Сделки с земельными участками. Оборотоспособность земельных участков. Особенности купли-продажи.

Операция (сделка) с земельными участками - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на земельный участок и сделок с ним.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий; в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; и т.д.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

При сделке купли-продажи заключается письменный договор купли-продажи земельного участка. По этому договору продавец обязуется передать земельный участок в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации.

Земельным кодексом РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 30, 32, 37). 5. Применение статистических методов при оценке недвижимого имущества сравнительным подходом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки (объекта), основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход наиболее эффективен при использовании различных статистических методов.

В соответствии с пунктом 16. стандартов оценки «...оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор...». Для анализа рынка используются методы математической статистики. При определении рыночной стоимости объекта оценки обычно используется следующая информация: цены сделок купли-продаж; цены из справочно-аналитических изданий; цены из периодических изданий и прайс-листов.

Полученную информацию обрабатывают с помощью различных статистических методов (корреляционный, дисперсионный, регрессионный анализы и т.п.) с целью определения статистических зависимостей между ценой объекта оценки и параметрами, влияющими на цену.

Наиболее предпочтительной информацией, с точки зрения достоверности, являются цены сделок купли-продаж. Однако, такая информация является малодоступной, поэтому, в основном, используются цены справочно-аналитических и периодических изданий, прайс-листов, скорректированные должным образом при помощи соответствующих методик.

БИЛЕТ №24

1. Маркетинговая среда. Организация, процесс, управление маркетингом.

Внешнее маркетинговое окружение предприятия можно представить как макро- и микросреду. Макросреда характеризует изменения в области социально-демографических, научно-технических, экономических, культурных, правовых, политических и других процессов, оказывающих опосредствованное влияние на деятельность предприятия. Микросреда представляет собой ближайшее (фирменное) окружение и характеризуется непосредственным влиянием на деятельность предприятия со стороны потребителей, конкурентов, поставщиков и посредников.

Влияние макро- и микросреды может быть позитивным или негативным. Однако предприятие не может управлять и контролировать все эти внешние процессы, за исключением определенного влияния на отдельные объекты микросреды. Поэтому внутренняя организация предприятия должна быть способна воспринимать происходящие внешние изменения, предугадывать их развитие и учитывать при понятии управленческих решений. Ведь в конечном счете все внешние изменения сказываются на конкретном состоянии рынка, где действует компания.

Так, предприятию важно знать: какие социально-демографические и культурные тенденции могут оказать существенное влияние на его бизнес; благоприятствуют ли этому бизнесу существующие в настоящее время и возможные в будущем стили жизни потребителей; претерпят ли изменение отношение общества и его система ценностей к бизнесу предприятия и т.д.

Такие процессы, как рост национального дохода и доходов населения, уровень инфляции, инвестиционный климат, состояние безработицы, налоговая политика и ряд других, оказывают значительное влияние на развитие конкретного бизнеса предприятии.

Предприятие должно знать и учитывать технические новшества, развивать собственную научно-исследовательскую и опытно-конструкторскую деятельность, создавать ноу-хау, постоянно модернизировать свои производственные мощности. Все это должно быть направлено на повышение конкурентоспособности выпускаемой продукции, разработку новых и модифицированных товаров.

Предприятию необходимо владеть информацией о требованиях политики экологической безопасности и уметь правильно оценивать состояние собственного бизнеса. Предприятию требуется знать: вносят ли принимаемые законодательные акты изменения в его деятельность (конкуренция, реклама, ценообразование, марочная политика, окружающая среда и др.); каковы права и обязанности потребителей; как формируется общественное мнение.

Во внешней микросреде важнейшим элементом является потребитель. Потребители в системе маркетинга рассматриваются как конкретные рынки, т.е. как группа уже существующих и потенциальных потребителей с конкретной нуждой, потребностью и платежеспособными возможностями. Потребители формируют спрос, а маркетинговая деятельность создает предложение, направленное в конечном счете на удовлетворение и дальнейшее развитие этого спроса.

Конкуренты представляют собой рыночные субъекты, осуществляющие свою деятельность в той же области, что и наше предприятие.

