Системы и модели ипотечного кредитования. Особенности российского ипотечного кредитования

Ипотека - это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору (залогодержателю) преимущественного удовлетворения претензий к должнику (залогодателю) за счет стоимости заложенного имущества. Залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуды обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Существует чистая ипотека (кредит на любые цели с залогом недвижимости) и целевая ипотека (кредит на покупку недвижимости, которая и будет предметом залога).

Существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.

Отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:

• спад жилищного строительства в результате кризиса;

• низкое качество кредитного портфеля, высокая доля невозвратов;

• рост процентных ставок по ипотечным кредитам;

• пересмотр условий договоров по ранее выданным кредитам.

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. Например, переуступка прав требования по закладной третьим лицам.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

1. Классическая (двухуровневая) модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в США. По инициативе американского правительства были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. Это т.н. американская схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Они свою очередь пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д.

2. В отличие от классической модели ипотечного кредитования при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Эту модель еще называют немецкой моделью ипотеки. Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

В России за основу принята двухуровневая модель ипотечного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.

148. Особенности недвижимости как объекта инвестирования. Формы инвестиций в недвижимость

См. вопрос № 140

Сущность и содержание предпринимательской деятельности граждан и юридических лиц. Цели и задачи предпринимательства. Объекты и субъекты предпринимательской деятельности

Под предпринимательством, или предпринимательской деятельностью, понимают инициативную самостоятельную деятельность граждан и их объединений, осуществляемую на свой риск и под свою имущественную ответственность, направленную на получение прибыли.

Цель предпринимательства - получение прибыли.

Основным субъектом предпринимательской активности выступает предприниматель. Однако предприниматель — не единственный субъект, в любом случае он вынужден взаимодействовать с потребителем как основным его контрагентом, а также с государством, которое в различных ситуациях может выступать в качестве помощника или противника. И потребитель и государство также относятся к категории субъектов предпринимательской активности, как и наемный работник, и партнеры по бизнесу.

Субъекты предпринимательской деятельности - это лица, которые могут заниматься данной деятельностью. Предпринимательской деятельностью может заниматься любой гражданин, не ограниченный в правах; любой иностранный гражданин и лицо без гражданства в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации, а также объединения граждан - коллективные предприниматели.

Статус предпринимателя приобретается посредством государственной регистрации предпринимателя в порядке, предусмотренном законодательными актами Российской Федерации. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации запрещается.

Предпринимательская деятельность, осуществляемая без привлечения наемного труда, регистрируется как индивидуальная предпринимательская деятельность. Предпринимательская деятельность с привлечением наемного труда регистрируется как предприятие.

Если гражданин действует единолично и от своего собственного имени без создания предприятия, то по связанным с предпринимательской деятельностью обязательствам он отвечает всем своим имуществом, за исключением того, на которое не может быть наложено взыскание согласно законодательным актам. В случае, когда для предпринимательской деятельности создается или приобретается предприятие, являющееся юридическим лицом, то предприниматель действует от имени и под имущественную ответственность предприятия, т. е. по обязательствам предприятия - юридического лица отвечает само предприятие (в пределах уставного капитала), а предприниматель своим личным имуществом ответственности не несет.

Объекты предпринимательской деятельности - это виды деятельности, которыми занимается предприниматель.

Предприниматель может осуществлять любые виды хозяйственной деятельности, не запрещенные законодательством, включая коммерческое посредничество, торгово-закупочную, инновационную, консультационную и другую деятельность, операции с ценными бумагами. Однако для осуществления некоторых видов предпринимательской деятельности требуется специальное разрешение местного органа управления.

Например, согласно законодательству Российской Федерации для предпринимательской деятельности может потребоваться квалификационный аттестат и т.п. В разрешении может быть указан срок его действия.

В выдаче разрешения может быть отказано, если производство не соответствует установленным законодательством Российской Федерации экологическим или медицинским нормам. Кроме того, предусмотрен перечень видов деятельности, выполнять которые могут только государственные предприятия. Это - производство оружия, боеприпасов, взрывчатых веществ, пиротехнических изделий, а также ремонт боевого оружия, изготовление и реализация наркотических препаратов, переработка руд драгоценных металлов, радиоактивных и редкоземельных элементов и т.п.

Отдельные виды деятельности могут осуществляться только на основании специальных лицензий, порядок выдачи которых, как и перечень соответствующих видов деятельности, определяется правительством Российской Федерации или уполномоченными органами (например, банковская, биржевая, страховая, строительная деятельность и т.п.).

