Дополнительная. Блинкова Е.В. Проблемы квалификации предмета договора снабжения водой через присоединенную сеть // Арбитражный и гражданский процесс

Блинкова Е.В. Проблемы квалификации предмета договора снабжения водой через присоединенную сеть // Арбитражный и гражданский процесс. 2004. № 12.

Гордеев Д.П. Правовая природа жилищно-коммунальных услуг // Жилищное право. 2002. № 4.

Степанова В.Е. Проблемы правовой квалификации отношений в сфере жилищно-коммунального обслуживания // Сборник научных статей аспирантов и соискателей НКИ. 2004.№ 8. С. 191-195

Степанова В.Е. К вопросу о содержании коммунальных услуг // Сборник научных статей аспирантов и соискателей НКИ. 2004. № 10. С. 219-223

Степанова В.Е. Правовая природа коммунального обслуживания // «Черные дыры» в российском законодательстве. 2006. № 4. С. 37-39. – 0,2 п.л.; 2007. № 1. С 348-349

Методические рекомендации по изучению дисциплины

«Жилищное право»

Темы № 1 –2 («Понятие и принципы жилищного права» и «Источники жилищного права»)

Приступая к изучению данных тем, следует уяснить, что понятие «жилищное право» необходимо отличать от права на жилище. Если в первом случае речь идет о праве в объективном смысле как совокупности правовых норм, то во втором случае имеется в виду субъективное право граждан приобретать и пользоваться жилыми помещениями.

В теории жилищного права существуют три подхода к определению места жилищного права в системе отраслей российского права. Сторонниками первого подхода жилищное право рассматривается как самостоятельная отрасль права. Другими теоретиками жилищное право квалифицируется как подотрасль гражданского права, а третьими – как комплексная отрасль права.

Предметом регулирования жилищного права являются общественные отношения, связанные с удовлетворением потребностей граждан в жилье, а также отношения, складывающиеся в процессе пользования объектами жилищного фонда и управления ими. Несмотря на то, что в ЖК РФ выделен раздел «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», следует помнить, что отношения по возникновению, изменению и прекращению права собственности не являются предметом жилищного права. В соответствии со ст. 2 ГК РФ данные отношения регулируются гражданским законодательством и являются предметом гражданского права.

При регулировании жилищных правоотношений, в зависимости от их характера, используются методы, применяемые гражданским и административным правом. Однако они базируются на предусмотренных жилищным законодательством принципах.

Принципы – основные начала, на которых строится жилищное право и жилищное законодательство. В теории права выделяют две основные функции принципов. Во-первых, принципы используются при решении вопросов о правомерности нормативно-правовых актов и индивидуальных актов органов исполнительной власти, во-вторых, при разрешении жилищных споров в случае отсутствия норм прямого действия (аналогия права).

В теории жилищного права разработаны различные классификации принципов. При изучении курса «Жилищное право» студенту предлагается применять классификацию по источнику закрепления: конституционные принципы и отраслевые принципы. Конституционные принципы – это принципы, закрепленные в Конституции РФ, отраслевые – в Жилищном кодексе РФ.

К конституционным принципам относятся: гарантированность права на жилище (ст. 40), неприкосновенность жилища (ст. ст. 23, 25); свобода выбора места жительства (ст. 27); национальная гарантированность жилищных прав (ст. 40), всемерная защита жилищных прав (ст. ст. 40, 45, 46).

К отраслевым принципам относятся: безопасность жилища (ст. 15); целевое использование жилищного фонда (ст. 15); равенство участников отношений по владению и пользованию жилыми помещениями (ст. 3); обеспечение сохранности жилищного фонда (ст. ст. 17, 35, 91).

Под источниками жилищного права понимаются формы выражения правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения.

Изучение вопроса об источниках жилищного права необходимо осуществлять через призму положений п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ. Нахождение жилищного законодательства в совместном ведении РФ и субъектов РФ предопределяет специфику его структуры.

Основным федеральным законом, регулирующим жилищные отношения, является Жилищный кодекс РФ, введенным в действие с 01 марта 2005 года. Жилищный кодекс имеет приоритет при регулировании отношений, отнесенных к жилищным.

Наиболее сложным является вопрос о распределении приоритетов между Жилищным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ, поскольку регулируемые ими отношения тесно взаимосвязаны. При выборе источника правового регулирования (ЖК РФ или ГК РФ) необходимо учитывать положения статьи 7 ЖК РФ, исходя из толкования которой следует, что нормы гражданского законодательства применяются при наличии двух условий:

1) жилищные отношения не урегулированы нормами жилищного законодательства или соглашением участников данных отношений;

2) нормы гражданского законодательства должны прямо регулировать такие отношения.

Следует запомнить, что жилищное законодательство не является частью гражданского, поэтому нормы гражданского законодательства могут применяться к жилищным правоотношениям лишь при наличии ссылки на них в жилищном законодательстве.

Необходимо особое обратить внимание на то, что к регулированию ряда жилищных отношений (например, ремонт, переустройство, перепланировка жилых помещений) субсидиарно могут применяться правила, установленные административным, финансовым и иными отраслями законодательства.

