КАТЕГОРИИ:
АстрономияБиологияГеографияДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Пример 1. Земельный участок несельскохозяйственного назначения находится во временном долгосрочном пользовании на условиях аренды у Открытого акционерного общества в
Исходные данные.
Земельный участок несельскохозяйственного назначения находится во временном долгосрочном пользовании на условиях аренды у Открытого акционерного общества в городе Киеве в Подольском районе.
Размер арендной платы за земельный участок соответственно договору аренды составляет 1,5% денежной оценки земельного участка (решение Киевсовета от 21.12.2000 № 118/1095 "Об арендной плате за землю в г. Киеве").
Площадь земельного участка Пзд, по данным договора с Киевской городской государственной администрацией от 28 декабря 1998 г. № 85-5-00020 и плана временного землепользования, составляет 1 266 кв. метров.
Расчеты.
Для расчета размера арендной платы определим денежную оценку земельного участка, который оценивается.
Денежная оценка 1 кв.м городских земель (Цн) в экономико-планировочной зоне № 1 "Подол" для земель промышленности (коэффициент, который учитывает относительную прибыльность разных категорий застроенных земель, составляет 1,20) с учетом локальных факторов местоположение земельного участка в соответствии с решением Киевского городского совета от 27.04.2000 № 104/825 "Об утверждение денежной оценки земель г. Киева" составляет:
Цн = 1071,39 грн./кв. г
Коэффициент перерасчета (индексации) денежной оценки земель населенных пунктов Кі в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 12 мая 2000 № 783 "О проведение индексации денежной оценки земель" составляет 1,182.
Коэффициент Км3, который характеризует локальные факторы местоположения земельного участка, с учетом расположения объекта в зонах магистралей повышенного городоформирующего значения (Км3.1 = 1,08), пешеходной доступности скоростного транспорта (Км3.2 = 1,07), пешеходной доступности общественных центров (Км3.3 = 1,07) и в границах заповедной территории (Км3.4 = 1,11) составляет:
Км3 = 1,08 х 1,07х 1,07 х 1,11 = 1,37.
Соответственно расчетной формуле стоимость земельного участка Цз по денежной оценке составляет:
Цз = 1071,39 грн./кв. г х 1,182 х 1,37 х 1266 кв. г= 2 196 440 грн.
Таким образом, размер арендной платы (Опл) равняется:
2 196 440 грн. х 0,015 = 32 947 грн.
В случае, если бы этот земельный участок в аренду предоставлял собственник земли, то из этого валового дохода необходимо было бы исключить размер земельного налога и налог на прибыль.
Ск определяем кумулятивным способом (табл. 1).
Как видно из таблицы, приемлемая для отечественного инвестора ставка капитализации чистого дохода Ск с учетом поправки на инфляционные ожидания и компенсаций на ликвидность, риск, компетентное управление и специфические условия инвестиций оцениваются в границах 16...20%, что хорошо согласуется с данными о прибыльности инвестиций в коммерческую недвижимость, которая составляет для большинства проектов 10...25%. Принятое как наиболее возможное среднее значение Ск в границах указанного диапазона составляет 18%.
Таким образом, экспертная денежная оценка земельного участка несельскохозяйственного назначения за данным методическим подходом составляет:
32 947 грн./0,18 = 411 838 грн.
Таблица 1 - Определение ставки капитализации кумулятивным способом
| Наименования ставки и компенсаций | Значения ставки (компенсации), % |
| Базовая ставка (типичная ставка процента по наиболее надежным валютным депозитам с ежемесячным начислением процентов после компенсации инфляционных ожиданий относительно доллара США и отчисления налога на прибыль) | 7...9 |
| Компенсация отличий в ликвидности вложений (недвижимость в отличие от банковских вкладов не может быть в короткое время обращена в деньги без существенных потерь в стоимости, хотя в границах своей квалификационной группы объект, который оценивается, является относительно ликвидным) | 3...4 |
| Компенсация отличий в условиях инвестиций (срок вложений в недвижимость является несравненно большим, чем срок банковских депозитов, сумма инвестиций превышает типичную сумму депозита) | |
| Компенсация необходимости в инвестиционном менеджменте и компетентном управлении активами (выбор возможных вариантов финансирования и принятия решений об удержании или продаже объекта не предусматривает значительных усилий со стороны инвестора или уровня квалификации инвестора, который существенно отличается от среднего) | |
| Компенсация рисков, которые присущие отрасли (инвестиции в прибыльную недвижимость характеризуются уровнем риска ниже среднего) | 2...3 |
| Компенсация других видов риска | |
| Всего: | 16 ... 20 |
Дата добавления: 2015-07-26; просмотров: 90; Мы поможем в написании вашей работы!; Нарушение авторских прав |