Важным показателем, определяющим возможности и состояние конкуренции, является сложившийся тип рынка в сфере, где действует предприятие. Маркетинговая деятельность становится все более востребованной в условиях несовершенной конкуренции (олигополии и монополистической конкуренции).

Поставщики и посредники — субъекты рынка, обеспечивающие рыночную деятельность предприятия. Поставщики определяют возможности закупать материальные, финансовые и людские ресурсы и, таким образом, влияют на формирование общего ресурсного потенциала предприятия. Посредники (торговцы) формируют сбытовые возможности предприятия, предоставляя в каналах распределения услуги по охвату целевого рынка и доведения товара (услуги) до конечных потребителей.

Что же касается внутренней среды маркетинга, то она призвана правильно воспринимать, системно анализировать внешнюю макро- и микросреду и использовать полученные результаты с максимальной выгодой при принятии управленческих решений. Это возможно лишь в том случае, если налажена соответствующая управленческая система и имеются эффективные средства реагирования компании на внешние изменения. Отслеживание внешней маркетинговой среды может включать разнообразные методические приемы. Здесь уместны не только сбор сведений из различных источников, но также анализ и прогноз основных тенденций и событий, которые могут повлиять на деятельность предприятия.

Управление маркетингом представляет собой важнейшую составную часть общей системы управления предприятием. Вместе с тем, управление маркетинговой функцией имеет свои особенности. Они обусловлены прежде всего тем, что маркетинг связан с внешней средой, определяющей рыночную деятельность предприятия. Его главная задача состоит в том, чтобы добиться наилучшего согласования внутренних возможностей предприятия с требованиями внешней среды для получения прибыли. Маркетинг обеспечивает связь предприятия с рынком.

Процесс управления маркетингом рассматривается в нескольких тесно взаимосвязанных аспектах: как управление деятельностью предприятия, как управление его важнейшей функцией и как управление спросом на целевом рынке.

Маркетинговое управление предприятием («ориентация на рынок») основано на современной маркетинговой концепции, формировании нового образа мышления и нового образа действия, развитии коммуникативных связей предприятия с рынком. Оно выражается через систему маркетинговых стратегий на корпоративном уровне и принятии практически всех управленческих решений с учетом требований рынка.

Управление маркетинговой функцией («согласование внешней и внутренней среды предприятия») предполагает формирование маркетинговой системы предприятия. Ее важнейшими элементами являются организация, планирование и контроль. Маркетинговая функция находится в тесной взаимосвязи с производственной, финансовой, снабженческо-сбытовой и административной функциями предприятия. Она выполняет координирующую роль в общих усилиях всех подразделений по обеспечению целей предприятия.

Управление спросом («рынкоделание») представляет собой содержательный аспект управления маркетингом на предприятии. Обеспечивается стратегическими и оперативными решениями по определению целевых рыночных сегментов и формированию маркетинговых усилий с использованием комплекса маркетинговых средств (товар, цена, распределение, продвижение).

Хозяйственно-производственная деятельность на любом предприятии связана с потреблением сырья, материалов, топлива, энергии, с выплатой заработной платы, отчислением платежей на социальное и пенсионное страхование работников, начислением амортизации, а также с рядом других необходимых затрат. Посредством процесса обращения эти затраты постоянно возмещаются из выручки предприятия от реализации продукции (работ, услуг), что обеспечивает непрерывность производственного процесса. Для подсчета суммы всех расходов предприятия их приводят к единому показателю, представляя для этого в денежном выражении. Таким показателем и является себестоимость.

Себестоимость продукции представляет собой стоимостную оценку используемых в процессе производства природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных средств, трудовых ресурсов, а также других затрат на ее производство и реализацию. Это определение полной себестоимости.

Затраты классифицируются по следующим направлениям: Для калькулирования себестоимости, оценки готовой продукции и полученной прибыли. Для принятия решения и планирования. Для осуществления контроля и регулирования деятельности предприятия.

В рамках I-го направления затраты классифицируются по следующим признакам: по назначению: основные; накладные.

Основные связаны с осуществлением технологического процесса. Накладные - это затраты по обслуживанию и управлению производством: по участию в производственном процессе: производственные; внепроизводственные.