Для глубокого усвоения вопросов тем № 1 и 2 студентам необходимо ознакомиться, во-первых, с актами Конституционного суда РФ и постановлениями Европейского суда. Во-вторых, необходимо изучить судебную практику, сложившуюся в Нижегородской области по спорам, связанным с истребованием жилых помещений из чужого незаконного владения, поскольку именно по таким делам наиболее часто встречается неверное применение норм жилищного и гражданского законодательства.

Тема № 3 («Понятие и виды жилищных правоотношений»)

Изучение данной темы целесообразнее начать с анализа статьи 4 ЖК РФ, которая так и называется «Жилищные отношения».

В новом Жилищном кодексе РФ, равно как и в его предшественниках, отсутствует легальное определение понятия «жилищные отношения». В пункте 1 статьи 4 ЖК РФ содержится только перечень отношений, которые являются предметом регулирования жилищного законодательства. Необходимо обратить внимание на то, что в статье 4 ЖК РФ речь идет о предмете не только ЖК РФ, но и всего жилищного законодательства (перечисленные в статье отношения регулируются ЖК РФ и другими нормативными актами, содержащими жилищно-правовые нормы). Следует запомнить, что круг регулируемых жилищным правом отношений исчерпывающе определен статьей 4 ЖК РФ.

Обозревая всю систему жилищных отношений, можно видеть, что входящие в нее общественные отношения характеризуются различной отраслевой природы. Одни из них входят в предмет административного права (например, об управлении жилищным фондом, обеспечении граждан жилыми помещениями на условиях социального найма и т.д.), другие регулируются финансовым правом (см., например, ст. ст. 159, 160 ЖК). Часть жилищных отношений регулируется гражданско-правовыми нормами. Все это свидетельствует о том, что «жилищные отношения» - это собирательная категория.

Студентам предлагается за основу взять следующее определение жилищных правоотношений: «урегулированные правовыми нормами общественные отношения, связанные с удовлетворением потребностей граждан в жилье, а также отношения, складывающиеся в процессе пользования объектами жилищного фонда и управления ими».

Условно все жилищные правоотношения можно разделить на две группы: отношения, основанные на равенстве сторон (преимущественно договорные отношения), и отношения, основанные на принципе власти и подчинения (отношения по учету и распределению жилья, субсидирование и т.п.).

Первая группа отношений возникает между равноправными и имущественно обособленными субъектами в связи с заключением договора найма жилого помещения, договора на управление многоквартирным домом и т.п.

Вторая группа отношений предполагает участие государственных и муниципальных органов, которые выступают как субъекты, осуществляющие свои административные полномочия. Данные отношения регулируются преимущественно императивными нормами, предписывающими субъектам правоотношений действовать определенным образом либо дозволяющими определенное поведение.

Подобно любому другому правоотношению, жилищное правоотношение характеризуется тремя элементами: объект, субъект и содержание. В рамках данной темы студенту предлагается обратить особое внимание на субъектный состав жилищных правоотношений, поскольку объект и содержание подробно будут изучаться им в рамках других тем курса.

Одна из специфик жилищных отношений заключается в том, что их регулирование невозможно без учета местных условий (состояния жилищного фона в регионе, уровня доходов населения и т.п.)

Еще она особенность жилищных правоотношений заключается в том, что целый ряд отношений являются многообъектными, при этом один из объектов - всегда жилое помещение.

Участники жилищных отношений поименованы в части 2 статьи 17 ЖК РФ.

Участие граждан в жилищных отношениях не зависит от пола, возраста, состояния здоровья и т.п. Довольно часто жилищные права (и обязанности) приобретаются, реализуются (исполняются) через представителей. Действия представителя непосредственно создают, изменяют и прекращают жилищные права и обязанности представляемого. Например, от имени малолетних (граждане в возрасте от 6 до 14 лет) действуют их родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК). От имени гражданина, признанного недееспособным, действует его опекун (п. 2 ст. 29 ГК).

Юридические лица приобретают права и принимают на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК).

От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 125 ГК).

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 2 ст. 125 ГК).

С учетом действия принципа национальной гарантированности жилищных прав студентам необходимо обратить особое внимание на правовой статус иностранцев и лиц без гражданства. Важно обратить внимание на следующее.

Во-первых, на отношения с участием иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц распространяются не только положения ЖК РФ (как это указано в п. 3 ст. 4), но и правила, устанавливаемые другими актами жилищного законодательства.

Во-вторых, неравенство иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц может предусматриваться только федеральным законом (в том числе ЖК РФ), но не иным актом жилищного законодательства (оно не может устанавливаться Указом Президента РФ, постановлением Правительства РФ, законом субъекта РФ и т.д.).

Тема № 4 («Жилые помещения как объект жилищных правоотношений. Жилищный фонд»)

В соответствии с наиболее распространенной точкой зрения объектом правоотношения является то, по поводу чего складывается данная правовая связь. Жилищные правоотношения возникают по поводу жилых помещений.

Нормативное определение «жилого помещения» предусмотрено частью 2 статьи 15 ЖК РФ.

