ГЛОССАРИЙ. Агент по продаже недвижимости– агент или брокер, занимаю­щийся куплей-продажей, сдачей в аренду, управлением и оценкой недвижимости и арендованной земельной

Агент по продаже недвижимости– агент или брокер, занимаю­щийся куплей-продажей, сдачей в аренду, управлением и оценкой недвижимости и арендованной земельной собственности, зачастую параллельно с выполнением функций аукциониста. Агент получает комиссионное вознаграждение пропорционально стоимости (ad valorem). По роду своей деятельности относится к категории генеральных агентов. Законодательство зарубежных стран обычно не требует, чтобы агент по продаже недвижимости обязательно принадлежал к какой-либо организации или имел документ о специальном образовании. В Великобритании существует, однако, высший профессиональный орган подобных агентов, известный как Институт дипломированных аукционистов и агентов по продаже недвижимости, и разрабатываются меры для регистрации подобных агентов по продаже недвижимости в целях более надежной защиты интересов их клиентуры.

Акт по сделке– письменный документ, вручаемый получателю, в котором содержится заявление о том, что продавец передает права собственности и все интересы в участи недвижимости.

Акт о покупке недвижимости– документ, удостоверяющий сделку купли-продажи недвижимости.

Актив– нечто, обладающее стоимостью и принадлежащее физиче­скому или юридическому лицу; включает как недвижимую, так и личную собственность.

Акт приема-передачи– документ, фиксирующий факт передачи квартиры от владельца, обладающего квартирой на момент составления документа, лицу, следующему за владельцем в цепочке строительно-инвестиционного процесса.
С момента подписания акта о передаче квартиры риск случайной гибели переходит к лицу, которому передана квартира.

Акт приемочной комиссии– приемка законченного строительством объекта в эксплуатацию производится путем его предъявления приемочной комиссии, которая принимает решения о соответствии объекта требованиям проектной документации, строительных, санитарных и экологических норм и правил, составления акта приемки и утверждения его органом, назначившим его. Акт приемки утверждается главами городской администрации. Продолжительность приемочной комиссии – до 1 меся­ца и срок утверждения главой администрации – до 1 месяца.

Аннуитет– серия равных платежей, вносимых и получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода времени. Примером являются серии платежей в погашение ипотечного долга, предусматривающего равновеликие выплаты.

Аренда– по договору аренды (имущественного найма) арендодтель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во времен­ное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Аренда жилого помещения– собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом). Не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные дома государственного, муниципального либо общественного жилищных фондов без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан, а также специализированные дома и жилые помещения в них. Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).

Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не произво­дится в течение шести месяцев, то договор расторгается в судебном порядке и арендатор подлежит выселению. Арендатор жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде подлежит выселению с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития.

Бюро технической инвентаризации (БТИ)– муниципальная служба, выдающая по требованию граждан или юридических лиц справки о площадях жилых и нежилых помещений, экспликации и другие документы, связанные с определением площади помещений.

Владелец– физическое лицо, являющееся владельцем имущества, благодаря чему владелец имеет возможность непосредственно воздействовать на имущество.

Временное проживание– применительно к отдельному лицу, которое проживает в здании в течение не более 90 дней, имея при этом другое постоянное место жительства.

Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат)– конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не являются.

Вторичный рынок жилья– рынок квартир, которые уже имели зарегистрированных в ГУЮ «Регистрационная палата» прав на недвижимость владельцев. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Основные преимущества – возможность выбора именно той квартиры, которая вам подходит и в нужном вам месте.

Высота потолка– существует как минимум три размера, называемые в таких ситуациях «высотой потолка»:

1. Расстояние между отметками высот от «нулевой отметки». В этом случае высота потолка (иногда говорят «высота потолка в свету»), т. е. расстояние между полом, по которому вы будете ходить, и оштукатуренным и покрашенным потолком, будет меньше на толщину плиты перекрытия (около 15 см), цементной стяжки в полностью кирпичных домах (5–10 см), покрытия пола (например, паркет 10 см), штукатурки потолка.

2. Расстояние между плитами перекрытий – высота потолка меньше на толщину цементной стяжки в полностью кирпичных домах (5–10 см), покрытия пола (например, паркет 10 см), штукатурки потолка.

3. Расстояние между полом, по которому вы будете ходить, и оштукатуренным и покрашенным потолком.

Поэтому перед принятием решения о приобретении квартиры будет нелишним уточнить, какую именно величину понимают в данном конкрет­ном случае под «высотой потолка».

