Задача 4. 1) Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

1) Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В соответствии со ст. 22 Жилищного кодекса РФ («Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»), перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда она расположена:

- на первом этаже указанного дома;

- выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые, как правило, недопустим. Жилые помещения подлежат использованию по назначению - для проживания граждан. Исключение возможно при проведении градостроительных мероприятий, в иных достаточно обоснованных случаях. Так, целесообразность функционального изменения площади, расположенной на первом этаже (в целях использования ее для бытовых, жилищно-коммунальных нужд), может явиться основанием для ее перевода в нежилое помещение.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Например, в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом. Очевидно также, что жилое помещение может использоваться для профессиональной деятельности лицами творческих профессий: писателями, художниками, музыкантами и т.д.

2) Согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается:

- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям,

- или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению,

- если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания,

- а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Также перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3) Юрист был не прав говоря, что для использования помещения в собственной деятельности (под офис туристической фирмы) никакого особого оформления и перевода помещения в нежилое не требуется.

По поводу того, что т.к. жилое помещение находится на втором этаже дома и оно несвободно от прав третьих лиц (в нем проживают супруга и несовершеннолетняя дочь Никанорова) и перевести его в нежилое нельзя – юрист прав.

Порядок перевода жилых помещений в нежилые един для всех форм собственности, включая частную (ст. 288 ГК РФ). Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций.

В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 дано следующее разъяснение: сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК РФ) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

Тема 2