При изучении правовой природы жилого помещения как особого объекта жилищных правоотношений необходимо обратить внимание на следующие признаки:

1) является недвижимым имуществом (жилое помещение является индивидуально-определенной вещью);

2) изолированность (капитально отделено от других жилых помещений и имеет отдельный выход в места общего пользования);

3) пригодность для постоянного проживания (возможность всесезонного проживания в жилом помещении). Пригодность для проживания обеспечивается соответствием помещения санитарным (биоклимат, влажность, инсоляция) и техническим требованиям (высота потолков, площадь, толщина несущих стен, расположение окон и т.п.).

Для более полного изучения вопроса о требованиях, предъявляемых к жилому помещению, и о правовых последствиях его несоответствия нормативным требованиям студенту необходимо ознакомиться с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилым помещением, непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (ред. от 02.08.2007).

Виды жилых помещений: жилой дом или часть жилого дома, квартира, комната. Нормативное определение каждого из видов жилых помещений содержится в пунктах 2-4 статьи 16 ЖК РФ.

Любое жилое помещение предназначено для проживания граждан. В исключительных случаях (как правило, это предусмотрено федеральным законом) допускается использование жилых помещений для осуществления профессиональной деятельности (например, адвокатский кабинет может находиться в жилом помещении).

Особым объектом жилищных правоотношений является общее имущество многоквартирного дома. Состав общего имущества многоквартирного дома определен в п. 1 ст. 36 ЖК РФ и в п. 2 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.

Особенности правового режима общего имущества многоквартирного дома как объекта жилищных правоотношений обусловлены его предназначением – обслуживание, эксплуатация и благоустройство многоквартирного дома. Общее имущество находится на праве общей долевой собственности у собственников жилых помещений, находящихся в данном многоквартирном доме. Данное право собственности следует за правом собственности на жилое помещение. Невозможно: 1) отчуждение права собственности на общее имущество многоквартирного дома отдельно от права собственности на жилое помещение; 2) выделение доли в отношении общего имущества в натуре. Аналогичный правовой режим в отношении общего имущества в коммунальной квартире.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, образуют жилищный фонд (статья 19 ЖК РФ). В зависимости от формы собственности жилищный фонд классифицируется на: частный, муниципальный и государственный. По целям использования жилищный фонд подразделяется на: фонд социального использования, специализированный, индивидуальный и фонд коммерческого использования.

Независимо от формы собственности жилищный фонд подлежит государственному учету. Виды учета: технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. На каждое жилое помещение оформляется технический паспорт – документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях. Для изучения вопроса государственного учета жилищного фонда студентам предлагается внимательно ознакомиться с Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

На самостоятельное изучение студентов выносится вопрос перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение, а также вопрос переустройства и перепланировки жилых помещений. Для освоения данных вопросов студенту необходимо внимательно ознакомиться с содержанием главы 3 ЖК РФ, а также изучить постановления Правительства РФ, регулирующие вопросы перевода, перепланировки и переустройства, а также нормативно-правовые акты, принятые законодательными органами Нижегородской области и администрацией города Нижнего Новгорода по обозначенным вопросам.

При самостоятельном изучении вопросов перевода, перепланировки и переустройства студенту необходимо обратить особое внимание на следующие моменты.

Перевод жилых помещений (жилых домов), расположенных в жилой застройке, в нежилые разрешается для размещения предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов соцкультбыта, учреждений здравоохранения и социального обеспечения, детских дошкольных, специализированных внешкольных учреждений и т.п. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения:

1) переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами (может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, правом пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу, кроме права пользования жилое помещение может быть обременено залогом);

2) не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире;

3) перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход.

4) в многоэтажных домах допускается перевод жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением.

Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт.

Самовольными переустройствами и перепланировками признаются произведенные собственником жилого помещения или нанимателем, занимающим жилое помещение по договору социального найма, соответствующие работы, произведенные без согласования с органами местного самоуправления либо с нарушением проекта переустройства и перепланировки. Самовольные переустройства и перепланировки влекут для осуществившего их лица определенные законом негативные правовые последствия.

Тема № 5 («Вещные права на жилые помещения»)

Комплексный анализ норм ЖК РФ, позволяет представить систему вещных прав на жилые помещения в общем виде следующим образом:

1) право собственности;

2) право владения;

3) ограниченные вещные права некоторых юридических лиц на жилые помещения (право хозяйственного ведения и оперативного управления);

4) обеспечительные вещные права на жилые помещения (залог жилого помещения и удержание жилого помещения);

5) право проживания;

6) права на жилое помещение нанимателей и ссудополучателей.

Общими для всех вещных прав на жилые помещения являются следующие признаки:

- объектом права выступает жилое помещение;

- свойство следования;

- абсолютный характер защиты;

- положительное содержание (предполагается активность носителя права и одновременно пассивность тех, кто ему противостоит).

В рамках данной темы перед студентами ставится задача - изучить особенности реализации правомочий собственника жилого помещения и вещное право проживания.

Перечень оснований возникновения права собственности на жилое помещение предусмотрен ст. 218 ГК РФ, аналогичные основания содержатся в ст. 10 ЖК РФ.