Генеральный инвестор – любая организация (за исключением Застройщика, Заказчика. Генерального подрядчика), имеющая право требо­вания на самое большее количество квартир в доме (тот, у кого больше всего квартир, кроме Заказчика. Застройщика, Генподрядчика.

Генеральный подрядчик – подрядчик превращается в Генерального подрядчика, если он привлек к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). При этом Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиками.

Городской заказ– правовое задание на формирование товариществ из числа очередников на муниципальное жилье, с целью создания кондоминиума.

Городской застройщик– департамент муниципального жилья (в том числе управление муниципального жилья) в пределах компетенции в сфере строительства муниципального жилья и формирования товариществ собственников жилья из очередников с целью создания кондоминиума.

Государственная приемочная комиссия– принимает в эксплуатацию законченные строительством (реконструкцией, расширением) в соответствии с утвержденным проектом и подготовленные к эксплуатации объекты. Состав и уровень государственных приемочных комиссий определяются в зависимости от сметной стоимости строительства и назначения объекта. Назначение государственных приемочных комиссий производится заблаговременно в зависимости от характера и сложности объекта, но не позднее 30 дней при приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения до установленного срока ввода объектов в эксплуатацию.

Государственная регистрация недвижимости– в соответствии с гражданским законодательством РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат следующие права на землю и права на другие недвижимые вещи:

· право собственности;

· право хозяйственного ведения;

· право оперативного управления;

· право пожизненного наследуемого владения;

· право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитута.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации с соблюдением правил ГК РФ. Орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделки либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Государственная регистрация недвижимости и сделок с ней является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Государственная регистрация сделок– сделки с землей и другим недвижимым имуществом (напр., отчуждение, ипотека, долгосрочная аренда, принятие наследства и др.) подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции.

Государственный жилищный сертификат– именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина на получение безвозмездной суб­сидии на приобретение жилья. Сертификат не является ценной бумагой.

Дарение– по договору дарения одна сторона безвозмездно передает другой стороне вещь в собственность, либо имущественное право (например, можно подарить право на получение зарплаты), либо освобождает от имущественной обязанности перед кем-либо (к примеру, переводит долг на себя).

Девелопер– предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

· автора идеи проекта, что создавать и где;

· приобретателя земельного участка под застройку;

· организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости);

· финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.

Доверенность– документ, дающий полномочия представителю совершать сделки или другие правомерные действия от имени другого лица (доверителя).

Договор аренды– соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения без ограничения размеров, за договорную плату во временное владение и пользование, либо только пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Договор доверительного управления имуществом– одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.». При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязуется перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Договор долевого участия в строительстве– договор, по которому одна из сторон (дольщик) обязуется участвовать в строительстве жилого дома путем финансирования вышеуказанного строительства в объеме, установленном в договоре и дающем право по окончании строительства на приобретение в собственность определенной в договоре квартиры, а другая сторона обязуется передать контрагенту определенную в договоре квартиру.

Договор купли-продажи– двусторонний возмездный договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор найма жилого помещения– по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор найма-продажи– до перехода права собственности на товар к покупателю покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи). Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара.

Договор продажи недвижимости– это особый вид договора купли-продажи, предусмотренный ст. 549–558 ГК РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или др. недвижимое имущество. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по этому договору к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка.

Договор ренты– одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется
в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту
в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Документы о правах на земельные участки – права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным за­коном «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Долевая ипотека (ипотека с участием) – соглашение между ипотечным кредитором и заемщиком, обеспечивающее кредитору определенную долю участия в собственности на объект и/или в доходе.

Дольщик – физическое или юридическое лицо, являющееся одной из сторон договора долевого участия в строительстве, которое обязуется участвовать в строительстве жилого дома путем финансирования вышеуказанного строительства в объеме, установленном в договоре и дающем право по окончании строительства на приобретение в собственность определенной в договоре квартиры.

ДСК– домостроительный комбинат, предприятие, производящее строительные конструкции для строительства домов (газобетонные бло­ки, железобетонные панели) и осуществляющее строительство.

Жилая площадь квартиры– сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов.

Жилищная сфера– область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружения из элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Жилищно-строительный кооператив– добровольная, общественная организация. В ЖСК могут объединяться граждане не только для строительства нового дома, но и для приобретения у предприятий, объединений, организаций новых или капитально отремонтированных домов либо подлежащих капитальному ремонту и реконструкции для осуществления ремонта с последующей эксплуатацией на собственные средства. В ЖСК принимаются граждане, достигшие 18 лет, постоянно проживающие в данной местности, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Жилищное законодательство –совокупность правовых норм, регулирующих комплекс жилищных и смежных с ними общественных отношений.