Внепроизводственные затраты - это затраты на реализацию продукции. Они все чаще называются коммерческими затратами. По способу включения затрат в себестоимость: прямые; косвенные.

Косвенные затраты связаны с производством нескольких или всех видов продукции и включаются в себестоимость отдельных видов продукции путем условного распределения пропорционально выбранной базе распределения. По однородности состава затрат: простые; комплексные.

Экономическим элементом называется первичный, однородный вид затрат на производство и реализацию продукции, который на уровне предприятия невозможно разделить на составные части.

В экономике предприятия принято выделять следующие экономические элементы:

1. Материальные затраты (за вычетом возвратных отходов):

2. затраты на сырье;

3. на запасные части для ремонта;

4. комплектующие изделия;

5. затраты на топливо и энергию со стороны;

6. услуги сторонних организаций производственного характера;

Классификация по экономическим элементам одинакова для всех предприятий независимо от их размера и отраслевой принадлежности. Выделение экономических элементов необходимо для установления плановых и фактических затрат по предприятию в целом, а также для определения фонда оплаты труда, объема закупаемых материальных ресурсов, размера амортизации и т.д.

Статьей калькуляции называется вид затрат, образующих как себестоимость отдельных видов продукции, так и всей продукции в целом. В основу классификации положено отношение затрат к способу включения их в себестоимость отдельных видов продукции (прямо или косвенно). При группировке затрат по статьям калькуляции учитывается и место возникновения затрат, и их направление.

Затраты на производство продукции включаются в себестоимость того отчетного периода, к которому они относятся независимо от времени оплаты тех или иных расходов.

Коммерческие переговоры (как, кстати, и всякие другие) имеют двоякую цель - разрешить спор и в дальнейшем обеспечить сотрудничество. Таким образом, переговоры проводятся для того, чтобы договориться. Однако это утверждение справедливо только в целом. Переговоры нужны, прежде всего, для того, чтобы совместно с партнером обсудить проблему, которая представляет взаимный интерес, и принять совместное решение.

Искусству ведения переговоров специально обучаются во всем мире. Большинство же наших предпринимателей не только никогда не обучались процессу ведения переговоров, но и не имеют опыта участия в них. Между тем переход к рынку немыслим без переговоров. В сферу коммерческого переговорного процесса втягивается все больше и больше деловых людей. А что касается модной ныне у нас профессии менеджера, то умение вести коммерческие переговоры -одно из основных слагаемых его профессиональной деятельности.

Любые переговоры - это каждый раз новый предмет для обсуждения, новые условия, новые участники. Но все же есть нечто общее: подготовка к ним, порядок ведения самого переговорного процесса и общепринятые техника и тактика переговоров.

Коммерческие переговоры организуются по инициативе одного из участников путем личной договоренности при встрече, обмене письмами, по телефону и т. п. и начинаются с того момента, когда одна из сторон выступит с предложением обговорить детали и условия заключения контракта.

Когда вторая сторона принимает предложение, наступает один из важнейших этапов -подготовка к переговорам. Именно на этом этапе во многом закладывается основа для их успешного проведения. От того, насколько тщательно будут подготовлены переговоры, зависит не только их результат, но и сам процесс: будут ли переговоры длительными, конфликтными или они пройдут быстро, без срывов.

Подготовка к переговорам включает два основных направления работы: решение организационных вопросов и проработка основного содержания переговоров.

К организационным вопросам подготовки переговоров следует отнести определение времени и места встречи, формирование количественного и качественного состава делегации.

При определении времени встречи не принято оказывать давление на партнера по переговорам, в особенности, если вы сами являетесь инициатором встречи.

Далее следует ее организационная стадия, когда переходят к формированию состава делегации, т.е. к определению количественного и персонального состава, назначению главы.

Несмотря на то, что технические организационные вопросы являются весьма важными и без их решения переговоры не могут состояться, основное внимание на стадии подготовки уделяется содержательной стороне дела, предполагающей проработку переговорного процесса. Такая проработка включает: анализ проблемы; формулирование общего подхода к переговорам, целей, задач и собственной позиции на них; определение возможных вариантов решения; подготовку предложений и их аргументацию; составление необходимых документов и материалов.

