Паевые инвестиционные фонды недвижимости

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) является имущественным комплексом, без образования юридического лица, основанным на доверительном управлении имуществом фонда специализированной управляющей компанией с целью увеличения стоимости имущества фонда. Таким образом, подобный фонд формируется из денег инвесторов (пайщиков), каждому из которых принадлежит определённое количество паёв. Вкладывая денежные средства в паевой инвестиционный фонд, инвестор фактически заключает с управляющей компанией договор доверительного управления и становится владельцем инвестиционных паев. Паи выдает управляющая компания, осуществляющая доверительное управление этим паевым инвестиционным фондом.

Цель создания ПИФа — получение прибыли на объединённые в фонд активы и распределение полученной прибыли между инвесторами (пайщиками) пропорционально количеству паёв. Инвестиционный пай (пай) — это именная ценная бумага, удостоверяющая право его владельца на часть имущества фонда, а также погашения (выкупа) принадлежащего пая в соответствии с правилами фонда. Инвестиционные паи, таким образом, удостоверяют долю инвестора в имуществе фонда и право инвестора получить из паевого инвестиционного фонда денежные средства, соответствующие этой доле, то есть погасить паи по текущей стоимости. Каждый инвестиционный пай предоставляет его владельцу одинаковый объём прав. Учёт прав владельцев инвестиционных паёв (реестр) ведётся независимой организацией, ведущей реестр владельцев паёв.

Имущество, передаваемое в паевой фонд пайщиками, остается собственностью пайщиков, а управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом, совершая сделки с этим имуществом. Управляющая компания вправе передать свои права и обязанности по управлению паевым фондом другой управляющей компании

Управляющая компания не вправе приобретать за счет имущества паевого инвестиционного фонда объекты, не предусмотренные инвестиционной декларацией фонда.

Преимущества паевых инвестиционных фондов

· Паевой инвестиционный фонд обеспечивает следующие преимущества инвесторам по сравнению с инвестициями через брокера:

· доступность, так как сумма инвестиций может начинаться от 1-3 тыс. руб.;

· диверсификация инвестиционных рисков даже для минимальных инвестиций;

· жесткий контроль за деятельностью со стороны государства;

· прозрачная инфраструктура: средства пайщиков отделены от средств управляющей компании и хранятся в специализированном депозитарии;

· отсутствие налогообложения текущих операций фонда (в том числе отсутствует налог на прибыль), уплата подоходного налога или налога на прибыль производится лишь инвестором и только при продаже пая. Согласно действующему законодательству налог платят сами пайщики в случае получении дохода, т.е. в момент продажи пая. Во время владения паем налоговых платежей не производится;

· профессиональное управление;

· высокая ликвидность пая (для открытых фондов);

· возможность поэтапной оплаты паёв при работе по схеме вызова капитала.

Недостатки паевых инвестиционных фондов

· Более высокий риск по сравнению с инструментами с фиксированной доходностью и законодательно гарантированным возвратом средств — депозитами, высокорейтинговыми облигациями. Однако есть ПИФы, инвестирующие только в высокорейтинговые облигации и банковские депозиты (фонды денежного рынка).

· Дополнительные расходы на оформление и хранение инвестиционных сертификатов.

· Постоянно выплачиваемое вознаграждение управляющей компании, даже в моменты, когда фонд терпит убытки. Размер вознаграждения колеблется в пределах от 0,5 % до 5 % стоимости чистых активов фонда.

· Часто для открытых ПИФов законодательство накладывает ограничения на то, какие акции и облигации может покупать управляющий фондом. Частный инвестор не имеет таких ограничений.

Для возмещения расходов, связанных с выдачей и погашением инвестиционных паёв, управляющие компании вводят скидки и надбавки.

Надбавка — это денежные средства, требуемые управляющей компанией или агентом дополнительно к стоимости паёв при их выдаче. Размер надбавки не может превышать 1,5 % от стоимости пая.

