Понятие и особенности гражданско-правового оборота земельных участков

В недалеком прошлом из принципа исключительной государственной собственности на землю вытекал принцип ее неотчуждаемости. Земля была полностью изъята из гражданского оборота и не могла быть предметом гражданско-правовых договоров. Не допускались любые сделки с землей даже в тех случаях, когда земля принадлежала сооружений и сооружение переходила из рук в руки. Договор с сооружениями не приводил к автоматическому изменению собственника земли. Сейчас государство потеряло статус единственного и исключительного собственника земли в пределах ее территории. Ориентация экономики страны на рыночные отношения привела к радикальным изменениям в сфере права собственности на землю. Сегодня владельцы земли сами решают вопросы распоряжения ею, а именно: хозяйствовать на ней самому, предоставлять ее в аренду, залог, вступать с земельным участком в новые хозяйственные формирования или продать.

Развитие рыночных отношений в земельной отрасли связан с введением частной собственности на землю в целом и с утверждением различных форм земельной собственности, обеспечением равного доступа на земельный рынок всем заинтересованным субъектам, возможности реально осуществлять сделки с землей. Без частной собственности на землю экономика не может быть рыночной, поскольку земля - ​​это один из основных видов производственных ресурсов. В условиях рынка происходит постоянных движение земельной собственности. Одни владельцы увеличивают свои наделы, другие реализуют право на получение дохода от их продажи. Происходит перераспределение в пользу эффективного хозяйствования субъектов. И такая смена собственников осуществляется через систему рыночного механизма купли-продажи.

Введение земельных участков в товарный оборот как результат реформирования отношений собственности на землю дает возможность постепенно и последовательно формировать рынок земли. Возможность предусмотрена законодательством.Так, согласно ст. 24 Закона "О плате за землю" денежная оценка земли применяется для экономического регулирования земельных отношений при заключении гражданско-правовых договоров, предусмотренных законодательством Украины.Возможность отчуждения земельных участков непосредственно предусмотрена ГК и ЗК. Согласно Заключительным положениям ЗК предусмотрено принятие специального закона о рынке земли.

"Рынок земли" и "обращение земли" - это разные по смыслу понятия. В литературе земельный рынок определяется как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок осуществляется в результате юридически оформленного договора и косвенно обеспечивается денежным или натуральным платежом. Согласно гл. 20 ЗК он охватывает такие виды гражданских договоров, как купля-продажа, мена, дарение земельных участков, предоставления их в аренду, залог для получения кредита и т.д.. Существует мнение, что в гражданско-правовых договоров относится и компенсация при выкупе земельного участка для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости. Это утверждение является спорным, поскольку трудно признать договором с точки зрения волеизъявления сторон при выкупе земельного участка для общественных нужд, а тем более ее принудительное отчуждение по мотивам общественной необходимости.

Рынок земли является инструментом и одновременно гарантией реализации основных конституционных прав граждан и юридических лиц: права иметь землю в частной собственности, права свободно (если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц) осуществлять владение, пользование и распоряжение землей.Это важный инструмент земельной реформы и неотъемлемое условие и средство осуществления экономической реформы в целом.

Земельный рынок можно классифицировать по различным основаниям. Так по категориям земель различают рынки сельскохозяйственных земель, земель общественной и жилой застройки, земель лесного фонда, водного фонда и т.п.; по размеру участков - рынки крупных массивов земель и небольших земельных участков; по территориальному охвату - местный и городской, региональный и национальный, международный рынки ; по форме собственности - рынки частных земельных участков граждан и юридических лиц, государственных и коммунальных земель; по типу рынка - организованный (аукцион, конкурс) и неорганизованный (купли-продажи среди индивидуальных продавцов и покупателей) рынки; по виду договора - купли-продажи земельных участков, первичный или вторичный рынок.

Земельный оборот может быть рыночным и внерыночных (административным). По внерыночного обращения осуществляется распределение и перераспределение земель путем административной процедуры. При этом объектом выступают земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, прежде всего те, которые не подлежат приватизации. Рыночный оборот характеризуется свободным распоряжением землей, без причинения вреда окружающей среде и без нарушения прав и законных интересов других лиц.

