Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. 1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Комментарии юриста:

Целью создания управления многоквартирным домом является реализация прав жильцов на благоприятные и безопасные условия проживания в жилом помещении, поддержание в надлежащем состоянии общего имущества в многоквартирном доме, а также все иные цели, указанные в комментируемой статье.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Комментарии юриста:

Обязанность установить один из предложенных способов управления многоквартирным домом ограничивает выбор иного метода управления.

Выбирая один из способов управления многоквартирным домом собственники такого дома возлагают ответственность за безусловную безопасность и благоприятные условия проживания граждан в многоквартирных домах, не смотря на отсутствие права собственности или владения на домовое имущество.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)

Комментарии юриста:

Договор собственников помещений с управляющей компанией по своей правовой природе относится к потребительским правоотношениям и регламентируется Законом РФ "О защите прав потребителей", поэтому его относят к договорам возмездного оказания услуг, при этом заказчик, которым в данных правоотношениях являются собственники помещений многоквартирного дома, вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

(в ред. Федеральных законов от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ)

Комментарии юриста:

Правительство РФ в своем Постановлении от 06.02.2006 N 75 устанавливает порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

Комментарии юриста:

Каждому собственнику многоквартирного дома предоставлено индивидуальное право обращения в суд с иском об обязании органа местного самоуправления выбрать управляющую организацию в порядке, установленном законом.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Комментарии юриста:

При этом с учетом требования ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" основания признания открытого конкурса по выбору управляющей организации несостоявшимся определяются в соответствии с положениями Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. Если в соответствии с общей нормой ст. 447 ГК РФ конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся, то в специальных нормах указанных выше Правил (п. 71) установлено, что в этом случае договоры управления многоквартирным домом подписывает единственный претендент на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации.

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

10. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством Российской Федерации.

(часть 10 введена Федеральным законом от 27.07.2010 N 237-ФЗ)

Комментарии юриста:

Правило управления многоквартирным домом одной организацией сформулировано с учетом возможного вынесения несколькими организациями взаимоисключающих друг друга решений, которые усложнят порядок такого управления единым сложным объектом недвижимости.