Пользование жилыми помещениями в домах и квартирах, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности.

Пользование жилыми помещениями в домах и квартирах, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности. Жилые помещения, находящиеся в частной собственности, могут использоваться для проживания самими собственниками, членами их семей, обладателями иных вещных прав на жилые помещения, членами ЖСК и ЖНК, а также нанимателями по договорам коммерческого найма.

Пользование жилым помещением самим собственником. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК.

Он обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на них. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или ЖСК, определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ или ЖСК, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ или ЖСК.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта)*(395).

Если для управления домом созданы ТСЖ или ЖСК, их члены вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ или ЖСК.

Собственники квартир, не являющиеся членами ТСЖ или ЖСК, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ или ЖСК.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или ЖСК и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Пользование жилым помещением членами семьи собственника (бывшими членами семьи) и обладателями иных вещных прав на жилое помещение. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, имеет такие же права и несет такие же обязанности и ответственность, как и член семьи.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Помимо членов семьи (бывших членов семьи) собственника жилого помещения правом пользования жилым помещением могут обладать отказополучатели и лица, заключившие договор пожизненного содержания с иждивением.

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании (например, он может приобрести право пользования жилым помещением как член семьи собственника жилого помещения).

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены законом для пользования помещением на основании завещательного отказа, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Пользование жилым помещением в домах ЖСК (ЖНК). До перехода квартиры в доме ЖСК или ЖНК в собственность члена кооператива в результате полной выплаты им паевого взноса член ЖСК (ЖНК) и его домочадцы пользуются квартирой, которая находится в собственности кооператива, примерно на таких же началах, что и наниматели по договору социального найма. Они обязаны использовать жилую площадь исключительно по целевому назначению, содержать ее в надлежащем порядке, производить текущий ремонт, не нарушать права соседей и т.д.

Член ЖСК (ЖНК) и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены ЖК применительно к социальному найму.

Член кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и правления кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату. Из смысла закона следует, что член ЖСК, полностью выплативший свой пай, может сдавать в коммерческий наем принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение самостоятельно, без согласования данного вопроса с правлением ЖСК.

Сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из него, до приема в жилищный кооператив новых членов, вправе и сам жилищный кооператив.

Пользование жилым помещением по договору коммерческого найма. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК (п. 2 ст. 30 ЖК).

Основные правила сдачи жилья в коммерческий наем установлены гл. 35 ГК "Наем жилого помещения". Очевидно, что нормы данной главы рассчитаны в первую очередь на наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Вместе с тем, с учетом того, что вопросы пользования жилой площадью государственного или муниципального жилищного фонда, предназначенной для коммерческого использования, действующим ЖК специально не урегулированы, правила гл. 35 ГК подлежат применению и к сдаче в коммерческий наем государственной и муниципальной жилой площади. Вряд ли это оправданно, поскольку правовой режим государственной или муниципальной жилой площади, даже если последняя предназначена для сдачи в коммерческий наем, отличается от правового режима частного жилья.

Правила пользования жилым помещением по договору коммерческого найма частично совпадают с правилами социального найма жилья, но далеко не во всем. В частности, вселение других граждан в жилое помещение (за исключением несовершеннолетних детей) производится только с согласия наймодателя и при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Замена нанимателя на другого совершеннолетнего члена семьи допускается тоже только с согласия наймодателя. Может быть заключен и такой договор, в котором все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, являются сонанимателями.

Размер платы за жилое помещение устанавливается соглашением сторон. В случае установления законодательством максимального предела такой платы, на потенциальную возможность чего указывает ст. 682 ГК, он не должен превышаться. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок его действия не определен, он считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора найма наниматель имеет преимущественное право на заключение с ним договора найма на новый срок. При реализации этого преимущественного права действуют следующие правила.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а сам наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).

Указанные правила, однако, не действуют, если договор коммерческого найма был заключен на срок менее одного года. К этому так называемому краткосрочному договору коммерческого найма не применяются и некоторые другие правила, установленные для обычного коммерческого найма. В частности, проживающие не могут стать сонанимателями, не допускается поселение временных жильцов и т.д.

Разумеется, собственник жилого помещения (кроме государства и муниципальных образований) может предоставлять принадлежащее ему жилое помещение или его часть во временное пользование другим лицам бесплатно. Ни ГК, ни ЖК не содержат на этот счет каких-либо правил, в силу чего к этим отношениям по аналогии закона должны применяться нормы о временных жильцах.