Таким образом, входя в земельный рыночный оборот, земельные участки всех категорий земель Украины, являются объектами права частной собственности, становятся предметом гражданско-правовых договоров. Земельное законодательство предусматривает наличие государственного регулирования земельного оборота, что проявляется в создании специального правового механизма его функционирования. Это означает, что государство устанавливает в рамках закона параметры свободы поведения участников указанного обращения в процессе движения земельных участков от одних субъектов к другим.Основными целями государственного регулирования земельного рыночного оборота является обеспечение рационального перераспределения земель между различными субъектами и отраслями экономики и социальной сферы в соответствии с общественных интересов, охрана прав и законных интересов участников этого обращения от необоснованного государственного вмешательства в рыночные земельные отношения, а также предотвращение негативных социально -экономическим и экологическим последствиям осуществления сделок с земельными участками.

В литературе к таким последствиям зачастую относят создание крупных латифундий; концентрацию большого количества заложенных земельных участков во владении банков; спекуляцию земельными участками изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения; продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения по заниженным ценам.

Указанные негативные последствия могут наступать при отсутствии четкого государственного контроля за операциями с недвижимостью. Мировой опыт функционирования земельного рынка свидетельствует о возможности предотвратить наступление этих последствий или минимизировать путем применения специальных методов и способов государственного вмешательства. Важное значение для земельного рынка в такой ситуации имеет поземельная книга, наличие которой предусмотрена ст. 202 ЗК и которая прошла апробацию в некоторых областях Украины.

По общему правилу любой договор имущественного характера осуществляется по нормам гражданского права. В ГК указано, что регулирование отношений, связанных с договорами с земельными участками, в частности договорам купли-продажи, относится к сфере гражданских правоотношений. Но порядок, условия, содержание таких договоров непосредственно зафиксированы в гл. 20 ЗК, которая отражает их специфику.

Все земельно-правовые договоры производные от института земельной собственности. Поэтому их можно квалифицировать как сделки, следствием совершения которых является изменение собственника земельного участка (купля-продажа, мена и т.д.), и сделки, не вызывающих такого изменения ² .Таким образом, в связи с тем, что земля по своему происхождению не может принадлежать к товару в общепринятом понимании ³ , в отличие от другого имущества, законодательство устанавливает определенные ограничения, связанные с распоряжением земельными участками. При этом законодатель выполняет функцию контроля за использованием земли как природного ресурса. Однако количество ограничений должна быть минимальной.

Со специальными правилами земельно-правовых договоров можно отнести следующие:

1) ограничения договоров по видам земель, которые могут быть его объектом. Например, ст.ст. 83, 84 ЗК устанавливают перечень земель коммунальной и государственной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность;

2) ограничение по кругу субъектов, которые могут заключать конкретные договоры. Круг таких субъектов установлено законом. Это касается, например, иностранных граждан и лиц без гражданства, которые не могут приобретать право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, или покупателей земель сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, для которых устанавливаются специальные требования для покупки участков (ст. 130 ЗК);

3) заключение договоров по особым, предусмотренными законодательством форме и содержанию (ст. 132 ЗК).Следствием невыполнения этих требований становится признание такого договора недействительным;

4) осуществление договора под контролем государства. Это получает выражение, например, в нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка или обязательности продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности на конкурентных началах (гл. 21 ЗК);

5) установление после заключения земельно-правового договора для лиц, получивших земельные участки, кроме договорных обязательств специальных требований по рациональному и эффективному использованию земли по целевому назначению с соблюдением экологических требований.

§ 2. Виды и содержание гражданско-правовых договоров относительно земельных участков

Реформирование отношений земельной собственности, введение права частной собственности на землю, отделение от права государственной собственности в самостоятельную форму права коммунальной собственности, в окончательном варианте призвано создать регулируемый рынок земли, ставит перед теорией и практикой земельного права новые задачи, связанные с регулированием этих отношений.

В последние десятилетия развития земельного права господствующим в вопросе определения юридической судьбы земельного участка был принцип "земля следует судьбе здания".Такой подход не является типичным для сложившегося рынка земли, а также множественности режимов владения и пользования ею. Для сложившегося рынка земли является адекватной и естественной ситуация, когда право собственности на земельный участок принадлежит одному лицу, в то время как право собственности на сводную (расположенную) на ней здание принадлежит другому лицу.Причем последний принадлежит вещное или иное право (кроме права собственности) на сам земельный участок.

Сначала создатели ЗК отказались от применения принципа "земля следует судьбе здания", указав в ч. 1 ст. 120 ЗК, что при переходе права собственности на здание и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых договоров, а право пользования - на основании договора аренды. Ситуация снова изменились, когда изменениями в ЗК, было установлено, что к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. Несмотря на определенные изменения в законодательстве очевидно, что новое звучание и значение приобретают сделки (соглашения), направленные на определение юридической судьбы земельного участка *. В юридической литературе изменения, произошедшие, причиной восстановления этой категории земельно-правовых сделок (сделок).

