При укладанні договору "під ключ" реалізується наступний спосіб відшкодування витрат – в розмірі фактичної вартості будівництва з оплатою гарантованого прибутку.

При укладанні договору підряду на основі переговорів замовника і підрядника договірна ціна встановлюється різними шляхами.

У разі тривалого будівництва складних об’єктів важко точно зазначити вартість будівництва. В умовах зростання ризику через економічний спад або інфляцію витрати генпідрядника відшкодовуються в розмірі кошторисної вартості з оплатою необхідної додаткової перевитрати і гарантованого прибутку – по суті, підрядник застрахований від ризику зростання цін на ресурси.

При укладанні договору "під ключ" реалізується наступний спосіб відшкодування витрат – в розмірі фактичної вартості будівництва з оплатою гарантованого прибутку.

Договір або контракт визначає:

· сторони операції із зазначенням реквізитів, предмет договору – об’єкт і його місце знаходження;

· завдання замовника – опис об’єкта і перелік робіт;

· перелік необхідних документів (креслення, кошториси, специфікації, протоколи, узгодження, графіки тощо);

· вартість за договірними цінами;

· терміни введення об’єкта в експлуатацію (календарний план проведення робіт);

· вимоги до складання проектно-кошторисної документації, обсяг і терміни представлення підрядчику;

· конкретні зобов’язання з підготовки вибраного майданчика для будівництва, енергопостачання, організації і здійснення будівельно-монтажних робіт, створення певних умов для будинків;

· право інвестора на технічний нагляд за відповідальністю робіт, що виконуються, вимогам проекту;

· умови розірвання договору, відповідальність за невиконання зобов’язань.

Предметом договору є збудований і готовий до експлуатації об’єкт або виконаний комплекс робіт із спорудження об’єкта, а також його реконструкція, технічне переозброєння, ремонт.

Укладанню догорів між суб’єктами інвестиційної діяльності можуть передувати попередні договори, в яких визначаються наміри і заходи сторін, що забезпечують своєчасне укладання договору підряду і початок проведення робіт.

3. Організація тендерів

Тендери (торги)– це форма розміщення замовлення на будівництво, яка передбачає визначення підрядника шляхом конкурсного відбору кращої тендерної пропозиції (оферти) за критеріями, що встановлюються замовником.

Тендерні відносини у будівництві в Україні регламентуються Постановою Кабінету Міністрів України від 01.09.98 року «Про проведення торгів (тендерів) у будівництві». Цією Постановою установлено, що підрядні контракти на будівництво нових об’єктів та споруд, розширення реконструкцію, технічне переозброєння діючих підприємств, капітальний ремонт об’єктів і споруд, реставрацію пам’яток архітектури та містобудування, що здійснюється за рахунок коштів державного бюджету, бюджетних позичок державних позабюджетних фондів, коштів підприємств і організацій, понад 50% статутного фонду яких належить державі, а також іноземних кредитів, що залучаються під гарантію Кабінету Міністрів України, укладаються тільки за результатами торгів (тендерів).

Рішення про проведення тендерів приймається замовником за наявності достатніх інвестицій для здійснення будівництва або документально підтверджених фінансових гарантій щодо своєчасного одержання необхідних для виконання замовлення коштів. Замовлення на будівництво може розміщуватися шляхом проведення тендерів на виконання проекту в цілому, а за значного обсягу робіт – на спорудження комплексів, виконання черг, етапів будівництва, визначених проектною документацією.

Не дозволяється поділ замовлення на частини з метою штучного зменшення вартості замовлення й уникнення проведення тендерів.

Тендерні торги можуть класифікуватися за такими ознаками, табл. 9.1.

Предметом тендерних торгів можуть бути:

1. Будівництво нових об’єктів та споруд, розширення реконструкцію, технічне переозброєння діючих підприємств, капітальний ремонт об’єктів і споруд виробничого та невиробничого призначення, в тому числі «під ключ».

2. Виконання комплексів будівельних та монтажних робіт та їх окремих видів.

3. Виконання комплексів пусконалагоджувальних та інженерних робіт.

4. Розробка ТЕО.

5. Проектування.

6. Управління проектом.

7. Поставка комплексного технологічного обладнання, у тому числі на

умовах «під ключ».

8. Інші поставки та послуги, в тому числі послуги з консультування.

