определить:

- зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

- предложение и спрос на конкретные объекты недвижимости;

- уровень конкуренции на рынке недвижимости;

- изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа;

- принцип соответствия.