Участники долевой собственности распределяют выгоду и несут обременения долевой собственности пропорционально своим долям.

Данная статья четко демонстрирует отличие общей долевой собственности от общей совместной, а именно – устанавливаются пределы прав и обязанностей сособственников, в соответствии с размером принадлежащих им долей.

Статья 350. Сделки по сохранению имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности может совершать сделки по сохранению общего имущества без согласия остальных сособственников и вправе требовать от них возмещения расходов пропорционально их долям.

Следует помнить, что расходы в связи с оплатой услуг, работ и т.д., направленные на поддержание имущества в должном состоянии, на основании данной статьи могут быть осуществлены любым из сособственников, пусть и без ведома остальных. К примеру, отсутствие долгое время двух из трех сособственников здания, сооружения, не ограничивает третьего сособственника в проведении срочного ремонта здания после землетрясения. В тоже время, сособственник, произведший подобные траты, может потребовать пропорционального распределения расходов. Воизбежания возможных споров о целесообразности, рекомендуем указывать причины произведенных расходов, а также четкий список потраченных сумм. Рассматриваемая статья говорит только о сделках по сохранению имущества, соответственно, расходы, включающие в себя дополнительно и некоторые улучшения (капитальные или «косметические) не могут и не должны рассматриваться в контексте данной статьи.

Статья 351. Сделки по распоряжению имуществом, находящимся в долевой собственности

(1) Сделки по распоряжению в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, могут совершаться только с согласия всех сособственников.

(2) Сделки по распоряжению, совершенные без единодушного согласия всех участников долевой собственности, являютсяоспоримыми, если будет доказано, что третье лицо является недобросовестным. В этом случае течение срока исковой давности в отношении права предъявления иска начинается с момента, когда сособственник, не изъявивший свое согласие, узнал или должен был узнать о наличии оснований недействительности.

(3) Участник долевой собственности может произвести отчуждение принадлежащей ему доли с соблюдением преимущественного права покупки остальных сособственников.

Здесь важно оговорить один момент. Действительно, согласно ст.202 п.2 ГК РМ, выражение согласия не требует соблюдения формы, установленной для совершения сделки. В то же время, в зависимости от материальной значимости имущества, следует использовать соответствующие элементы безопасности. Так, сделка по продаже офисного набора мебели, принадлежащего двум и более сособственникам может быть произведена с устного согласия всех сособственников. В тоже время при продаже самого офисного здания, либо земельного участка, транспортных средств, пакета акций и т.д., (при котором по мимо факта продажи огромную роль играет продажная цена и иные условия), при устном согласии значительно возрастает риск дальнейшего судебного разбирательства на предмет признания сделки недействительной. Сособственник может утверждать (и доказывать), что имел ввиду совсем другую стоимость продажи, продажу иного объекта долевой собственности, продаже иному лицу или компании и т.д. В тоже время, собственноручно написанное согласие сособственника (по желанию – заверенное нотариально), на осуществление отчуждения конкретного имущества, с указанием основных условий производимого отчуждения, избавит в будущем от многих проблем, могущих иметь место в случае устного согласия. Принимая во внимание тот факт, что предоставление письменного согласия не является неразрешаемым вопросом (за исключением лиц с нарушением опорно-двигательного аппарата, иной болезни или травмы делающих невозможным письменное изложения согласия, неграмотных), не стоит злоупотреблять положениями ст.202 п.2 ГК РМ, и придавать согласию письменную доказательную силу.

В развитие обсуждения положений настоящей статьи и ст.202 КГ РМ, особо обращаю внимание на очередное «субъективное» и неопределенное правовое понятие. А именно – что такое «единодушное согласие»?! Как оно должно быть выражено? Если говорить о расхождениях в молдавской и русской версиях ГК, то на молдавском языке речь идет не об отсутствии согласия, а об отсутствии единства. Зачем законодатель отступил от четких понятий, и начал оперировать подобными терминами – неизвестно. В любом случае, хотелось бы предложить для использования определенный принцип – если правовая норма содержит коллизии, субъективные или неопределенные понятия и т.д. следует использовать те правовые конструкции, которые обеспечат максимальную достоверность и безопасность юридического действия.

Рассматриваема нами статья оперирует таким понятием как третье лицо. В данном случае, отсутствие четкости в законодательном определении приводит к определенным дискуссиям в отношении того, кто именно (согласно данной статье) является третьим лицом. Вообще, третье лицо – это любое иное лицо, помимо тех лиц, которые рассматриваются в контексте какого-либо юридического действия. Здесь можно привести следующий пример: Два сособственника. Один из них в отсутствие и без согласия второго сособственника производит отчуждения общего имущества. При этом рассматривается такие юридические действия как отчуждение и предоставления согласия. В результате – третьим лицом будет являться приобретатель имущества. Таким образом, оспаривание одним из сособственником произведенной другим сособственником сделки может быть лишь при условии, что приобретатель имущества знал, или должен был знать, об отсутствии согласия второго сособственника (всех сособственников). Более того, течение срока давности начинается не с момента, когда сособственник узнал, или должен был узнать об отчуждении, а с того момента, когда он узнал что приобретатель является недобросовестным! (поскольку недобросовестность приобретателя и является, согласно рассматриваемой нами статьи, основанием недействительности). Это существенное отличие от привычного нам начала течения срока давности.

Перед отчуждении своей доли, в общей долевой собственности, сособственник в первую очередь должен уведомить иных сособственников о своем намерении, включая существенные условия отчуждения, с тем, чтобы остальные сособственники, проанализировав ситуацию, могли выразить либо свое желание приобрести данную долю, либо отказ от ее приобретения. В данном случае также рекомендуется письменно оформить как уведомление сособственников о предстоящем отчуждении, так и его ответ. Отсутствие данной процедуры уведомления может привести к оспариванию и признанию недействительным произведенного отчуждения, а также к иным последствиям, указанных далее.

1. Право совместной собственности: понятие, субъекты, случаи. Способы осуществления правомочий собственника.