Понятие ипотеки (залога) недвижимости. Предмет ипотеки. Основные схемы ипотечного кредитования в жилищной сфере.

Если обеспечением долгосрочного долгового обязательства в качестве залога выступает инвестируемый актив заемщика, то такой кредит наз. ипотечным.

ПРОЦЕСС КРЕДИТОВАНИЯ ПОД ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА НАЗ. ИПОТЕКОЙ.

Закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и использовании.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хоз. ведения, право собственности не может быть реализовано полностью.

Объект недвижимости должен быть зарегистрирован в установленном порядке, ипотека обозначается как обременение.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным написанием объекта, также в договоре указывается право, в силу которого имущество является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Предмет ипотеки:

1. Пред-е как единый имущественный комплекс

2. Здание и сооружение с одновременной ипотекой зем. участка, на которой они находятся

3. Жилые дома, квартиры и их части

4. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики

5. Объекты незавершенного строительства

6. Участки недр

7. Морские суда

8. Зем. участки, находящиеся в собственности граждан и их объединений юр.лиц,
представленные для садоводства, огородничества, скотоводства, ЛПХ, гаражного
строительства.

Не могут быть предметом ипотеки:

1. Часть имущества, разделение которого не возможно без изменения его целевого назначения

2. Имущество, изъятое из оборота

3. Имущество, в отношении которого предусмотрена обязат.приватизация

4. Гос. и муницип.земли

5. Жилье гос. муницип.фонда

6. Участки недр

7. Часть зем.участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования

8. Доля в праве собственности имущества жилого дома отдельно от права собственности на квартиру (дом)

Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда с обязательством возврата, в обозначенном договором срок, с выплатой % по кредиту и обеспечением выплаты итогового обязательства залогом недвижимости.

Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права.

Предметом ипотеки является жилье. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.

Постоянный ипотечный кредит. Данный вид кредита носит также название аннуитетный -самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Кредит с «шаровым» платежом. В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.

Пружинный кредит. Особенности кредитования: периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга; выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Кредит с участием. Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и часть от суммы увеличения стоимости собственности.

Кредит с нарастающими платежами. Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов.

Кредит с обратным аннуитетом. Предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

Кредит с корректируемой процентной ставкой. При таком финансировании предусматривают два варианта: корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту; корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.

Канадский ролловер. Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени. Разновидность этого кредита -кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека). Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

Кредит с добавленной процентной ставкой. Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.