Любой собственник (в том числе собственник жилого помещения) имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК).

Право владения есть обеспеченная законом возможность удерживать жилое помещение в своем обладании. Право пользования представляет собой обеспеченную законом возможность использовать жилое помещение для проживания. Право распоряжения есть обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу жилого помещения.

Пределы осуществления права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением. Осуществление права собственности на жилые помещения происходит в пределах, очерченных не только ЖК РФ, но и иными актами, причем не только актами жилищного законодательства. Так, в силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В качестве базовых пределов осуществления права собственности на жилое помещение следует выделить: необходимость использовать его только по назначению (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ), недопустимость бесхозяйственного обращения с ним, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

В ЖК РФ предусмотрены особые гарантии обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Данные гарантии включают в себя: особую процедуру изъятия земельного участка; право собственника на получение выкупной цены; допустимость принудительного выкупа жилого помещения только по решению суда (статья 32 ЖК РФ).

В Жилищном кодексе РФ отсутствует легальное определение права проживания. В теории жилищного права предлагается следующее определение: право проживания – принадлежащее гражданину субъективное вещное право владеть и пользоваться для личного проживания жилым помещением (его частью), принадлежащим на праве собственности другому лицу.

Главой 5 ЖК РФ предусмотрены три вида вещных права проживания: право проживания членов семьи собственника (ст. 31 ЖК РФ), право проживания в силу договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ) и право проживания на основании завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ).

Основания возникновения права проживания:

1) завещательный отказ;

2) договор пожизненного содержания с иждивением;

3) закон (в части регулирования правового положения членов семьи собственника).

Требования к оформлению завещательного отказа и договора пожизненного содержания с иждивением определены Гражданским кодексом РФ (соответственно ст. 1137 и 1138 ГК РФ и параграф 3 главы 33 ГК РФ).

При изучении содержания права проживания членов семьи собственника студенту необходимо особое внимание уделить основаниям признания гражданина членом семьи собственника (пункт 1 ст. 31 ЖК РФ). Необходимым условием возникновения права проживания является отсутствие иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

В общем виде можно выделить следующие основания прекращения права проживания:

- смерть субъекта права проживания;

- гибель (утрата) жилого помещения;

- соединение в одном лице субъекта права собственности и права проживания;

- истечение срока, на которое установлено право проживания;

- отказ субъекта от права проживания;

- некоторые случаи прекращения права собственности;

- утрата статуса члена семьи собственника;

- выселение.

Студенту необходимо обратить особое внимание на правовой статус «бывших членов семьи собственника», в частности их права и обязанности собственника в отношении них (часть 4 статьи 31 ЖК РФ).

Для более полного усвоения вопросов даной темы студенту рекомендуется ознакомиться с судебной практикой, в том числе и по Нижегородской области, по вопросу выселения граждан, право пользования жилым помещением которыъ прекращено.

Тема № 6 («Приватизация жилых помещений»)

Для освоения данной темы студенту необходимо изучить следующие нормативные правовые акты: Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1001 № 1541-1 (с последними изменениями от 29.12.2004), Закон Нижегородской области от 07 апреля 2004 № 26-З (ред. от 02.03.2007) «О порядке приватизации жилищного фонда и передаче жилых помещений гранами в государственную и муниципальную собственность в Нижегородской области» и ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 № 189-ФЗ (в частности, статьи 12, 19, 20).

Приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Принципы приватизации: добровольность, безвозмездность, однократность. Исключение из принципа однократность: несовершеннолетние дети, принимавшие участие в приватизации, сохраняют право на повторную приватизацию после совершеннолетия.

Объект приватизации – изолированное жилое помещение, занимаемое гражданами на основании договора социального найма. Перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, устанавливается только федеральным законодательством. При изучении вопроса об объектах приватизации студентам рекомендуется ознакомиться с определениями Конституционного суда РФ от 02.11.2000 № 220-О, от 10.12.2002 № 316-О, от 05.11.2003 № 350-О, от 21.12.2004 № 441-О.

Общий порядок приватизации регламентирован Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1001 № 1541-1 (с последними изменениями от 29.12.2004), Закон Нижегородской области от 07 апреля 2004 № 26-З (ред. от 02.03.2007) «О порядке приватизации жилищного фонда и передаче жилых помещений гранами в государственную и муниципальную собственность в Нижегородской области».

Особый порядок приватизации установлен для: 1) жилых помещений в общежитиях, переданных из ведомственного фонда в государственную или муниципальную собственность; 2) для жилых помещений в домах, являющихся объектами культурного наследия. В целях освоения особого порядка студентам необходимо изучить:

- Закон Нижегородской области от 07 апреля 2004 № 26-З (ред. от 02.03.2007) «О порядке приватизации жилищного фонда и передаче жилых помещений гранами в государственную и муниципальную собственность в Нижегородской области»;

- Постановление Администрации города Нижнего Новгорода от 28 июля 2006 года № 2569 «О приватизации жилых помещений в общежитиях, находящихся в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода»,

- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 06.02.2007 по делу № 33-533 «Дело о признании права собственности на жилую комнату в общежитии в порядке приватизации».