Скидка — это денежные средства, удерживаемые управляющей компанией или агентом из стоимости паёв при их погашении. Размер скидки не может превышать 3 % от стоимости пая.

С декабря 2007 года все российские ПИФы также разделяются на:

· ПИФы «для квалифицированных инвесторов» (инвестиционные паи которых ограничены в обороте — предназначены только для квалифицированных инвесторов)

· венчурные фонды

· фонды прямых инвестиций

· кредитные фонды

· хедж-фонды (инвестиционная компания, скупающая и продающая ценные бумаги конкретных фирм и выпуско.)

· фонды недвижимости (с расширенной инвестиционной декларацией)

· ПИФы «для любых инвесторов» (инвестиционные паи которых не ограничены в обороте)

Фонд акций наиболее рисковый из всех видов фондов, но при этом потенциально и самый прибыльный. Фонд облигаций наоборот является наименее рискованным, из-за устойчивости цен на эти бумаги. А смешанный фонд в свою очередь представляет собой фонд с варьирующейся доходностью и риском, в зависимости от того, какие бумаги в него входят и какие преобладают. Существует множество видов ПИФов, в зависимости от пропорций вложений управляющими компаниями средств пайщиков в разные финансовые инструменты, а именно: акции, государственные, муниципальные или корпоративные облигации, а, кроме того, средства на счетах в банках. Более подробно возможный состав инвестиционного портфеля фонда можно увидеть в его правилах.

Паевые инвестиционные фонды бывают трех типов: открытыми, интервальными и закрытыми. В открытом фонде инвестор имеет возможность купить или продать свой пай в любой рабочий день. В интервальном фонде инвестор имеет возможность купить или продать свой пай только в определенные сроки - в так называемые «периоды открытия интервала». Интервал открывается не реже одного раза в год (обычно это 2-4 раза в год) на срок, равный двум неделям. Даты открытия и закрытия интервала фиксированные, они прописаны в правилах доверительного управления фондом. Закрытые ПИФы создаются под какой-то проект, и продать свои паи можно только после завершения этого проекта. Закрытый фонд создается для прямых инвестиций, на срок 1 - 15 лет. При этом такие фонды не обязаны выкупать свои паи, пайщики получают деньги только после прекращения деятельности фонда. Это удобно для среднесрочных инвестиций, поскольку позволяет покупать значительные пакеты акций или недвижимость, не заботясь об их ликвидности и не опасаясь внезапного оттока средств пайщиков.

Открытые фонды должны держать свои активы лишь в высоколиквидной форме. К таким активам относят:

· Государственные ценные бумаги (при этом доля гособлигаций одного выпуска должна составлять не более 35 % всего активов фонда)

· Муниципальные ценные бумаги

· Акции и облигации российских АО (стоимость ценных бумаг одного эмитента не может составлять более 20 % стоимости всех активов фонда)

· Акции и облигации зарубежных компаний (доля таких активов не должна превышать 20 % стоимости всех активов фонда)

· Ценные бумаги других государств

· Банковские счета (доля денежных средств на счетах в одном банке не должна превышать 20 % стоимости всех активов фонда)

Каждый из видов фондов имеет свои плюсы и минусы. Открытые фонды обеспечивают большую ликвидность средств пайщиков. Зато интервальные и закрытые фонды, обычно, более доходные, так как им проще планировать свои инвестиции на длительный период, так как пайщики не могут забрать свои средства из фонда в любой момент, меньше операционные расходы для обеспечения работы фонда. Поэтому помимо всех видов ценных бумаг, которые могут принадлежать открытому фонду активы закрытого ПИФа могут так же составлять:

· Голосующие акции всех российских ЗАО

· Недвижимость и имущественные права на недвижимость

· Жилищные сертификаты

Среди других видов паевых фондов — индексные, покупающие акции в соответствии с пропорцией, воспроизводящей структуру индексов, таких как ММВБ, PTC. Преимуществом такого вида фондов являются низкие издержки, так как состав портфеля пересматривается относительно редко, только когда изменяется состав самого индекса, не требуется дорогой аналитической поддержки.