Тактика ведения переговоров непосредственно реализуется с помощью тактических приемов, позволяющих добиваться поставленной цели. Попробуем в их классификации исходить из того, что на каждом этапе целесообразно использовать определенные приемы. Существуют УНИВЕРСАЛЬНЫЕ ТАКТИЧЕСКИЕ ПРИЕМЫ, которые приемлемы на любой стадии переговоров: «УХОД» или «уклонение от борьбы» применяется в том случае, когда затрагиваются вопросы, нежелательные для обсуждения.

Близки по смыслу к приему «ухода» другие тактические приемы — «затягивание», «выжидание», «салями». Эти приемы используются, когда хотят затянуть переговоры, чтобы прояснить ситуацию, получить больше информации от партнера и т. д.

«ВЫРАЖЕНИЕ СОГЛАСИЯ» (или «выражение несогласия») - это способ подчеркивания общности или, наоборот, полного расхождения во мнениях.

Более сложным тактическим приемом является «ПАКЕТИРОВАНИЕ». Он заключается в том, что к обсуждению предлагается не один вопрос или предложение, а несколько. При этом решаются две задачи. В первом случае в один «пакет» увязываются привлекательные и малоприемлемые для партнера предложения. Предполагается, что партнер, будучи заинтересованным в одном или нескольких предложениях, примет и остальные. В другом случае добиваются принятия основных предложений путем уступок в малозначащих предложениях.

Близким по смыслу к этому приему является «ЗАВЫШЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ». Оно состоит в том, чтобы включить в состав обсуждаемых проблем пункты, которые потом можно безболезненно снять, сделав вид, что это является уступкой, и потребовать аналогичных шагов со стороны партнера.

К ним же примыкает тактический приём «РАССТАНОВКА ЛОЖНЫХ АКЦЕНТОВ В СОБСТВЕННОЙ ПОЗИЦИИ». Он заключается в том, чтобы продемонстрировать партнеру крайнюю заинтересованность в решении какого-то вопроса, который в действительности является второстепенным.

«ВЫДВИЖЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ В ПОСЛЕДНЮЮ МИНУТУ» — суть его состоит в том, что в конце переговоров, когда остается только подписать контракт, один из партнеров выдвигает новые требования.

«ПОСТЕПЕННОЕ ПОВЫШЕНИЕ СЛОЖНОСТИ ОБСУЖДАЕМЫХ ВОПРОСОВ»

предполагает начинать переговоры с наиболее легких вопросов, решение которых оказывает положительное психологическое влияние и демонстрирует возможность достижения договоренностей.

Необходимо своевременно распознать тактику партнера, прямо заявить о ее наличии в его поведении и подвергнуть сомнению законность такой тактики, т. е. открыто обсудить ее. одной их тактических моделей поведения, применяемых одной из сторон (управляемой) в ходе процесса управленческих взаимоотношений, является смирение.

Смирением или капитуляцией называется такой поведенческий ответ, при котором одна сторона немедленно капитулирует перед требованием или уступает в просьбе другой стороны. Смирение наиболее вероятно тогда, когда проблема не является значимой для стороны по сравнению с важностью поддержания хороших отношений с руководством или в рамках группы. Такая реакция также вероятна в случае, когда другая сторона имеет безусловную власть, а для покоряющейся стороны не существует никакой возможности компромисса или уклонения.

Другим вариантом тактики является уклонение и избегание.

Уклонение (прерывание отношений) может быть формой реакции на реальное возникновение проблемы или даже на потенциальную возможность проблемы как для одного, так и для обеих сторон.

Так, например, если два индивида находятся в состоянии конфликта, то один из них может покинуть организацию либо они могут просто избегать друг друга. Взаимное избегание может быть эффективным средством решения конфликта, если выполнение обеими сторонами своих организационных функций не требует их взаимодействия, тогда как в противном случае оно становится просто невозможным - еще более невозможным такое решения является для взаимоотношений начальник-подчиненный во всех случаях, кроме ситуации, когда подчиненный является незаменимым и необходимым специалистом.

Еще одной распространенной тактикой для участников может стать установка на игнорирование существующих разногласий, старание уладить возникающие противоречия личностных и групповых реакций на какое-либо управляющее действие путем сглаживания противоречий и тактики примирения.