Процедура передачи жилья из собственности граждан РФ в государственную или муниципальную собственность, а также правовые последствия регламентируются Законом Нижегородской области от 07 апреля 2004 № 26-З (ред. от 02.03.2007) «О порядке приватизации жилищного фонда и передаче жилых помещений гранами в государственную и муниципальную собственность в Нижегородской области». Кроме того, при изучении данного вопроса студенту рекомендуется ознакомиться с Обзором судебной практики ВС РФ от 01.03.2006 «Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2005 года» (раздел жилищные вопросы).

Следует запомнить, что граждане, воспользовавшиеся правом на передачу принадлежавшего им на праве собственности жилого помещения в государственную или муниципальную собственность, не приобретают право на повторную приватизацию.

С правами лиц, отказавшихся от участия в приватизации в пользу иных участников, следует ознакомиться в статье 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 № 189-ФЗ.

Тема № 7 («Гражданско-правовые договора, направленные на отчуждение и приобретение жилых помещений»)

Данная тема является обзорной, поскольку сделки, направленные на возникновение, изменение и прекращение права собственности, регулируются гражданским законодательством. Цель изучения поставленных вопросов – систематизировать знания студента по обязательственным правоотношениям и конкретизировать их относительно тех договоров, где объектом выступает жилое помещение.

Приступая к изучению данной темы, студент должен тщательно проанализировать положения статьи 292 ГК РФ (в редакции ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ), закрепляющие права членов семьи собственников жилого помещения. Особенное юридическое значение для жилищных правоотношений имеет положение п. 2 ст. 292 ГК, в силу которого переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника, если иное не установлено законом. Положения ст. 292 ГК РФ необходимо рассматривать во взаимосвязи со статьями 31-34 ЖК РФ.

При рассмотрении договора купли-продажи жилого помещения студенту необходимо акцентировать свое внимание на положения статьи 558 ГК РФ, в которой императивно закреплены особенности продажи жилых помещений (существенные условия договора).

Для приобретения более полных познаний по исследуемому вопросу студенту рекомендуется ознакомиться с Определением Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25.07.2006 по делу № 33-3871 «О применении последствий недействительности договора купли-продажи, признанного ничтожным» и с определение Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 06.02.2007 по делу № 33-642 «О признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности».

Договор мены жилого помещения предлагается изучать в сравнительном анализе с договором обмена, что позволит студенту приобрести более полные знания относительно природы договора мены жилого помещения. Предлагается провести сравнительный анализ по следующим аспектам: форма и предмет договоров, объекты, субъекты, возмездность договоров, правовые последствия заключения договоров.

При изучении главы 32 ГК РФ, регламентирующей порядок заключения и правовые последствия договора дарения, внимание студента должно быть сконцентрировано на следующих моментах: форма договора, предмет договора, объект, субъекты и существенные условия.

В рамках данной темы необходимо изучить правовые последствия обременения рентой недвижимого имущества (ст. 586 ГК РФ), а также правовую природу договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку на практике именно по данному договору происходит передача жилых помещений. Изучать параграф 4 главы 33 ГК РФ рекомендуется во взаимосвязи со статьями 34 и 35 ЖК РФ.

Правовая природа договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, порядок заключения, условия действительности и исполнения договора регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 –ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации». В законе студенту необходимо исследовать следующие вопросы: существенные условия договора (ст.4), цена договора (ст. 5), сроки (ст. 6) и расторжение договора (ст. 20).

Следует запомнить, что по договорам, заключенным до 01 апреля 2005 года защита прав дольщиков осуществляется на основании Закона РФ «О защите прав потребителей», после 01 апреля 2005 года – по Закону «Об участии в долевом строительстве». В зависимости от закона по-разному решается вопрос о способах защиты и правовых последствиях нарушения прав дольщиков.

В связи со значительным количеством судебных споров, возникающих из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, студенту рекомендуется ознакомиться с соответствующей судебной практикой Нижегородского областного суда.

Тема № 8 («Гражданско-правовые договоры по передаче жилых помещений во временное владение и пользование»)

В рамках данной темы студенту необходимо изучить три вида договоров: договор коммерческого найма, договор аренды и договор безвозмездного пользования жилым помещением.

В связи с тем, что в правоприменительной практике существует значительные трудности при разграничении договоров коммерческого найма (глава 35 ГК) и аренды жилого помещения (глава 34, особенно параграф 4), студенту предлагается провести изучение данных договоров в сравнительном анализе.

Предлагается провести сравнительный анализ по следующим аспектам: форма и предмет договоров, объекты, субъекты, возмездность договоров, правовые последствия заключения договоров, основания и порядок изменения и расторжения договоров.

Студенту необходимо обратить внимание на правовой статус юридического лица в каждом договоре.

Существенные различия между договором коммерческого найма и договором аренды прослеживаются по следующим моментам: субъектный состав сторон, вопрос регистрации договора, срок договора, правовой статус лиц, постоянно и временно проживающих с нанимателем (арендатором), замена нанимателя (арендатора) в договоре.