Кроме того, с недавнего времени российскому рынку стали известны закрытые паевые инвестиционные фонды, ориентированные на рынок недвижимости, изъять средства, из которых можно только через несколько лет. Первый такой фонд был образован в марте 2003 г., а спустя год их уже насчитывалось около 10-ти. Обычно ЗПИФы создаются на максимально разрешенный законом срок — 15 лет. Вложения в такие инструменты как недвижимость и земля показали хорошую доходность, а диверсификация вложенных средств между несколькими проектами снижает риски. Самыми доходными управляющие считают инвестиции фонда в строительство, с последующей продажей объекта, после его сдачи. А более стабильной и, естественно, менее доходной является сдача в аренду торговой или коммерческой недвижимости, приносящая до 10-15 %. Комиссия управляющей компании за управление закрытым паевым фондом обычно составляет 1-3 % от стоимости активов ЗПИФа.

Появились и другие виды закрытых паевых инвестиционных фондов, такие как: фонды прямых инвестиций и венчурные фонды.

Доход пайщика.

Доход пайщика складывается из прироста стоимости его паев. Стоимость паев со временем может как увеличиваться, так и уменьшаться, поскольку изменяется рыночная стоимость ценных бумаг в составе имущества фонда. Именно поэтому, как отмечено выше, владельцы инвестиционных паев несут риск убытков, связанных с изменением стоимости паев. Доходность фонда не гарантируется ни государством, ни управляющей компанией. Управляющая компания также не вправе предоставлять какие-либо гарантии, обещания и предположения о будущей эффективности и доходности ее инвестиционной деятельности.

Владельцам паев никакие доходы в виде процентов или дивидендов не начисляются и не выплачиваются. Пайщик получает доход только при обратной продаже своих паев управляющей компании (конечно, если стоимость паев выросла и покрыла все расходы пайщика).

Расчетная стоимость пая открытого паевого фонда определяется и публикуется управляющей компанией ежедневно. Расчетная стоимость пая интервального паевого фонда определяется управляющей компанией ежемесячно. Стоимость пая определяется исходя из текущей стоимости чистых активов (СЧА) фонда путем деления СЧА на количество выданных паев.

Стоимость чистых активов - это разница между активами и пассивами фонда. Активы фонда - это имущество (ценные бумаги, депозиты, денежные средства, дебиторская задолженность и пр.), а пассивы - кредиторская задолженность и резервы предстоящих расходов и платежей.

Если рыночная стоимость ценных бумаг в составе активов фонда растет, то растет и стоимость пая, и наоборот, если рыночная стоимость ценных бумаг в составе активов фонда падает, то падает и стоимость пая. Стоимость чистых активов фонда изменяется и за счет покупки или продажи паев пайщиками, однако это не влияет на цену пая (так как изменяется количество паев фонда).

Как работает паевой фонд. Контроль за деятельностью управляющей компании.

Паевой фонд не является юридическим лицом, а его имуществом распоряжается управляющая компания. Деятельность же управляющей компании строго регулируется и контролируется. Во-первых, управляющая компания может управлять паевым фондом только на основании лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданной Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг (ФКЦБ).

Управляющая компания может совмещать деятельность по управлению паевыми фондами только с деятельностью по доверительному управлению ценными бумагами, управлению пенсионными резервами негосударственных пенсионных фондов и управлению страховыми резервами страховых компаний. Чтобы управляющая компания не могла злоупотреблять средствами инвесторов, придумано разделение управления средствами от их хранения. Хранятся средства пайщиков в другой организации - специализированном депозитарии, который не только хранит их, но и контролирует законность операций с этими средствами. Это называется принципом обособления имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд от имущества самой управляющей компании. Для расчетов по операциям, связанным с доверительным управлением паевым инвестиционным фондом, открывается отдельный банковский счет (счета), а для учета прав на ценные бумаги, составляющие паевой инвестиционный фонд, - отдельные счета депо в специализированном депозитарии.

