Долгосрочное кредитование инвестиций, ипотечное кредитование

Среди заемных источников финансирования инвестиционной деятельности главную роль играют кредиты банков. Инвестиционный кредит - разновидность долгосрочного банковского кредита, направленного на инвестиционные цели. В настоящее время инвесторы привлекают кредит в те сферы, которые дают быстрый эффект в форме дохода. Процесс кредитования, однако, следует рассматривать с точки зрения целесообразности и выгодности кредита и для заемщика, и для банка, с учетом его государственного регулирования (через налоговые ставки и др.).

Кредит классифицируется по следующим существенным признакам:

- по объектам кредитования – промышленность, сельское хозяйство, транспорт, торговля, строительство;

-по характеру обеспечения кредита – обеспеченные (залоговые), необеспеченные (бланковые);

-по методам получения сумм кредита и погашения задолженности - единовременно (всей суммой с учетом процентов за кредит), по частям в размерах, обусловленных кредитным договором;

-по срокам – среднесрочные (1-5 лет), долгосрочные (свыше 5 лет).

На уровень процентных ставок по долгосрочным кредитам влияет:

- величина процента по депозитам;

- учет характера партнерских взаимоотношений с заемщиком, его финансового состояния, длительность и прочность связей;

- учет банком альтернативных вариантов инвестирования средств и др.

Получение долгосрочной банковской ссуды имеет ряд преимуществ перед выпуском облигаций. К ним, в частности, можно отнести: более гибкую схему финансирования; возможность выигрыша на разнице процентных ставок; отсутствие затрат по регистрации и размещению ценных бумаг.

В России, к сожалению, механизм трансформации сбережений в инвестиции через банковскую систему не работает. Сегодня в экономику вкладывается кредитных денег в 3-4 раза меньше объемов, которые необходимы для нормальной работы предприятий, предоставляются краткосрочные ссуды вместо долгосрочных. Ещё до начала финансового кризиса 2008-2009 гг., доля кредитов банков в структуре инвестиций в реальный сектор экономики не превышала 2,5-3%. В то же время, на корреспондентских счетах банков имелось около 45-50 млрд. руб., которые могли бы быть использованы для развития приоритетных инвестиционных отраслей (машиностроение, строительство).

Условия, препятствующие усилению инвестиционной активности отечественных банков:

- реальное неустойчивое финансовое положение заемщиков и несовершенство её оценки со стороны банка (оценка кредитоспособности не учитывает специфику отрасли и т.п.) – ключевое условие;

- слабая правовая защита в случае невыполнения обязательств;

- сохраняющаяся опасность инфляции, делающая долгосрочное кредитование чрезвычайно рискованным и обесценивающая активы банков;

- отсутствие в стране государственной экономической стратегии, стимулирующей и страхующей кредитную деятельность;

- отсутствие в регионах локальных инвестиционных программ, которые заинтересовали бы коммерческие банки;

- высокий налоговый пресс.

С точки зрения физического лица инвестиционные цели могут преследоваться при ипотечном кредитовании - кредитовании под залог недвижимого имущества. Заёмщик обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности или хозяйственного ведения. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости. В России термины ипотека и ипотечный кредит означают получение кредита в банке для покупки жилой недвижимости (квартиры или дома).

Особенности ипотечного кредита:

1. Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет).

2. Процентная ставка ниже, чем по другим кредитным продуктам.

3. Заемщик должен произвести «первоначальный взнос», размер которого обычно влияет на срок и процент по кредиту (варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости).

4. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита специальные требования: подтверждение дохода, наличие непрерывного стажа работы, др.

5. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, обеспечивающие безопасность сделки.

6. Погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами — аннуитетами.

Согласно Налоговому кодексу РФ, заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы, потраченной на приобретения жилья и уплату процентов по займам, выданным на приобретение жилья, но не превышающей 1 миллион рублей. Вычет предоставляется 1 раз в жизни.

2.4. Лизинг как метод инвестирования: виды и преимущества

Лизинг – это вид инвестиционной деятельности, направленной на инвестирование временно свободных и привлеченных средств, когда по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное пользование для предпринимательских целей. На практике он представляет собой долгосрочную аренду машин, оборудования, транспортных средств, сооружений производственного характера.

Все лизинговые операции делятся на два вида: оперативный – лизинг с неполной окупаемостью; финансовый – лизинг с полной окупаемостью.