При изучении главы 36 ГК РФ, регламентирующей порядок заключения и правовые последствия договора безвозмездного пользования, внимание студента должно быть сконцентрировано на следующих моментах: форма договора, предмет договора, объект, субъект, существенные условия, распределение бремени содержания объекта.

В рамках изучения темы студенту рекомендуется ознакомиться с постановлением Президиума Нижегородского областного судаот 25января2007годаДелоN44-г-2-07 «По жалобе на отказГУ ФРС по Нижегородской области в государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилой дом в соответствии с договором найма жилого помещения».

Темы № 9-11 («Предоставление жилья из фондов социального использования», «Договор социального найма» и «Договор найма специализированного жилого помещения»)

Возникновению отношений социального найма предшествуют отношения по предоставлению жилья из фондов социального пользования (тема № 9), которые можно разделить на три этапа: постановка граждан на учет, решение о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма. Для освоения темы № 9 студенту необходимо изучить следующие нормативные акты: ЖК РФ (глава 7), Закона Нижегородской области от 16.11.2005 № 181-З «О порядке признания граждан малоимущими в целях принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях муниципального жилищного фонда, предоставляемых по договору социального найма»,

Получить жилое помещение по договору социального найма может только гражданин, удовлетворяющий установленным законам требованиям:

1) гражданин должен входит в категорию малоимущих или относится к иной категории лиц, которым в соответствии с жилищным законодательством могут предоставляться муниципальные жилые помещения. Основания признания лица малоимущим закреплены в Закона Нижегородской области от 16.11.2005 № 181-З,

2) гражданин должен нуждаться в жилом помещении. С основаниями признания граждан нуждающимися студент может ознакомиться в ст. 51 ЖК РФ. Поскольку размер учетной нормы площади жилого помещения устанавливается на уровне субъекта РФ, студенту необходимо ознакомиться с Постановлением Городской Думы города Н. Новгорода от 16 марта 2005 года № 14 (в ред. от 25.10.2006);

3) нанимателем может быть только гражданин РФ (действие принципа национальной гарантированности жилищных прав).

Получению жилого помещения по договору социального найма предшествует процедура учета в качестве нуждающихся. Общий принцип предоставления жилья – в порядке очередности исходя из времени принятия гражданина на учет. Исключение – внеочередное предоставление жилого помещения. Перечень оснований для внеочередного предоставления жилья устанавливается только ЖК РФ и является исчерпывающим (ст. 57 ЖК РФ).

Решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения является основанием для заключения договора социального найма. Минимальный размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (норма предоставления), утверждается органом местного самоуправления (Постановлением Городской Думы города Н. Новгорода от 16 марта 2005 года № 14 (в ред. от 25.10.2006)).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в принятии на учет (ст. 54 ЖК РФ) и снятия граждан с учета (ст. 56 ЖК РФ) предусмотрен Жилищным кодексом РФ.

Основным источником правового регулирования договора социального найма (тема № 10) является ЖК РФ, в Гражданском кодексе ему посвящена только одна статья – 672 ГК РФ.

Основные признаки договора социального найма:

1) объект найма – жилое помещение из жилищного фонда РФ, субъекта РФ или муниципального образования;

2) жилое помещение передается во владение и пользование (нет указания на срочный характер соответствующих прав);

3) условия пользования помещением определяются ЖК РФ.

Предмет договора социального найма – действия по передаче помещения в бессрочное владение и пользование.

Стороны договора – наниматель и наймодатель. Особый субъект – член семьи нанимателя. При изучении процедуры и оснований установления статуса члена семьи нанимателя (п. 1 ст. 69 ЖК РФ) целесообразнее провести сравнительный анализ с процедурой и основаниями установления статуса члена семьи собственника (п. 1 ст. 31 ЖК РФ).

Участниками отношений из договора социального найма с особым правовым статусом являются временные жильцы (ст. 80 ЖК РФ) и поднаниматели (ст. 76 ЖК РФ). Специфика права пользования (права проживания) данных субъектов заключается в том, что независимо от срока проживания они не приобретают постоянного права пользования, их правомочия носят временный характер.

Основания изменения договора: изменение объекта договора (перепланировка жилого помещения), изменение субъектного состава (увеличение членов семьи наниматель), замена наймодателя или нанимателя (статьи 64, 82 ЖК РФ).

Прекращение договора может происходить:

1) по воле сторон: расторжение по взаимному согласию (п. 1 ст. 83 ЖК РФ); в результате приватизации, по инициативе наймодателя (перечень оснований – исчерпывающий, определен в п. 4 ст. 83 ЖК РФ).

2) по обстоятельствам, независимым от воли сторон (смерть нанимателя);

3) виновные действия нанимателя и иных лиц, за действия которых он отвечает.

Особым институтом жилищного права является выселение. Изучение порядка и правовых последствий необходимо начать с положений пункта 4 статьи 3 ЖК РФ.

Выделяют три вида выселений:

- выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (статьи 85, 89 ЖК РФ),

- выселение с предоставлением другого жилого помещения (статьи 88, 90 ЖК РФ);

- выселение без предоставление жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).

Выселение из жилого помещения не всегда связано с расторжением договора.

Основанием для выселения является прекращение права пользования жилым помещением.

