Договор найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов

Законом выделяются три вида договоров найма жилого помещения, направленных на непосредственное удовлетворение жилищной потребности граждан:
- договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) (ст. 60 ЖК, ст. 672 ГК);
- договор найма специализированного жилого помещения (договор специализированного найма) (ст. 100 ЖК);
- договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли (п. 1 ст. 671 ГК). Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого найма".

Все перечисленные договоры оформляют отношения найма жилых помещений, а потому, как и порождаемые ими жилищные обязательства, имеют ряд общих черт. Стороны всех этих договоров именуются "наймодатель" и "наниматель". По своей юридической природе они являются консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, возмездными, опосредуя предоставление жилья в пользование за плату. Исключение могут составлять договоры социального найма, по которым жилье предоставляется малоимущим гражданам не только безвозмездно, но и с освобождением от платы за его пользование (ч. 9 ст. 156 ЖК). В законе содержатся одинаковые требования письменной формы этих договоров (ст. 674 ГК, ст. 63 и ч. 7 ст. 100 ЖК).
Единообразно определены в них обязанности нанимателя (ст. 678 ГК, ч. ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК); кроме того, в договорах социального и коммерческого найма одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК) и в значительной части - поднанимателей (п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК, ст. ст. 76 - 79 ЖК). Наконец, все эти договоры носят потребительский характер, будучи направленными на удовлетворение личных (жилищных) потребностей граждан, что в свою очередь

связано с предоставлением гражданину-потребителю как слабой стороне определенных льгот и преимуществ (по-разному проявляющихся в отдельных видах рассматриваемых договоров).

Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях. Закон неслучайно развел эти договоры "в разные законодательные "коридоры" (гражданский и жилищный)", имея в виду, что обязательства из договора коммерческого найма регулируются прежде всего гражданским законодательством, а из договоров социального и специализированного найма - жилищным законодательством. Именно поэтому п. 3 ст. 672 ГК прямо говорит о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством. Это же относится и к договору специализированного найма (ч. 2 ст. 99 ЖК, ср. пп. 2 ст. 10 ЖК).

Договоры социального и специализированного найма могут быть заключены только на проживание в жилых помещениях, находящихся в составе государственного или муниципального жилищных фондов и только при наличии у гражданина определенных предпосылок для их заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий (а для договоров социального найма - по общему правилу также и постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий) и наличие решения соответствующего органа публичной власти о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.
Что касается договора коммерческого найма, то никаких административно-правовых предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и т.д.
Договор коммерческого найма - это обычный, полноценный гражданско-правовой договор, тогда как договоры социального и специализированного найма, в сущности, представляют собой "квазидоговоры", поскольку их заключение и основные элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Неслучайно закон предусматривает заключение этих договоров по обязательным для сторон типовым формам (договорам), утверждаемым Правительством РФ (ч. 2 ст. 63 и ч. 8 ст. 100 ЖК). Следовательно, для свободного волеизъявления сторон, характерного для гражданско-правовых договоров, здесь почти не остается места.

Поэтому "родство" договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В силу этого крайне сомнительно и распространенное мнение о наличии единого типа (или вида) договора жилищного найма, подразделяющегося на договоры коммерческого и социального (а теперь также и специализированного) найма жилья <1>. Два последних договора, по сути, представляют собой лишь гражданско-правовое оформление административных актов распределения жилья, объективно обусловленных его нехваткой и дороговизной, а возникающие на их основе жилищные обязательства фактически составляют социальные гарантии для нанимателей жилья из государственного и муниципального жилищных фондов. В отличие от них коммерческий наем является классической разновидностью акта товарообмена, оформляемого традиционным гражданско-правовым договором. Следовательно, речь идет о различных, самостоятельных договорных формах удовлетворения жилищных потребностей граждан.