Оперативный лизинг имеет следующие особенности:

-сроки аренды не охватывают полного физического износа имущества;

-риск потерь от порчи или утери имущества лежит на арендодателе;

-по окончании установленного срока имущество возвращается арендодателю, который продает его или сдает в аренду другому клиенту.

В состав оперативного лизинга включаются:

- рентинг – краткосрочная аренда имущества от одного дня до года;

- хайринг – среднесрочная аренда – от одного года до трех лет.

Указанные операции предполагают многократную передачу стандартного оборудования от одного арендатора к другому.

Финансовый лизинг предусматривает выплату в течение срока аренды твердо установленной суммы арендной платы, достаточной для полной амортизации машин и оборудования и способной обеспечить прибыль.

Финансовый лизинг делится на:

- лизинг с обслуживанием: сочетание финансового лизинга с договором подряда, предусматривает оказание целого ряда услуг, связанных с содержанием и обслуживанием сданного внаем оборудования;

- леверидж-лизинг: большая доля (по стоимости) сдаваемого в аренду оборудования берется внаем у третьей стороны – инвестора;

- лизинг «в пакете»: здания и сооружения предоставляются в кредит, а оборудование сдается арендатору по договору аренды.

Исходя из источника приобретения объекта лизинговой сделки:

- прямой лизинг предполагает приобретение арендодателем у предприятия-изготовителя (поставщика) имущества в интересах арендатора;

- возвратный лизинг заключается в предоставлении предприятием-изготовителем части его собственного имущества лизинговой компании с одновременным подписанием контракта об его аренде. Предприятие получает денежные средства от сдачи в аренду имущества, не прерывая его эксплуатации. Подобная операция тем выгоднее, чем больше будут доходы от новых инвестиций по сравнению с суммой арендных платежей.

В условиях лизинга имущество в течение всего срока контракта числится на балансе лизингодателя, за которым сохраняется право собственника. Предприятие-арендатор получает налоговые льготы - часть прибыли, предназначенная для арендных платежей, не облагается налогом.

По методам финансирования существуют:

-срочный лизинг - осуществляется одноразовая аренда имущества;

-возобновляемый лизинг - договор продолжается по истечении срока.

По отношению к арендуемому имуществу лизинг подразделяется на:

-чистый лизинг, когда дополнительные расходы по обслуживанию арендуемого имущества возлагаются на арендатора;

-полный лизинг, при котором арендодатель берет на себя все расходы по техническому обслуживанию сданного в аренду оборудования.

Преимущества метода инвестирования для лизингополучателя:

- доступность - решение о сделке основывается на способности лизингополучателя генерировать достаточную сумму денежных средств для выплаты лизинговых платежей, без дополнительных условий;

- возможность учитывать особенности деятельности арендатора (сезонность, цикличность производства и другие) в условиях договора лизинга;

- совершение сделки в меньшей степени зависимости от кредитной истории;

- упрощенное заключение контракта по сравнению с получением кредита банка (что очень важно для малых и средних предприятий);

- отсутствие необходимости в обеспечении, как при кредитовании, ввиду сохранения права собственности за лизингодателем;

- гибкий график выплат в соответствии с производственными циклами;

- благоприятный налоговый режим, означающий отнесение лизинговых платежей в полном объеме на себестоимость продукции.

Кроме того, лизинг выгоден и арендодателю, поскольку:

- расширяется номенклатура продукции на внутреннем и внешнем рынках и круг постоянных партнеров, деловых связей без посредников;

- повышается экономическая эффективность сдаваемых в аренду машин и оборудования путем отбора выгодных контрактов.

Для изготовителя технических средств:

- снижаются расходы на рекламу, изучение рынка, поиск потребителей - услуги предоставляет непосредственно лизинговая компания;

- в лице лизинговой компании изготовитель находит постоянного и надежного партнера, который готов оплатить всю стоимость заказа;

- появляетсявозможность расширить список потенциальных покупателей;

- естьвозможность направить на лизинговую компанию недовольство потребителя, вызванное поломкой оборудования.

Недостатки метода:

- количество участников лизинговой сделки больше, чем при покупке имущества за счет ссуды, поэтому на подготовку финансового соглашения может потребоваться больше времени, чем на контракт на покупку;

- цена лизинга может быть ниже или равной цене ссуды только при наличии налоговых льгот и административные расходы могут оказаться выше;

- лизинг дает лишь временное право лизингополучателю использовать арендованное имущество – оно может стать его собственностью лишь в определенных случаях – когда договором предусмотрен дальнейший выкуп.