Необходимо различать категории «признание прекратившим право пользования» и «признание не приобретшим право пользования». Одним из правовых последствий в обоих случаях является снятие лица с регистрационного учета как по постоянному месту жительства.

Особым объектом пользования и владения являются жилые помещения специализированного жилищного фонда (служебные жилые помещения, общежития, маневренный фонд и т.п.). Специфика данных помещений в том, что они предоставляются для временного проживания.

Отношения по временному пользованию специализированными жилыми помещениями опосредуются договором найма (тема № 11).

При изучении договора найма специализированного жилого помещения студенту необходимо обратить внимание на ряд особенностей, отличающих его от договора социального найма:

1) не требуется установления у нанимателя статуса «малоимущий» или «нуждающийся в жилом помещении»;

2) срочный характер договора;

3) более узкий круг правомочий нанимателя.

Студенту рекомендуется провести сравнительный анализ правомочий нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения и по договору социального найма. Такого рода сравнительный анализ позволит студенту более полно разобраться в правовой природе договора найма и его особенностях.

Темы № 12 -13 («Управление многоквартирными домами» и «Товарищества собственников жилья и потребительские кооперативы»)

Отношения по управлению многоквартирными домами впервые нашли нормативное урегулирование в Жилищном кодексе РФ. Видам способа управления и порядку их выбора в ЖК РФ посвящена только одна статья 161 ЖК РФ. Для более глубокого уяснения вопросов темы № 12 студенту необходимо ознакомиться с письмами Министерства регионального развития РФ, содержащих разъяснения по основным процедурным вопросам (о передаче многоквартирных домов, о сроках возникновения обязанностей приступить к управлению и т.п.), а именно:

- письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 26 марта 2007 года № 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации»;

- письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом»;

- письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирными домами»;

- письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления»;

- приказ Министерства ЖКХ Нижегородской области от 22.09.2006 № 45 «Об утверждении методических рекомендаций по передаче технической и иной связанной с управлением многоквартирным домом документации от одной организации к другой».

При изучении темы № 12 студенту необходимо обратить внимание на следующие моменты.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников жилых помещений. Правила проведения общего собрания собственников жилых помещений и принятия решений, в том числе по вопросам выбора способа управления, регламентированы статями 44-48 ЖК РФ.

Выбор способа управления – это обязанность, а не право собственников жилых помещений в многоквартирном доме. ЖК РФ предусмотрены 3 способа управления: непосредственное управление (ст. ст. 161, 164 ЖК РФ), управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (раздел 5 ЖК РФ); управление управляющей организации (162, 163 ЖК РФ).

Бремя создания условий для выбора способа управления многоквартирными домами, обеспечения прав граждан в данных отношениях возложено на органы местного самоуправления. Для изучения оснований и процедуры проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации студенту необходимо ознакомиться со ст. 18 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» и Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (ред. от 18.07.2007) «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами».

В целях уяснения процедуры формирования и природы договорных отношений, возникающих при непосредственном управлении многоквартирными домами, студенту необходимо ознакомиться с письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 03 мая 2007 года № 8326-РМ/07 «Разъяснения по вопросам заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, исполнителями коммунальных услуг и собственниками жилых домов и помещений в многоквартирных домах».

При выборе в качестве способа управления многоквартирными домами - управление управляющей организации, между участниками отношений заключается договор управления. Порядок заключения, существенные условия договора управления определены в статье 162 ЖК РФ.

Один из способов управления - управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК, ЖСК) или иным специализированным потребительским кооперативом (Тема № 13). При изучении данной темы студенту необходимо уяснить, что ТСЖ, ЖК, ЖСК и иные специализированные потребительские кооперативы являются некоммерческими организациями, поэтому вопросы их создания и деятельности регламентированы не только ЖК РФ, но и ФЗ «О некоммерческих организациях». Следует также иметь в виду, что многие вопросы, касающиеся деятельности указанных юридических лиц, подлежат урегулированию в учредительных документах (в частности, Уставе).

При изучении темы № 13 студенту следует акцентировать свое внимание на следующих моментах.

Членство в ТСЖ, ЖК, ЖСК – это право, а не обязанность собственника жилого помещения в многоквартирном доме. Домовладелец может и не быть членом ТСЖ, ЖК, ЖСК, при этом он не освобождается от обязанности принимать участие в общем собрании домовладельцев.

Органы управления ЖК (ЖСК) – общее собрание ЖК (ЖСК) (высший орган), конференция, если число участников общего собрания членов ЖК (ЖСК) более 50 человек и это предусмотрено уставом ЖК (ЖСК); правление и председатель (ст. 115 ЖК РФ).

Органы управления ТСЖ - общее собрание членов ТСЖ (высший орган), правление.

При изучении правового статуса ТСЖ, ЖК и ЖСК необходимо обратить внимание на исключительную компетенцию каждого органа управления.