Понятие договора не среди норм земельного права, поэтому необходимо исходить из положений ГК, в котором под сделкам (сделкам) понимаются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В юридической литературе отсутствует единство относительно определения объема этой категории. В целом, в земельно-правовых договоров следует относить действия по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей относительно земли как природного объекта и недвижимого имущества. Речь идет о договоре купли-продажи земельного участка, его дарения, мину, залог. Самостоятельным видом земельно-правовых договор автор рассматривает договор о внесении земельной доли в уставный фонд сельскохозяйственного предприятия. Не является сделкой наследования, поскольку наследственное правоотношение - это такое гражданское правоотношение, возникающее при наличии, как минимум, двух юридических фактов (см. § 3 настоящего раздела учебника). Если давать широкое толкование понятию земельно-правового договора, то к ним следует отнести все гражданско-правовые договоры, объектами которых являются земельные участки или отдельные права на них. С принятием действующего ЗК количество таких договоров значительно увеличилось. Это связано, например, с введением нового земельно-правового института - земельного сервитута, который может быть установлен на основании соответствующего договора.

Характерной особенностью, которая позволяет объединить все договоры относительно земельных участков в категорию земельно-правовых, является то, что объектом их есть отдельные права на земельные участки, а также то, что на установление, изменение или прекращение прав направлен договор, возникают, изменяются или прекращаются после государственной регистрации права по нотариально заверенном в обязательном порядке договором.

Классификация земельно-правовых договоров.Договоры, объектами которых являются права на земельные участки, могут быть классифицированы по различным основаниям.В зависимости от объема прав, которые передаются от владельца участка к контрагенту по договору (и его цели), договоры можно разделить на:

- Направлены на передачу прав собственности и отчуждение земельного участка;

- Направлены на передачу отдельных полномочий собственника или на ограничение собственника (землепользователя) в реализации им отдельных полномочий (договор залога, договор на установление сервитута и т.д.). По договору залога земельный участок, по общему правилу, остается во владении и пользовании собственника (или уполномоченного им лица), но существенно ограничиваются его полномочия по распоряжению земельным участком, а залогодатель приобретает преимущественное право требования на удовлетворение своих требований за счет заложенной участка. Другой пример - договор об установлении земельного сервитута. В силу содержания договора об установлении земельного сервитута собственник служа земельного участка не обязуется совершения каких-либо активных действий, а наоборот, обязан не использовать отдельные полномочия, связанные с использованием и (или) владением земельным участком, на которую установлено обременение.

В ст. 132 ЗК содержатся требования к содержанию всех договоров о переходе права собственности на земельный участок. Перечисленные условия можно определить как существенные, т.е. такие, которые являются необходимыми и достаточными для того, чтобы договор считался заключенным и, таким образом, способным вызвать прав и обязанностей у сторон. Существенными, по общему правилу, признаются на основании применения объективного критерия, следующие условия: условия о предмете, условия, которые признаются существенными в законе или ином нормативном акте, условия, необходимые для договоров такого типа; все необходимые для этого договора условия . Согласно субъективного критерия существенными признаются также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Наряду с существенными в договоре могут содержаться обычные и случайные условия. Однако законодатель использует и соответственно раскрывает содержание только существенных условий.

В случае отсутствия договоренности сторон относительно одного из существенных условий договор считается несостоявшимся, есть незаключенным. Поэтому вызывает сомнение справедливость точки зрения В.Ф. Жаренко о том, что отсутствие в договоре одного из предусмотренных ст. 132 ЗК условий является основанием для признания такого договора недействительным. Во-первых, для оспаривания юридического действия подобного договора нет необходимости применять правила о недействительности договоров. Если стороны не договорились какую-то из существенных условий, это будет означать, что отсутствует соответствующий юридический факт (договор - сделка (соглашение), а следовательно, не возникают его последствия, то есть соответствующие правоотношения. Во-вторых, отождествление договоров, которые не состоялись, с недействительными является весьма спорным по сути, поскольку договор, который не состоялся, - это с юридической точки зрения всегда "ничто", т.е. не вызывает каких-либо последствий. А недействительная сделка все же вызывает наступления определенных специальных последствий, предусмотренных в законе. Если же наступили определенные последствия (выполнен договор и т.п.), то заинтересованная сторона имеет применить правила о недействительности договоров, а конструкцию неосновательного обогащения.