Жилищное право –система правовых норм, регулирующая отношения по поводу использования и эксплуатации жилищного фонда.

Жилищные сертификаты– любые ценные бумаги или обязательства, номинированные в единицах общей площади жилья и имеющие также индексируемую номинальную стоимость в денежном выражении, размещаемые среди граждан и юридических лиц, дающие право их владельцам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем предоставления в собственность помещений, строительство (реконструкция) которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения указанных ценных бумаг или обязательств.

Жилищный сертификат является именной ценной бумагой и может выпускаться в документарной или бездокументарной форме. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается в проспекте эмиссии и остается неизменной в течение срока действия жилищного сертификата. Она представляет собой однозначно определяемый порядок изменения цены выкупа жилищного сертификата эмитентом, включающий формулы индексации, основанные на объективных показателях, и процедуру расчета. Индексация должна производиться не реже одного раза в три месяца.

Жилищные споры– конфликтные ситуации, возникающие в процессе эксплуатации жилищного фонда при несоблюдении установленных нормативов собственниками, владельцами (управляющими), нанимателями и арендаторами жилых или нежилых помещений в жилых домах, обслуживающими организациями, предприятиями-поставщиками водо-, энергоресурсов и иных жилищно-коммунальных услуг.

Жилищный договор –договор, заключаемый между Минобороны РФ или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба, в лице командиров воинских частей и военнослужащими, проходящими военную службу по контракту, а также офицерами, призванными на военную службу по указу Президента, в целях обеспечения их служебными жилыми помещениями в соответствии со ст.15 ФЗ «О статусе военнослужащих».

Жилищный кодекс – систематизированный единый законодательный акт, регулирующий жилищные и иные связанные с ними общественные отношения.

Жилищный кредит – вид целевой материальной помощи лицам, намеривающимся осуществить жилищное строитеьство.

Жилищный фонд– это совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома и специальные дома (общежития, приюты, детские дома, дома-интернаты и т. д.), а также квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. В его составе не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, санатории, дома отдыха, пансионаты, гостиницы, казармы и т. п.

Жилое здание– существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование и т. п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома.

Жилое помещение – помещение, предназначенное для проживания. Собственник Ж. п. осуществляет права владения, пользования и распоряжения им в соответствии с его назначением. Гражданин – собственник Ж. п. может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в его Ж. п. предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Жилое строение– отдельная постройка (здание, дом) постоянного типа, рассчитанная на длительный срок службы, вся или не менее половины площади которой предназначена и используется для проживания. По внутренней конструкции Ж. с. бывают квартирного типа или коридорного типа.

Жилой дом– один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной или муници­пальной собственности.

Заказчики– инвесторы, а также любые иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) осуществить реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними.

Закладные листы– разновидность ценных бумаг, выпускаемых ипотечными банками; обеспечены всей массой недвижимости, заложенной в банке.

Залог– это способ обеспечения обязательства. Кредитор-залогодержатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенно­го имущества путем его продажи.

Износ (в оценке)– уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое изменение стоимости. В оценке стоимости недвижимости учитывают физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

Имя гражданина –в гражданском законодательстве РФ фамилия, собственно имя и отчество гражданина. В соответствии с ГК РФ гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, если иное не вытекает из закона или национального обычая.

Инвестиции– вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов или прибыли.

Инвестор– это лицо, приобретающее инвестиционную собственность.

Индивидуальная планировка– квартира в доме, построенном по индивидуальному (не серийному) проекту. Такие дома иногда называют домами
с повышенной комфортностью. Принципиальное отличие: крупногабаритное
жилье.

Ипотека– термин охватывает три понятия:

1. Залог недвижимого имущества (главным образом, земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды (по Закону о залоге 1992 г. ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника и возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные. Обязательна регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога или перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. Закладная (долговой инструмент, обеспеченный правом на недвижимость; обычно свободно обращается на рынке). Эквивалентом этого понятия является только «mortgage». (См. соответствующую статью, где приводится целый ряд важных производных словосочетаний с термином «закладная»).

3. Долг по ипотечному кредиту.

Ипотека с участием– см. Долевая ипотека.

