Сравнительный подход к оценке недвижимости. Методика внесения поправок в цены объектов-аналогов

Сравнительный подход к оценке нед-ти базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке сравнении оцениваемой нед-ти с аналогами

Основопогающим принципом cравнительного подхода является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение нед-ти аналогичной полезности.

Этапы оценки:

1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка нед-ти. Выявляются объекты нед-ти наиболее сопоставимые с оцениваемым.

2. Собирается и проверяется информация по об-аналогам, анализир. Инф., сравниваются аналоги с об. Оценки

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках вводятся поправки.

4. Согласовываются скорректированные цены и выводится итоговая величина

Основные критерии выбора сопоставимых аналогов

1. Право соб-ти. Корректировка на права соб-ти - разница между рыночной и договорной арендной платой, т.к. полное право соб-ти определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансировании сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки

3. Условия продажи и время продажи. Т.к. рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юр.права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае эти поправки делаются в первую очередь. Для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке нед-ти с течением времени

4. Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта

5. Физические характеристики об.нед-ти - , размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности об.

Поправки разделяют на коммерческие (поправка на НДС, торг, датуц продажи, рын условия, условия финансирования и права соб-ти) и параметрические (местоположение, физические различия). Классификация поправок определяет приоритетность внесения таковых. Среди коммерческих и параметрических поправок некоторые могут быть рассчитаны как в виде коэффициентных, так и в виде денежных. Следует придерживаться след.правила: сначала вводятся коммерческие коэффициенты(процентные), затем коммерческие денежные поправки, далее осуществляют внесение параметрических поправок в таком же порядке.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках об-аналога и оценив.об. (поправки на местоположение, износ, время продажи

Стоимостные (денежные) поправки

Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка), изменяют цену проданного об-ан. На определенную сумму, в которую оценивается различие (поправки на чественные характеристики, а также поправки, рассчитанные стат.методами).

Денжные поправки, вносимые к цене проданного об-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках (поправки на наличие или отсутствие доп.улучшений)

Расчет и внесение поправок

Метод парных продаж

Под парной продажей подразумевается продажа двух об, в идеале являющихся точной копией др друга, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене. Данные метод позволяет рассчитать поправку и применить корректировку на эту характеристику. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиска и проработки большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый об. Хуже или лучше сопоставимого аналога. Этими методами обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок

Суть метода КРА в допустимой формализации зависимости между изменениями цен об.нед-ти и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок нед-ти, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.