Специализированный депозитарий - организация, которая ведет хранение и учет прав на ценные бумаги, составляющие паевой фонд. Специализированный депозитарий не вправе пользоваться и распоряжаться имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, - он обязан осуществлять контроль за соблюдением управляющей компанией этого паевого инвестиционного фонда нормативных правовых актов и правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом. Специализированный депозитарий следит за тем, куда управляющая компания направляет средства пайщиков, - в целях соблюдения требований к составу и структуре активов паевого инвестиционного фонда согласно инвестиционной декларации фонда. В случае если управляющая компания дает специализированному депозитарию какие-либо распоряжения относительно имущества фонда, противоречащие законодательству, то специализированный депозитарий не вправе исполнять такие поручения. Он должен действовать исключительно в интересах пайщиков. Если специализированный депозитарий в ходе контроля за деятельностью управляющей компании выявляет соответствующие нарушения, то он обязан уведомить об этом Федеральную комиссию по рынку ценных бумаг. Специализированный депозитарий также ведет реестр владельцев пайщиков ПИФа, то есть кто, когда, сколько паев купил и продал. Ежегодно управляющая компания подвергается проверке аудитором. Аудиторской проверке подлежат бухучет, ведение учета и составление отчетности по имуществу фонда, состав и структура активов фонда и пр. Государственное регулирование деятельности управляющих компаний паевых инвестиционных фондов, специализированных депозитариев и государственный контроль за их деятельностью осуществляются Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг (ФКЦБ). Управляющая компания обязана предоставлять отчетность в ФКЦБ.

Благодаря такой организации работы паевого фонда деньги пайщиков не могут «испариться» или быть израсходованными в ущерб пайщикам. Стоимость активов фонда может уменьшиться из-за снижения рыночной цены ценных бумаг, составляющих имущество фонда, но фонд не может «исчезнуть». Даже при банкротстве управляющей компании пайщики не пострадают, а паевой фонд будет передан в управление другой компании.

Продажу и выкуп паев производит управляющая компания и/или агенты паевого фонда. Агентами могут быть только юридические лица - профессиональные участники рынка ценных бумаг, имеющие лицензию на осуществление брокерской деятельности. Выдача инвестиционных паев (внесение записи в реестр владельцев паев) осуществляется на основании заявок на приобретение паев. Требования о погашении инвестиционных паев также подаются в форме заявок на погашение инвестиционных паев. В заявке на приобретение паев инвестор указывает, какую сумму он вносит, а в заявке на выкуп - сколько паев намерен продать или какую сумму получить. Прием заявок на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев открытого паевого фонда осуществляется каждый рабочий день. А прием заявок на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев интервального паевого фонда осуществляется в течение срока, определяемого Правилами фонда (в течение двух недель 1-4 раза в год). Заявки на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев подаются в управляющую компанию и (или) агентам паевого фонда. При первой покупке паев фонда пайщик заполняет анкету зарегистрированного лица и заявление об открытии лицевого счета в паевом фонде.

Правилами фонда может быть предусмотрена возможность обмена паев фонда на паи другого фонда под управлением этой же управляющей компании. Причем паи открытого фонда можно обменивать только на паи открытого фонда, а интервального - только на паи интервального. Переход из фонда в фонд может быть полезен пайщику, если он хочет сменить инвестиционную стратегию. При обмене паев выкуп паев одного фонда и приобретение паев другого происходят одновременно без взимания скидок и надбавок к стоимости пая. Налоги также не взимаются.

Заявку на приобретение паев можно подавать как до перечисления на счет фонда денежных средств инвестора, так и после их поступления. Срок выдачи инвестиционных паев (внесение приходной записи в реестр владельцев паев) составляет не более трех дней со дня поступления на счет фонда денежных средств (если заявка на приобретение паев была принята раньше) или со дня подачи заявки (если деньги на счет фонда поступили раньше).