Перевод жилого помещения в нежилое и нежилое помещение в жилое.

Глава 3 ЖК РФ. Ст.22-24

Перевод допускается с учетом ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Условия перевода жилого в нежилое не допускается:

1. Допуск к помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающий доступ к жилым помещениям или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ

2. Переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве постоянного проживания.

3. Если жилое помещение обременено правами каких либо лиц

Перевод квартиры в нежилое помещение допускается, если она расположена на 1 этаже или выше 1 этажа, но помещения расположенные под данной квартирой, переводимой в нежилое, не являются жилыми

Перевод квартиры в нежилое и нежилого включения в жилое осуществляется органом местного самоуправления

Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям (ч.2 ст. 15 ЖК)

Для перевода собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) обращается в орган непосредственно по месту нахождения переводимого помещения либо в МФЦ.

Представляет:

1. Заявление о переводе

2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение

3. План переводимого помещения с его техническим описанием

4. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение

5. Проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (если переустройство и/или перепланировка требуется)

Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные п. 3-4 ч.2 ст. 23 ЖК РФ (план помещения и поэтажный план дома), а так же в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРПНИ). Документы, предусмотренные п. 2 ч.2 ст. 23 ЖК РФ (правоустанавливающие документы на переводимые помещения).

Для рассмотрения документов о переводе орган, осуществляющих перевод, запрашивает документы, если они не были представлены заявителем по собственной инициативе.

1. Правоустанавливающие документы на помещение, если право на него зарегистрировано в ЕГРПНИ.

2. План переводимого жилого помещения с его техническим описанием

3. Поэтажный план дома, где находятся переводимые помещения

Орган, осуществляющий перевод не вправе требовать от заявителя представление других документов, кроме документов, истребование которых у заявителя допускается ч.2 ст. 23 ЖК РФ (правоустанавливающие документы).

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения. В случае предоставления документов через МФЦ расписка выдается указанным МФЦ.

В случае предоставления документов в государственный орган или в орган местного самоуправления, в распоряжении которого находятся документа, указанные в ч. 2(1) ст. 23 ЖК РФ обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные сведения и документы.

Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа, либо в виде заверенных уполномоченным лицом копией запрошенных документом, в том числе в форме электронного документа.

Решение о переводе должно быть принято через 45 дней со дня предоставления документов. В случае представления документов через МФЦ, срок принятия решения о переводе исчисляется со дня передачи МФЦ документов в орган, осуществляющий перевод.

Орган, осуществляющий перевод, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решений выдает или направляет по адресу указанному в заявлении либо через МФЦ документ, подтверждающий принятие одного из решений. В случае представления заявление о переводе через МФЦ.

В случае представления заявления о переводе через МФЦ документ, подтверждающий принятие решения направляется в МФЦ, если иной способ его получения не указан заявителем.

В случае необходимости переустройства и/или перепланировки переводимого помещения, документ должен содержать требование об их проведении. Перечень иных работ – если их проведение необходимо.

Завершение подтверждается актом приемочной комиссии.

Направление в орган или в орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ о государственном кадастре недвижимости.

Акты правомочной комиссии подтверждающие окончание перевода …

При использовании помещения после его перевода должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования.

Отказ помещения в переводе в случае:

1. Не предоставление документов заявителем, определенных ч.2 ст. 23 ЖК РФ

2. Поступление в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и/или информации необходимых для перевода, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Отказ в переводе по указанному основанию допускается в случае, если орган осуществляющий перевод после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа предложил заявителю представить документ и/или информацию необходимые для перевода и не получил от заявителя такие документы и/или информацию в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления.

3. Представление документов в ненадлежащий орган.

4. Несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения.

5. Несоответствие проекта переустройства и/или перепланировки помещения.

Решение об отказе в переводе должно содержать отказ в переводе с обязательной ссылкой на нарушение. Решение об отказе выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения.

Заявитель может обжаловать решение об отказе в судебном порядке.