Учасник торгів – це особа, яка має право приймати участь у торгах, їх підготовці, проведенні та затвердженні результатів торгів. Основними

учасниками торгів можуть бути:

1) Замовник – це особа, для якої будується, реконструюється, або оснащується об’єкт торгів. Він приймає рішення про проведення торгів, контролює роботу організаторів та приймає участь у роботі тендерного комітету та визначає умови, за яких буде заключатися угода.

2) Організатор торгів – особа, якій замовник поручає проведення торгів.

Організатор готує усі тендерні документи, формує тендерний комітет, затверджує результати торгів, а також несе витрати з підготовки та проведення торгів.

3) Тендерний комітет – постійний або тимчасовий орган, який створюється замовником та організатором торгів для їх проведення. Він самостійно розробляє та затверджує регламенти роботи тендеру.

4) Претендент – організація, фірма чи консорціум, під ім’ям якої подана заявка. Претендент має право одержувати від тендерного комітету всю інформацію з проведення торгів. Особа стає претендентом із моменту звернення до тендерного комітету для участі у торгах.

5) Інженерно-консультаційна фірма – залучається організатором торгів чи тендерним комітетом для проведення попередніх досліджень та видачі висновків про доцільність виставлення на торги конкретного об’єкту. Інженерно-консультаційна фірма може залучатися також для розробки оферти.

Тендерна документація – це комплект документів, що містить вихідну інформацію про технологічні, комерційні, організаційні та інші характеристики об’єкту та предмету торгів, а також умови з процедури торгів. Тендерна документація затверджується замовником та включає такі

документи:

· інструкцію для претендентів

· форму контракту

· форму тендерної пропозиції (оферти)

· форми кваліфікаційної оцінки претендентів

· проектну документацію

· перелік робіт

· інформацію щодо способу надання тендерного забезпечення.

Передача претендентам тендерної документації здійснюється за відповідну плату, яка включає витрати, безпосередньо пов’язані з її друкуванням та відправкою претендентам. Витрати замовника, пов’язані з розробленням тендерної документації, до зазначеної плати не включаються.

Оферта — це пропозиція заключите договір по відношенню до конкретного предмету торгів на умовах, які визначено у тендерній документації. Оферта повинна відповідати вимогам, визначеним у тендерній документації. Кожен претендент може подати тільки одну тендерну пропозицію. Остання надається мовою, визначеною замовником в оголошенні та інструкції для претендентів. Тендерна пропозиція, що надається претендентом, повинна містити: два примірники заповненої форми тендерної пропозиції (оферти), тендерне забезпечення, два примірники заповнених форм кваліфікаційної оцінки, перелік робіт із розрахунком їхньої вартості, альтернативні пропозиції (якщо такі передбачені). Альтернативна пропозиція – це пропозиція, яка надається разом з основною і містить умови, що відрізняються від основної пропозиції.

Для підтвердження серйозності намірів претендента взяти участь у тендерах ним надається відповідне тендерне забезпечення. Розмір тендерного забезпечення встановлюється замовником в обсязі це більше 1% очікуваної (розрахункової) ціни замовлення. Замовник має право прийняти рішення про проведення тендерів без надання претендентам тендерного забезпечення.

Замовник має зазначити у тендерній документації спосіб надання тендерного забезпечення (у вигляді завіреного чека, векселя, гарантії банку, державних облігацій тощо). Замовник повертає претендентам їх тендерне забезпечення протягом 10 днів після прийняття одного з таких рішень:

· невідповідність претендента кваліфікаційним вимогам;

· претендента, не визнано переможцем тендерів;

· про дострокове припинення тендерів.

Тендерні пропозиції підписуються особою або особами, уповноваженими підписувати ці документи, за порядком, встановленим інструкцією для претендентів, і подаються тендерному комітету за вказаною замовником адресою. Замовник повинен терміново зареєструвати подані тендерні пропозиції із зазначенням дати й часу їх одержання та повідомити про це претендента способом, передбаченим у тендерній документації.

Претендент зобов’язаний подати тендерну пропозицію у встановлений для

цього строк. Претенденти мають право вносити зміни та відкликати свої тендерні пропозиції у письмовій формі до закінчення кінцевого терміну їх

подання, без втрати свого тендерного забезпечення.

Переможцем тендерів визначається претендент, який за оцінкою та зіставленням тендерних пропозицій зайняв у списку перше місце. У разі відмови цього претендента від укладення контракту переможцем тендерів вважається претендент, що зайняв наступне місце. Якщо ціни усіх тендерних пропозицій перевищують ціну, орієнтовно визначену замовником, ці тендерні пропозиції можуть бути відхилені, а тендери визнано такими, що не визначили переможця.