Ипотечная ссуда – иначе ипотечный кредит; денежная ссуда, выдаваемая банком под залог объектов, отнесенных к недвижимости

Капитальный ремонт– это ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерно­го обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей.

Квартира как объект права собственности– собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственно­сти на общее имущество дома.

Коммунальные услуги– водоснабжение и канализация, подача электрической и тепловой энергии, газа и вывоз бытовых отходов.

Кондоминиум (совладение)– правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности.

Консалтинг недвижимости– это деятельность по консультированию производителей, продавцов и покупателей недвижимости. Включает исследование и прогноз рынка.

Лизинг недвижимости– приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в собственность указанной арендатором недвижимости у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Лоджия– это перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в лет­нее время и солнцезащиты.

Мансарда– см. Этаж мансардный.

Монолит– дом, построенный по технологии монолитного бетонного каркаса. Обычно данная технология сочетается с использованием кирпича в качестве наружной облицовки (возможно, части дома) – кирпично-монолитный дом, либо панелей. Характеризуется быстротой строительства, хотя и меньшей, чем у чисто панельного дома, и низкой себестоимостью.

Наем– предоставление одной стороной (наймодателем) другой стороне (нанимателю) имущества во временное пользование за опреде­ленную плату. В России условия найма определяются ГК РФ, а также отдельными нормативными актами,
в том числе правилами найма разных видов имущества. Срок договора имущественного найма не должен пре­вышать 10 лет, если же он заключен без указанного срока, то считается заключенным на неопределенный срок. Для отношений между организациями закон устанавливает менее продолжительные сроки действия договора – 5 лет при найме строения или нежилого помещения, один год – при найме оборудования и иного имущества. Договор, в котором хотя бы одной стороной является организация, должен быть совершен письменно.

Недвижимость в жилищной сфере– недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:

· земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

· жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

· сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Недействительность сделок – по гражданскому законодательству РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ст. 166–179 ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Независимая оценка– оценка стоимости собственности, производимая квалифицированной незаинтересованной стороной.

Облигация жилищного займа– ценная бумага, выпускаемая местными органами власти и дающая право на владение одной долей квартиры.

Обоснованная рыночная стоимость– правовое понятие, определяемое как цена в денежном выражении, на которую соглашаются готовые к совершению сделки продавец и покупатель, которые действуют честно, осознанно и не испытывают никакого давления со стороны.

Общая площадь квартиры– суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджии, балконов, веранд, террас.

Общая собственность супругов– имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т. п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

Общее имущество собственников в многоквартирном доме– общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, элек­трическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Объект городской собственности– объект, находящийся в государственной (муниципальной) собственности.

Обязательство по ипотеке– это соглашение, по которому кредитор соглашается предоставить определенный ипотечный кредит, а должник принимает на себя обязательства по кредиту.

Отчуждение– действие по передаче права собственности другому лицу.

Оценка– это выражение с помощью каких-либо единиц качеств объекта недвижимости, один из видов измерений. Например, качество (ценность, достоинства) земельных участков может оцениваться с точки зрения градостроительства: экология, наличие исторической застройки, инженерная геология и т. д. В этом случае качество земельного участка может выражаться в баллах или каких-либо других единицах шкалы качества. Экономическая ценность земельного участка (или стоимость земельного участка) может выражаться в деньгах (рубли, доллары, евро т. д.). Мнение, анализ или расчет стоимости, подготовленные профессиональным оценщиком, относительно природы, качества, ценности или полезно­сти, специфических преимуществ определенной недвижимости, которые готовятся и оформляются в виде отчета профессионального оценщика.

Передача прав собственности– надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Планировка– экспликация (расположение) помещений в квартире.

Подрядчики– физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии
с федеральным законом. Подрядчик выступает в роли Генерального подрядчика, если, исходя из закона или договора подряда, он привлек к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков), в этом случае Генеральный подрядчик остается ответственным за выполнение работ субподрядчиками.

Права членов семьи собственников жилого помещения – права пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Право собственности– право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться каким-либо имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обменивать его иными способами, передавать свое имущество в собственность или управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону.

Приватизация жилья– бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Приквартирный участок– земельный участок, примыкающий к дому (квартире) с непосредственным выходом на него.

Проектная документация– графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта ука­занных объектов, а также благоустройства их земельных участков.

Риэлтер– предприниматель, занимающийся операциями с недвижимостью.

Рыночная арендная плата– текущая ставка аренды, установившаяся на рынке определенного вида недвижимости.