Переустройство и перепланировка жилых помещений

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение жилой конфигурации требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Для проведения переустройства и/или перепланировки собственник жилого помещения обращается в орган, осуществляющий согласование о переустройстве или перепланировке по месту нахождения жилого помещения. Собственник данного жилого помещения может так же обратиться в МФЦ. Собственник или наниматель (далее заявитель) представляет следующие документы:

1. Заявление

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Проект переустройства и /или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

5. Согласие в письменной форме членов семьи нанимателя на основании договора социального найма

6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и архитектуры о допустимости переустройства и/или перепланировки, если жилое помещение или дом, в котором оно находится является памятником архитектуры, истории или культуры

Заявитель вправе не предоставлять вышеперечисленные документы, а так же в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Гл.4 САМОСТОЯТЕЛЬНО

Решение о согласовании или отказе должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления в орган документов.

В случае представления заявителем документов через МФЦ срок принятия решения исчисляется со дня передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование.

Отказ в переустройстве и/или перепланировки допускается:

1. Не предоставление документов, обязанность по предоставлению которых с учетом ч.2(1) ст. 26 ЖК возложена на заявителя

2. Поступление в орган, осуществляющего согласование, ответа на межведомственный запрос свидетельствующего об отсутствии документа и/или информации, необходимых для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в соответствии с ч.2(1) ст. 26 ЖК РФ, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе

3. Представление документов в ненадлежащий орган

4. Несоответствие проекта и/или перепланировки требованиям законодательства.

Решение об отказе должно содержать основание отказа с обязательной ссылкой на нарушение предусмотренные ч.1 ст. 27 ЖК РФ.

Решение об отказе выдается и направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения.

Завершение переустройства и/или перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органам, осуществляющим согласование, в орган или организацию осуществляющий государственный учет объекта недвижимого имущества.

Последствие самовольного переустройства или перепланировки

Самовольными являются переустройство и/или перепланировка при отсутствии ч.6 ст. 26 ЖК РФ или с нарушением проекта.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано или наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен органом.

На основании решения суда, жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если жилое помещение не будет переведено в прежнее состояние, суд по иску органа, осуществляющего согласование, при условии непринятия решения, предусмотренного ч.4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение:

1. В отношении собственника: продажа с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

2. В отношении нанимателя: выносится решение о расторжении договора с возложением на собственника такого жилого помещения являвшегося наймодателем по договору обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Право собственности на жилые помещения

Собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение, пользование принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования и на иных предусмотренном законом основании, а так же юридическому лицу на основании договора аренды или ином законном основании с учетом требований установленных гражданским законодательством и ЖК.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения.

Собственник обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а так же правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в жилом помещении.

Вопрос о признании лица членом семьи собственника регулируется ч.1 ст.31 ЖК исходя из следующего:

1. Членами семьи собственника являются совместно проживающие с ним: супруг, дети, родители супруга и собственника.

Супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах ЗАГС.

Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение членам его семьи достаточно только факта их совместного проживания с собственником и не требуется установление фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказание взаимной материальной и иной поддержки.

Членами семьи собственника могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (дедушки, бабушки, племянники и тд) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (сожители – лицо проживающее совместно с собственником без регистрации брака, если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи).

Регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, поскольку в соответствии с законом о праве граждан в РФ на свободу передвижения выбор места пребывания и жительства в пределах РФ, регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан предусмотренных конституцией, ФЗ, и законами субъектов РФ. В силу ч.2 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника имеют равно с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

ЖК не устанавливает специальные требования порядка заключения соглашения между собственником и членами его семьи о пользовании жилым помещением, а так же к его форме и условиям, но исходя из ч.1 ст. 7 ЖК к таким соглашениям применяются правила ГК о гражданско-правовых сделках (ст.153-181 ГК). Эти же правила следует применять и к соглашению собственника с членами его семьи об ответственности по обязательству, вытекающему из пользования жилым помещением, возможность заключения которого предусмотрена ч.3 ст. 31 ЖК, а так же к соглашению между собственником жилого посещения и бывшим членам его семьи о сохранении права пользования жилым помещением .

Вопросы, связанные с членами семьи, необходимо иметь ввиду, что ч. 2 ст. 31 ЖК не наделяет их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц.

Учитывая положение ст. 679 ГК о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а так же ч. 1 ст. 70 ЖК о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя.

По аналогии закона (ч.1 ст. 7 ЖК) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей, за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение.

