Особенности недвижимости как объекта инвестиций. Формы инвестиций в недвижимость. Методы финансирования капитальных вложений

Согласно ГК РФ недвижимость - земельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Различают следующие отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования:

- неподвижность, прочная юридическая связь с земельным участком;

- уникальность каждого объекта по физическим характеристикам;

- фундаментальность - ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

- стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли - сложный или невозможный процесс, а значит без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;

- низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

- делимость юридических прав - недвижимость может иметь нескольких собственников;

- необходимость инвестиционного управления - недвижимость требует управленческих затрат, т.к. здания, сооружения и плодородные характеристики почвы требуют постоянного поддержания в надлежащем состоянии

- долговечность объекта инвестирования;

- неэластичность предложения, т.к. запас недвижимости, выставляемой на продажу, в краткосрочной перспективе ограничен.

- потеря потребительских свойств постепенно по мере износа;

- возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

- тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

- специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления физического и морального износа, финансовый риск из-за пересмотра арендной платы;

- высокий уровень трансакционных издержек (на проведение сделок): информационные, посреднические, юридические услуги, сопровождающие сделку, гос.пошлина за регистрацию права в ЕГРП.

Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

* прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;

* текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

* дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Формы инвестиций в недвижимость

В осуществлении инвестиций в недвижимость участвуют:

инвестор собственного капитала - обладает правом собственности на недвижимость, инициирует процесс инвестирования, выбирает формы инвестиций в недвижимость;

ипотечный кредитор - имеет право требования по долговым обязательствам к инвестору;

арендатор - является косвенным участником процесса инвестирования и способствует повышению доходов инвесторов;

государство - с одной стороны регулирует инвестиционную деятельность, с другой - может выступать как инвестор собственного капитала;

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться в четырех формах: ипотека, опцион, право преимущественной аренды земли, лизинг.

Ипотека - заключается в предоставлении кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенной недвижимости другой стороны. Договор ипотеки может быть удостоверен закладной и, если имущество до этого момента было свободно от залога, то имеет место старшая ипотека, а если недвижимость перезакладывается - то младшая ипотека. При нарушении долговых обязательств в первую очередь удовлетворяются требования кредиторов по старшей ипотеке, а затем - по младшей.

Опцион - право на обязательство купить или продать определенные объекты по определенной цене по истечении определенного срока. Опцион исполняется через три года, а общий его срок действия - тридцать лет.

Право преимущественной аренды земли - создается, когда права на недвижимость разделяются на право собственности на землю и право владения зданием на основе аренды. Аренда устанавливается на срок от 10 до 99 лет и после окончания, если арендатор не выплачивает арендные платы - здание переходит во владение собственника земли.

Лизинг - долгосрочная аренда на срок сопоставимый со сроком эксплуатации недвижимости и с возможностью полного выкупа. В России возможен лизинг объектов недвижимости на срок до тридцати лет.

141. Рынок недвижимости: содержание основных понятий. Законодательная и нормативная база развития рынка недвижимости

Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (см. вопрос № 140). Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.). В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

♦в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

♦в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

♦в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими и пользователями и пр.

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

- локальный характер (сокращение числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

- уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

- низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (требуется много времени, чтобы найти покупателя, осуществить сделку, зарегистрировать право);

- несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

- разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость: офисы, склады), рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, девелоперы (проектные организации) рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, оценщики.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной стоимости недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Также действуют: Земельный кодекс, Градостроительный кодекс, ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ», Жилищный кодекс.