С учетом специфики назначения жилищных и жилищно-строительных кооперативов – обеспечение удовлетворения потребностей граждан в жилье – необходимо обратить внимание на следующие особенности возникновения, изменения и прекращения прав на жилые помещения, находящихся в ЖК (ЖСК):

- основание вселения – решение общего собрания членов кооператива (ст. 124 ЖК РФ);

- особый порядок раздела жилого помещения (ст. 127 ЖК РФ);

- право собственности возникает с момента выплаты пая в полном объеме (ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ);

- преимущественное право на вступление в члены кооператива (ст. 131 ЖК РФ);

- исключение из жилищного кооператива и выселение бывшего члена кооператива (статьи 132, 133 ЖК РФ).

Рассматривая вопрос о ликвидации жилищного кооператива, студенту необходимо ознакомиться со ст. 14 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ».

Для глубокого усвоения вопросов темы № 12-13 студенту рекомендуется ознакомиться с Обзором судебной практики ВС РФ от 30.05.2007 «Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2007 года» раздел «Вопросы применения жилищного законодательства».

Тема № 14 («Жилищно-коммунальное обслуживание жилых помещений»)

В свете того, что Жилищным кодексом РФ установлены только общие принципы и правила исполнения владельцами жилых помещений обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, для усвоения темы студенту необходимо изучить следующие нормативные правовые акты:

- постановление Правительства РФ от 29.08.2005 № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг»;

- постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «Об утверждении Правил оказания коммунальных услуг гражданам»;

- постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

- приказ Министерства жилищной политики и жилищного фонда области от 25.07.2006 № 5-П «Об утверждении порядка оплаты за жилищно-коммунальные услуги для граждан, проживающих в общежитии».

Отношения по жилищно-коммунальному обслуживанию жилых помещений представляют собой сложную систему взаимосвязанных правоотношений. Одна из специфик данных правоотношений – их многообъектность. В качестве объектов выступают: коммунальные ресурсы, коммунальные услуги, жилищные услуги, а в некоторых случаях работы.

Для уяснения правовой природы коммунальных услуг и коммунального ресурса студенту необходимо изучить постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «Об утверждении Правил оказания коммунальных услуг гражданам».

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги, равно как размер и порядок внесения, четко регламентированы в статьях 154-157 ЖК РФ. Необходимо обратить внимание на тот факт, что объем обязательств собственника существенно больше, чем у нанимателя или иных законных владельцев жилых помещений. Порядок установления размера платы за жилищно-коммунальные услуги зависит от способа управления многоквартирным домом.

Субъектами правоотношений, возникающих в рамках жилищно-коммунального обслуживания, являются: владельцы жилых помещений (итоговые потребители коммунальных услуг и ресурсов); ТСЖ, ЖК (ЖСК) и управляющие организации; ресурсоснабжающие организации.

В рамках изучения данной темы основное внимание студента должно быть сконцентрировано на анализе правового статуса «ресурсоснабжающей организации», поскольку правовой статус иных субъектов уже изучался им в предыдущих темах курса.

Легальное определение ресурсоснабжающей организации можно посмотреть в постановлении Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «Об утверждении Правил оказания коммунальных услуг гражданам». Поскольку «ресурсоснабжающая организация» - это обобщающая категория, для более полного познания правового статуса конкретных ресурсоснабжающих организаций (газоснабжающая, энергоснабжающая, водоснабжающая) студенту необходимо обратиться к следующим нормативным правовым актам:

- параграф 6 главы 30 Гражданского кодекса РФ;

- ФЗ от 14.04.1995 № 41-ФЗ (в ред. от 04.11.2007) «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергии в Российской Федерации» (правовой статус энергоснабжающей организации);

- ФЗ от 31.03.1999 № 69-ФЗ (в ред. от 26.06.2007) «О газоснабжении в Российской Федерации»;

- постановление Правительства РФ от 12.02.1999 № 167 (в ред. от 23.05.2006) «Об утверждении правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ».

Общие правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг установлены ст. 159 ЖК РФ. Порядок предоставления и определения размера субсидии устанавливается на региональном уровень, в связи с чем при подготовке данного вопроса темы студенту необходимо изучить:

- постановление Правительства РФ от 29.08.2005 № 541 (в ред. от 16.12.2006) «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг»;

- постановление Правительства РФ от 14.12.2005 № 761 (в ред. от 18.06.2007) «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»;

- постановление Правительства Нижегородской области от 01.03.2005 № 45 (в ред. от 20.01.2006) «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг».

При изучении вопроса о субсидиях необходимо запомнить, что стандарты стоимости жилищно-коммунальных услуг для расчета субсидий устанавливаются, как правило, ежегодно правительством субъекта РФ.

Все правоотношения, возникающие в рамках жилищно-коммунального обслуживания, в зависимости от субъектного состава условно можно разделить на три группы:

1) правоотношения, возникающие между ресурсоснабжающими организациями и домовладельцами;

2) правоотношения, возникающие между ресурсоснабжающими организациями и обслуживающими организациями (ТСЖ, ЖК (ЖСК), управляющие организации);

3) правоотношения, возникающие между обслуживающими организациями (ТСЖ, ЖК (ЖСК), управляющие организации) и домовладельцами.

Правовая природа и содержание данных правоотношений во многом предопределяются способом управления, выбранным в отношении многоквартирного дома.