По общему правилу в соответствии с ч.4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашениемсобственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивает право пользования жилым помещением и должны освободить его (ч.1 ст. 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Вопрос о признании лица бывши членом семьи собственника решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.

В соответствии с п.4 ст. 71 СК РФ, ребенок в отношении которого родителя (один из них) лишены родительских прав сохраняет право пользования жилым помещением. В силу положения семейного кодекса об ответственности родителей в воспитании детей, расторжении брака родителей, признание его недействительным, раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (п.5 ст. 63 СК) в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности у одного из родителей не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте ч. 4 ст. 31 ЖК.

При рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и выселением решается вопрос о возможности сохранения права пользования за бывшим членом семьи на определенный срок.

Принятие судом решения о сохранении права пользования жилым помещением на определенный срок и этот вопрос допускается ч.4 ст. 31 при установлении следующих обстоятельств

1. Отсутствие у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, оснований приобретения или осуществление права пользования иным жилым помещением (т.е. не имеется другого жилого помещения в собственности)

2. Отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности обеспечить себя иным жилым помещением по причине отсутствия средств.

При определении продолжительности срока, на который за бывшим членом семьи собственника сохраняется право пользования жилым помещением, суд исходит из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела. Учитывая материальное положение членов семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие обстоятельства. При решении вопроса о сохранении на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника суд согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ так же вправе по требованию бывшего члена семьи собственника одновременно возложить на собственника обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга или иных бывших членов его семьи в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства.

Решая вопрос о возложении на собственника обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего члена семьи судом учитывается:

1. Продолжительность состояния супругов в браке

2. Длительность совместного проживания самого собственника и бывшего члена семьи в жилом помещении

3. Возраст

4. Состояние здоровья

5. Материальное положение сторон

6. Период времени в течение которого собственник исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи.

7. Наличие у собственника денежных средств для приобретения другого жилого помещения бывшему члену семьи

8. Наличие у собственника иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено бывшему члену семьи.

Если суд придет к выводу о необходимости возложения на собственника обязанности по обеспечению бывшего члена семьи другим жилым помещением в решении суда должны быть определены: срок исполнения собственником обязанности, основные характеристики предоставляемые другого помещения, место положения этого жилого помещения, а так же на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена семьи.

По истечении срока пользования жилым помещением соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, и бывший член семьи должен освободить помещение, если иное не установлено соглашением.

До истечения указанного срока право пользования бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности собственника( при продаже).

Если отпали обстоятельства послужившие основанием для сохранения такого права на основании решения суда.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Жилищное законодательство требует, чтобы было согласие собственника на выкуп.

В зависимости для чьих нужд изымается участок, выкуп осуществляется РФ, субъектом РФ или МО.

Решение об изъятии принимается органов госвласти или МСУ. Данное решение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник должен быть уведомлен в письменной форме не позднее чем за год до предстоящего изъятия жилого помещения о дате осуществленной в соответствии с ч.3 ст. 32 о госрегистрации решения органа об изъятии.

Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления допускается с согласия собственника.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию может владеть, пользоваться, распоряжаться, производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения до достижения соглашения или принятие судом решения о выкупе жилого помещения.

Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения

Выкупная цена, сроки и др условия выкупа определяются соглашением собственника жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательства госвласти.

В выкупную цену включается рыночная стоимость; убытки, связанные с изъятием; убытки которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием, переездом, офомлением правом собственности на другое жилое помещение

По соглашению с собственником ж.п. ему может быть представлено в замен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Когда собственник не согласен с выкупной ценой или иным вопросам, связанным с изъятием, изъятие происходит в судебном порядке. Иск может быть предъявлен в течение 2 лет с момента получения уведомления указанного в ч.4 ст. 32 ЖК,

Признание многоквартирного дома аварийным или подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявлением органом, принявшем решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Если данные собственники не осуществили снос или реконструкцию дома – земельный участок на котором расположен указанный дом подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В случае, если в отношении территории на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу …. в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, орган принявший решение о признании о признании дома аварийным…обязан предъявить требования о его сносе и установить срок не менее 6 месяцев для подачи заявления

В случае, если собственник мн.дома в течение установленного срока не было подано заявление на получение разрешения строительсвта – земельный участок подлежит изъятию.

Ст. 33, 34, 35 САМОСТОЯТЕЛЬНО