4. Моніторинг інвестиційних проектів

У період освоєння інвестицій (реалізації інвестиційного проекту), особливо, якщо цей період тривалий, ринкова кон’юнктура зазнає значних

коливань, а це, у свою чергу, впливатиме на інвестиційний процес: змінюються інвестиційні попит та пропозиція, а отже, змінюється і ціни на

інвестиційні товари. Протягом певного часу можуть змінитися також потреби, за ради яких розробляється інвестиційний проект. Крім того, початковий план може виявитися неспроможнім через ряд факторів, наприклад, перенесення строків початку будівництва, перегляд умов фінансування,т необґрунтованого планування зв’язків між завданнями проекту, зриву постачання документації або обладнання постачальниками, непередбачених технічних труднощів, зміни зовнішніх умов тощо.

Таким чином, усі основні елементи інвестиційного проекту мають ретельно контролюватися зі сторони керівництва проектом. Менеджер проекту має визначити процедуру та встановити послідовність збору даних через певні інтервали часу, проводити аналіз одержаних результатів,

аналізувати поточні відхилення фактичних та планових показників і прогнозувати вплив поточного стану справ на виконання обсягів робіт, що

залишилися.

Система контролю за інвестиційним проектом,має включаючи в себе:

· зміст інформації, що аналізується;

· структуру звітів та відповідальність за збір даних;

· аналіз інформації та прийняття рішень.

Усі ці заходи розробляються до реалізації проекту за участю усіх зацікавлених сторін. Система керівництва має забезпечити необхідний вплив там і тоді, коли і де вони необхідні. Наприклад, якщо виникає затримка введення об’єкту в експлуатацію, то прискорити цей процес можливо за рахунок перерозподілу матеріальних, фінансових чи трудових ресурсів. Якщо ж затримується поставка проектної документації, збільшуються витрати на матеріали та обладнання, субпідрядники порушують директивні строки, то необхідно переглянути план проекту. Корекція плану може бути обмеженою переглядом основних параметрів, а може вимагати розробки нової моделі, починаючи з поточного стану до моменту закінчення робіт.

Основними принципами побудови ефективної системи контролюв процесі реалізації інвестиційного проекту мають бути:

· наявність чітких планів;

· наявність реальної системи звітності;

· наявність ефективної системи аналізу фактичних показників та тенденцій;

· наявність ефективної системи реагування.

Плани мають бути змістовними, чітко структуральними та фіксованими з тим, щоб забезпечити основу для контролю. Якщо плани поновлюються часто та без застосування процедур контролю за змінами, то контроль за проектом буде втрачено.

Звіти мають відображати стан проекту відносно вихідних планів на основі єдиних підходів та критеріїв. У результаті аналізу зібраних даних керівництво проекту має визначити, чи відповідає поточна ситуація запланованій, а якщо ні, то вирахувати розмір наслідків відхилень.

Спеціальні звіти мають використовуватися для передбачення тенденцій у вартісних та часових оцінках робіт проекту. У найпростішому випадку передбачення можуть вказувати на збільшення вартості проекту, або на затримки по строкам. Завершальним етапом процесу контролю за проектом є дії, які приймаються керівництвом та направляються на переборення відхилень у процесі робіт проекту. Ці дії можуть бути направлені на виправлення виявлених недоліків та переборення негативних тенденцій у рамках проекту.

Механізм проведення постійного нагляду та контролю за процессом освоєння інвестицій називають моніторингом інвестиційних проектів.

Загальний моніторинг проекту здійснює інвестор (замовник) або від його імені дирекція підприємства, що будується. Такий моніторинг за угодою з інвестором можуть здійснювати фірма-девелопер або генеральний підрядник відповідно до договору консорціуму.

Основною метою розробки системи моніторингу реалізації інвестиційного проекту є своєчасне виявлення відхилень від календарного плану та бюджету, які викликають зниження ефективності інвестиційної діяльності; аналіз причин, які призвели до цих відхилень та розробка пропозицій з відповідного корегування окремих напрямків інвестиційної діяльності з метою її нормалізації та підвищення ефективності.

Побудова системи моніторингу реалізації інвестиційного проекту має

базуватися на основі таких принципів: