Методы оценки земельных участков

Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:

· проверку полученных данных о величине стоимости;

· анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;

· выведение итоговой величины стоимости.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

Ø Степень соответствия каждого из примененных подходов:

- задаче оценки;

- цели оценки;

- функциональному назначению объекта оценки;

- оцениваемым правам.

Ø Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

Ø Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

Ø Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

Ø Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном счете, вывести итоговое заключение.