Правовое регулирование залога земельных участков

Залог земельных участков. В действующем законодательстве институт залога рассматривается как средство обеспечения исполнения обязательств. Одним из видов залога имущества является ипотека. Ипотекой признается залог земли, недвижимого имущества, в условиях которой земля и (или) имущество (предмет залога) остается у залогодателя или третьего лица, например, арендатора. Отдельным видом ипотеки является залог земельных участков, предусмотрена ст.133 ЗК и положениями Закона Украины от 2 октября 1992 г. "О залоге".

По договору о залоге земли одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, что обеспеченное ипотекой, - имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Говоря о залоге необходимо учитывать ее природу и помнить о наличии договора залога как вторичного обязательства, предполагает наличие основного обязательства, исполнение которого и является основной задачей этих сложных договорных правоотношений, складывающихся в этой ситуации.

Сторонами договора залога (ипотеки) земельных участков является залогодержатель, это лицо является кредитором по основному обязательству, обеспечиваемое ипотекой. Второй стороной является собственник заложенного имущества, то есть должник по основному обязательству, что обеспечено залогом, или лицо, не участвует в этом обязательстве. В том случае, когда залогодатель и должник выступают не в одном лице, существенным для залогового правоотношения является сам объект залога, а не те правоотношения, которые существуют между таким залогодателем и основным должником. Отношения между залогодателем и основным должником могут иметь различную природу, но непосредственно для залога они не имеют значения. Поэтому прекращение отношений в такой ситуации между залогодателем и основным должником не приводит автоматически к прекращению отношений залога.

В ст. 133 ЗК указано, что в залог могут передаваться земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности, таким образом залогодателем земельного участка могут быть только указанные субъекты земельных правоотношений. Исходя из содержания положений ст. 133, не могут выступать залогодателями такие субъекты правоотношений как государство, территориальные общины и государственные и коммунальные предприятия, поскольку последние не являются владельцами закрепленных за ними земельных участков. По общему правилу, также не может выступить залогодателем арендатор земельного участка.

Залогодержателем может быть любой субъект права, если заключения договора залога прямо не противоречит требованиям законодательства и будет соответствовать его правосубъектности. Отдельные требования к залогодержателей содержатся отношении такого их вида как ипотечные банки.Требования по ним будут содержаться в отдельном законе.Залог по общему правилу возникает в силу закона и договора, но в ч. 1 ст. 133 ЗК речь идет именно о передаче гражданами и юридическими лицами в залог земельного участка, то есть на основании договора. Договор ипотеки земельного участка должен быть составлен в письменной форме и нотариально удостоверен. Несоблюдение этого требования является основанием для недействительности договора об ипотеке земельного участка.

Требования, которые обеспечиваются ипотекой. Ипотекой обеспечиваются выплаты залогодателем суммы основного долга по обязательствам, обеспечено ипотекой. Ипотека может быть установлена ​​на обеспечение следующих обязательств - из кредитного договора, договора займа, по договору купли-продажи, аренды, поднайма, других видов обязательств, также ипотекой может быть обеспечено выполнение обязательства, возникшего из причинения вреда и т.п. . Таким образом необходимо исходить из того, что ипотекой может быть обеспечено любое обязательство, если это прямо не противоречит природе обязательства и не запрещено законодательством. Действующим законодательством выдвинута следующая условие требованиям, которые могут быть обеспечены залогом, - такое требование должно быть действительным.

Требования к субъектам ипотечных правоотношений по поводу земельного участка обусловливают и особенности предмета залога. Ими могут быть земли всех категорий или коммунальной собственности, кроме находятся исключительно в государственной, принадлежащих субъектам земельных правоотношений на праве частной собственности. Итак объектом залога может быть только земельный участок, принадлежащей на праве частной собственности.

Предметом залога может быть также часть земельного участка, но для этого необходимо определить границы той части участка, которая будет передана в залог, в натуре (на местности).

Объектом залога может быть также право на земельную долю (пай), но оно не упоминается в ЗК в таком смысле и регулироваться не правилами об ипотеке, а положениями о залоге имущественных прав.

Обращение взыскания на заложенную участок. По общему правилу право обращения взыскания на предмет залога возникает у залогодержателя, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет выполнено (ч. 1 ст. 20 Закона "О залоге"). Согласно ч. 6 ст. 20 указанного Закона обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда или третейского суда, а также на основании исполнительной надписи нотариуса, если другое не предусмотрено законом или договором залога.Постановлением Кабинета Министров Украины от 29 июня 1999 г. № 1172 утвержден Перечень документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов. Согласно ему в бесспорном порядке происходит взыскание задолженности по нотариально удостоверенным договорам, предусматривающим уплату денежных сумм, передачу или возврат имущества, а также право обращения взыскания на заложенное имущество. Для получения исполнительной надписи представляются оригинал нотариально заверенного договора, документы, подтверждающие бесспорность задолженности должника и устанавливают просрочку исполнения обязательства. При этом следует учитывать, что обращение взыскания на заложенное имущество является правом, а не обязанностью залогодержателя.

Порядок реализации заложенного имущества специализированными организациями через аукцион (публичные торги) определяется действующим законодательством, в частности ст. 21 Закона "О залоге" и соответствующими нормами Закона Украины от 21 апреля 1999 г. "Об исполнительном производстве" с учетом особенностей, предусмотренных ЗК. В частности, ч. 2 ст. 139 ЗК указано, что обращение взыскания на земельные участки, предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства, допускается в случаях, когда у собственников таких участков отсутствует другое имущество, на которое может быть обращено взыскание, если иное не предложено собственником земельного участка. Как отмечает В.В. Носик, это правило следует применять и при решении судом вопроса об обращении взыскании на земельный участок как объект залога.

Не вызывает сомнений верность этого утверждения в ситуации, когда вместе с участком заставлено другое имущество, реализации которого достаточно для удовлетворения требований залогодержателя. Но в иной ситуации, как кажется, следует учитывать природу этого требования и содержание ст.20 Закона "О залоге", поскольку в момент наступления срока исполнения основного обязательства, залогодатель приобретает право обращения взыскания только на предмет залога. Только в случаях, когда суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он имеет право, если иное не предусмотрено законом или договором, получить сумму, которой не хватает для полного удовлетворения требования, из другого имущества должника в порядке очередности , предусмотренной законодательством Украины.

Как уже отмечалось, обращение взыскания на заложенное имущество является правом, а не обязанностью залогодержателя. Поэтому дела по спорам, связанным с неисполнением должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства (например, по искам о взыскании соответствующих средств с должника или поручителя или гаранта) должны быть рассмотрены по существу независимо от того, реализовал кредитор (залогодержатель) это право. При рассмотрении подобных дел не вызывает сомнений относительно необходимости применения положений ст. 139 ЗК.

Отдельно следует рассмотреть ситуацию в случае обращения взыскания на предмет залога, которым является здание или сооружение. Согласно ст. 37 Закона "О залоге" залогодержатель как приобретатель имущества имеет право на получение земельного участка в соответствии с законодательством Украины.