Перерасчет потока будущих доходов от использования земельного участка в его текущую стоимость называется капитализацией дохода.

Методами данного подхода являются прямая капитализация дохода и косвенная капитализация дохода (дисконтирование денежных потоков). Выбор конкретного метода зависит от объема имеющейся рыночной информации относительно ожидаемых доходов от владения (использования) земельным участком, стабильности их получения, цели оценки и т.п.

1. Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда прогнозируемый годовой чистый доход является постоянным и не имеет четко выраженной тенденции к изменению, период его получения не ограничен во времени.

При прямой капитализации чистого дохода оценочная стоимость земельного участка определяется по формуле:

(1)

где Цкп - оценочная стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации чистого дохода (в гривнах);

До - годовой чистый доход (фактический или ожидаемый), в гривнах;

Ск - ставка капитализации (коэффициент).

Прямая капитализация используется при определении стоимо­сти земельного участка с помощью метода капитализации земель­ной ренты, при которой выполняется капитализация доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в наших условиях не всегда можно использовать, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время невозможно отыскать ввиду от­сутствия земельного арендного рынка.

2. Метод косвенной капитализации (дисконтирования денежных потоков) дохода применяется в случаях, когда прогнозируемые денежные потоки от использования земельного участка являются неодинаковыми по величине или непостоянными на протяжении определенного периода прогнозирования.

При косвенной капитализации чистого дохода (дисконтировании денежных потоков) оценочная стоимость земельного участка определяется по формуле:

(2)

где Цкн - оценочная стоимость земельного участка, определенная путем косвенной капитализации чистого дохода (в гривнах);

До_i - ожидаемый чистый доход за і-й год (в гривнах);

Ск - ставка капитализации (коэффициент).

t - период (в годах), который учитывается при косвенной капитализации чистого дохода.

Итак, при применении методического подхода, который основывается на капитализации чистого дохода от использования земельного участка, эксперту необходимо определить годовой чистый доход от использования земельного участка и ставку капитализации.