Рыночная стоимость– цена, выраженная в деньгах или в денежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец. При этом не один из них не находится в стесненных обстоятельствах, оба достаточно информированы и действуют в своих наилучших интересах. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (например, имущественного права, права наследственной аренды и т. д.) на свободном рынке,
причем:

1. Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием.

2. Покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции в своих собственных интересах для того, чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить свои потребности.

3. Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. без сговора, мошенничества или искажений.

4. Покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побужде­ния, т. е. они действуют, не испытывая незаконного давления.

5. Оплата сделки производится теми способами, которые соответст­вуют стандартам рынка, покупатель использует типичные финансовые ус­ловия, принятые на местном рынке.

Световой карман– помещение с естественным освещением, примыкающее к коридору и служащее для его освещения. Роль светового кармана может выполнять лестничная клетка, отделенная от коридора остекленной дверью шириной не менее 1,2 м. При этом за ширину светового кармана принимается ширина проема в лестничную клетку.

Сделка– действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Секция жилого здания– часть здания, квартиры которой имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор, и отделенная от других частей здания глухой стеной. Длина коридоров, не имеющих освещения в торцах и примыкающих к лестничной клетке, не должна превышать 12 м. Общая площадь квартир на этаже секции не должна превышать 500 кв. м.

Сервитут– право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица.

Совместная собственность супругов– вид права собственности, при котором супруги имеют равные имущественные интересы в недвижи­мом имуществе, приобретенном за время брака.

Собственник– физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности.

Собственность (объект собственности)– все, на что распространяется право собственности.

Соглашение об аренде с выкупом– соглашение, согласно которому часть рентных платежей засчитывается в счет выкупной цены; при выплате заранее согласованной суммы производится передача права собственности.

Спрос– базовое экономическое понятие, определяющее количество товаров и услуг, которое будет куплено по определенной цене.

Стартовая цена– минимальная цена, установленная за собственность, выставляемую на аукцион или на открытую продажу.

Страховая стоимость– максимальная обоснованная сумма оценки собственности в целях страхования рисков.

Строительный адрес– адрес пятна застройки, употребляется в качестве официального адреса дома до окончания строительства, когда до­му присваивают более привычный почтовый адрес. Строительный адрес обычно состоит из трех частей: названия строительного района (возможно, улицы), номера квартала (необязательно), номера корпуса (владения). Настоящим строительным адресом можно считать адрес, указанный в правоустанавливающих документах.

Субаренда– передача собственности арендатором в аренду другому лицу.

Субподрядчик– это строительная организация, производящая какие-либо работы на объекте (например, разводку внутренних коммуникаций и установку сантехники). Обычно имеет договорные отношения с Генподрядчиком, который в оплату работ и материалов передает квартиры.

Терраса– огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещается на земле или над нижерасположенным этажом.

Типовой проект– в основном, это дома из железобетонных конструкций, выпускаемых местными домостроительными комбинатами (ДСК). Типовой, в данном случае, говорит о том, что дома, построенные из изделий конкретного ДСК, отличаются друг от друга, кроме месторасположения, только ограниченным набором вариантов планировок.

Чердак – это пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа.

Шахматка – лист бумаги, на котором нарисованы клеточки с номерами квартир. Очень важный документ, необходим для учета продаж и страхует от последствий в виде двойных продаж по невнимательности. На руки дольщику не выдается, копии для внешнего использования не снимаются. Учет ведется с помощью закрашивания и надписывания. На сегодняшний день это наиболее распространенная и удобная форма учета продаж квартир.

Шахта для проветривания– защищенное вентиляционной решеткой полое вертикальное пространство на всю высоту здания с горизонтальным сечением не менее 1/30 общей площади всех проветриваемых квартир на этаже.

Экспликация– документ, определяющий основные параметры квартиры: общая площадь квартиры; жилая площадь квартиры; площади комнат; площади вспомогательных помещений квартиры (кухня, коридор, холл, ванная, уборная, кладовая, встроенные шкафы); площади балконов и лоджий. Выдается Бюро технической инвентаризации, срок действия – 3 месяца со дня выдачи.

Эркер– выходящая из плоскости фасада часть помещения, частично или полностью остекленная, улучшающая его освещенность и инсоляцию.

Этаж мансардный (мансарда)– этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

Этаж надземный– этаж при отметке пола помещений не ниже пла­нировочной отметки земли.

Этаж подвальный– этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.

Этаж технический– этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (тех­ническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

Этаж цокольный– этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

ЛИТЕРАТУРА