Понятие договора аренды жилых помещений

Понятие аренда идентично понятию наем жилого помещения, разница состоит в применения определения аренды к помещениям частного жилищного фонда. Аренда жилого помещения – это его возмездная передача во временное владение и пользование или во временное пользование на срок, определенный договором между сторонами. Отношения, возникающие по поводу аренды жилого помещения, регулируются гл. 34 ГК РФ. Законом предусмотрено заключение договора аренды недвижимого имущества, которым является жилое помещение, в письменной форме, если срок действия договора превышает 12 месяцев. Такой договор подлежит государственной регистрации.

Договор аренды жилого помещения должен содержать ряд существенных условий, необходимых для рассмотрения данного договора заключенным; последствием невключения в договор аренды указанных условий является признание его недействительным.

Существенные условия договоры аренды жилого помещения.

Объект аренды – данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, такие как полный адрес, площадь помещения.

Цель использования объекта аренды – для жилых помещений установлено возможной их использования только по прямому назначению для проживания граждан. Использование арендатором жилого помещения не по назначению является достаточным основанием для расторжения договора аренды и требования арендодателя о возмещении ему причиненных убытков. Договором аренды должен быть определен механизм субаренды (наднайма) данного жилого помещения. При отсутствии в договоре этих данных, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное помещение в субаренду.

Срок договора аренды – определяется по соглашению сторон и вносится в договор. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (или иной срок, определенный договором).

Размер арендной платы – размер платы за пользование имуществом. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

• предоставления арендатором определенных услуг;

• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечисленные виды арендной платы могут сочетаться, возможно применение иных видов и форм. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд.

Права и обязанности сторон.

Арендодатель обязан:

• предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению жилого помещения;

• производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения, если иное не предусмотрено законом или договором аренды в установленный или в разумный срок;

• отвечать за недостатки сданного в аренду жилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Это не относится к недостаткам, оговоренных договором аренды или известных заранее арендатору либо тех, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче помещения в аренду.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды судом (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), когда арендатор:

• пользуется жилым помещением с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает помещение;

• более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, если это является его обязанностью.

Арендатор обязан:

• пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества;

• поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды;

• при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор вправе:

• при обнаружении серьезных недостатков жилого помещения:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение указанных недостатков;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

* при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта:

– произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

* с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), безвозмездное пользование и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

* заключить договор аренды на новый срок (преимущественное право аренды перед третьими лицами при прочих равных условиях в ситуации, когда арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания действия договора).

* требовать досрочного расторжение договора в случаях, когда:

– арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование либо создает препятствия к его использованию в соответствии с условиями договора;

– переданное арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им неуказанные в договоре недостатки;

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт жилого помещения в установленные сроки;

– жилое помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.