Действует ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства в РФ».

150. Условия предпринимательской деятельности. Инновации как необходимое условие предпринимательской деятельности. Внешняя и внутренняя среда предпринимательства

Для формирования предпринимательства необходимы определенные условия: экономические, социальные, правовые и другие. Экономические условия - это в первую очередь предложения товаров и спрос на них; виды товаров, которые могут приобрести покупатели; объемы денежных средств, которые покупатели могут истратить на эти покупки; избыток или недостаточность рабочих мест, рабочей силы, влияющие на уровень заработной платы работников, то есть на их возможности приобретения товаров.

На экономическую обстановку существенно влияют наличие и доступность денежных ресурсов, уровень доходов на инвестированный капитал, а также величина заемных средств, к которым готовы обратиться предприниматели для финансирования своих деловых операций и которые готовы предоставить им кредитные учреждения.

Чтобы предпринимательская деятельность стала эффективной и стабильной, необходимо создать определенный комплекс условий во всех сферах общественной жизни. В экономической сфере важнейшими условиями являются:

1) реальный плюрализм форм собственности, т.е. наличие разных типов и форм собственности, которые признаны действующим законодательством равноправными и могут конкурировать между собой в борьбе за сферы прикладывания капитала;

2) развитая инфраструктура поддержки предпринимательства (консультационных центров по вопросам управления предприятиями, курсов и школ подготовки предпринимателей, инновационных центров и т.п.;

3) обоснованная экономическая политика государства, в том числе политика поддержки предпринимательства, прежде всего мелкого;

4) государственное регулирование экономики с помощью экономических рычагов;

5) рациональная экономическая, внешнеэкономическая политика, в частности продуманная политика протекционизма, защиты отечественного товаропроизводителя.

В сфере права основными условиями предпринимательства является:

1) эффективная законодательная база относительно предпринимательства;

2) развитое антимонопольное законодательство и наличие достаточных механизмов его реализации;

3) эффективная система защиты интеллектуальной собственности (изобретений, патентов, лицензий и др.);

4) простая процедура регистрации, сокращение форм отчетности и контроля за их деятельностью, отсутствие взяточничества;

5) льготное налоговое законодательство.

Инновации служат специфическим инструментом предпринимательства, причем не инновации сами по себе, а направленный организованный поиск новшеств, постоянная нацеленность на них. В основе инновации лежат технические, социальные и организационные перемены (новые решения). Инновационное предпринимательство — это особый новаторский процесс создания чего-то нового, в основе которого лежит постоянный поиск новых возможностей. Оно связано с готовностью предпринимателя брать на себя весь риск по осуществлению нового проекта или улучшению существующего, а также возникающие при этом финансовую, моральную и социальную ответственность. В общем плане инновационное предпринимательство можно определить как технический или экономический процесс, приводящий к созданию лучших по своим свойствам товаров (услуг) и технологий путем практического использования нововведений.

В экономической литературе выделяют пять основных видов инновационного предпринимательства: технологические инновации, производственные инновации, экономические инновации, торговые инновации, социальные инновации, инновации в области управления.

Предпринимательская среда подразделяется на внешнюю и внутреннюю.

Внешняя среда представляет совокупность условий и факторов, действующих независимо от самих предпринимателей:

- экономическое положение в стране и регионах;

- стабильность денежного обращения, устойчивость финансовых институтов (налогообложение, кредитование);

- наличие определенной экономической среды, рыночного пространства (банки, биржи и пр.);

- правовая среда, т.е. четко установленные права, обязанности и ответственность предпринимателей и других субъектов рыночных отношений;

- наличие в достаточном количестве природных ресурсов, демографическая ситуация в стране и регионах;

- научно-техническая, технологическая среда.

Внутренняя среда формируется непосредственно самими предпринимателями и во многом носит субъективный характер:

- наличие необходимого объема собственного капитала, источники заемных средств;

- выбор предмета деятельности;

- правильный выбор организационной, правовой формы предпринимательской структуры;

- подбор команды партнеров, кадров работников и управление персоналом (его симулирование);

- разработка обоснованного бизнес-плана;

- знание рынка и квалифицированное проведение маркетинговых исследований;

- разработка и внедрение обоснованной стратегии фирмы. Предвидение и расчет последствий предлагаемых рисков, их нейтрализация и страхование;

- организационно-технологическая структура фирмы;

- благоприятный моральный климат, условия работы сотрудников.