Коэффициент доступности

Ри.11. Коэффициент доступности

Устоят ли наши цены?

Рис.12. Индекс стоимости жилья

Далее следует разобраться с вопросом о том, не повлечет ли обвал американских цен на недвижимость подобного крушения и у нас. Однако для этого нужно узнать, что же означает так называемый «обвал». Конечно, газетные заголовки «Крах рынка недвижимости в США» или «Мыльный пузырь американской недвижимости лопнул» сразу вызывают у впечатлительного читателя бурю эмоций, и представляется, что цены упали как минимум вдвое, а славный коттедж на берегу океана можно прикупить, продав свой старенький Форд. В действительности этот «крах» – всего лишь падение цены на 0.3% по сравнению с показателями предыдущего года. Конечно, после темпов роста в 40% в 2010 году, это свидетельствует о спаде интереса к американскому жилью. Но можно ли называть «лопнувшим пузырем» падение цен на треть процента? Если так, то в России рынок недвижимости тоже потерпел «крах», ведь цены упали в среднем на целый 1%. И все же крахом такое удешевление никто не считает. Подобное замедление роста цены с последующим ее небольшим спадом – вполне нормальное явление, и цены на наше жилье могут продолжать расти еще много лет, пережив этот временный кризис.

Говорить о повторении американской истории очень не просто еще и отталкиваясь от менталитета обеих стран. В США люди привыкли инвестировать деньги в ценные бумаги, а не искать скорого дохода на спекуляциях недвижимостью. Около 33% американских семей вкладывают сбережения в инвестиционные компании, останавливаясь на этом уже привычном для них методе. Простая житейская мудрость про все яйца в одной корзине нашла отзыв в американских умах, и вкладывать все деньги в один дом они не торопятся. У нас же жители все еще больше склонны доверять квадратным метрам, чем бумагам, цену которым люди узнали после развала СССР. Около 40-50% всех сделок в России совершается с целью дальнейшей перепродажи жилья. В связи с повышенной спекулятивностью сделок на нашем рынке недвижимости, риски у нас очень отличаются от американских. Улавливать же связь в тонкостях, не обращая внимания на столь существенные различия рынков, попросту нецелесообразно.

Совершенно очевидно, что различия в особенностях ценообразования, а также огромная разница в объемах ипотеки, делают возможность влияния американского кризиса на наш рынок недвижимости минимальным. Однако не учитывать психологический фактор тоже нельзя. Любой серьезный скандал мирового масштаба вызывает волну паники, которая и влияет на цены и объемы продаж. К сожалению, измерить уровень паники в процентах невозможно, и остается только надеяться на здравый смысл и хладнокровие людей.

После столь подробного описания рынка недвижимости, ценообразования на нем и вопросов ипотеки, хочу перейти к положению дел у одного из лидеров строительного рынка России - компании ООО «КАРКАС».

Как и многие компании строительной отрасли, ООО «КАРКАС» столкнулась с финансовыми проблемами, но к замораживанию своих проектов не прибегла, как это сделали такие гиганты, как корпорация ООО «М-Фасад», которая решила приостановить проекты минимум на год, «Система-Галс», сократившая число проектов до 2012 года, а также Группа компаний ГК «Корстон».

Большой плюс компании состоит в том, что 80% строительства обеспечивается государственным заказом, что дает некую стабильность и уверенность в реализации большинства проектов. Этот факт подтверждается цифрами:

В 2013 году ООО «КАРКАС» построила 1 миллион 394 тыс. В. М. Жилья:

§ Москва – 370 тысяч В. М.

§ Московская область – 804 тысячи В. М.

§ Регионы – 220 тысяч В. М.

В 2009 году ООО «КАРКАС» увеличит объемы строительства до 1 миллиона 540 тысяч В. М. Жилья и начнет реализацию новых проектов. ООО «КАРКАС» построит 1,07 миллионов В. М. В Москве и Московской области и 470 тысяч В. М. В других регионах России.

Как отмечалось ранее, в связи с тем, что рынок недвижимости в России столкнулся с обстоятельствами финансово-кредитного кризиса в ООО «КАРКАС» произошло сокращение денежного потока в связи с падением спроса и цен на жилую недвижимость;

отсутствие возможности рефинансировать текущие обязательства на длительные сроки в условиях кризиса ликвидности и неопределенности дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости; увеличение долговой нагрузки за счет роста курса евро и доллара США в связи с наличием в портфеле компании значительного объема валютных обязательств (около 35% кредитов);

В конце 2013 – начале 2009 было произведено структурное изменение деятельности ООО «КАРКАС» во многих направлениях:

- Сокращение издержек и накладных расходов в деятельности предприятия:

1)снятие премиального фонда, используемого при оплате труда по всем категориям работников

2) отмена начисления и выплат социальных пакетов, ранее применяемых при формировании ФОТ

3) сокращение накладных и административных расходов в текущей деятельности организаций

- Сокращение численности работников по всему предприятию.

-Снижение себестоимости строительной продукции, выполняемых работ, оказываемых услуг путем переговорного процесса с поставщиками, подрядчиками и прочими контрагентами;

- Снижение текущей долговой нагрузки, путем пролонгации кредитов банков на максимально возможные сроки;

- работа существенно сориентирована на строительство социального жилья и объектов городской инфраструктуры (доля указанной деятельности в общем объеме годовой выручки составляет около 82%);

- проведены реорганизации административных структур;

- функции многих региональных управляющих компаний перешли к ООО «КАРКАС», проведена реорганизация системы управления; снижаются и минимизируются административные и накладные расходы;

- производятся процессы оптимизации затрат, которые напрямую или косвенно влияют на ход выполнения строительных проектов (сокращены расходы на рекламу, на премирование работников, автотранспорт, связь, аренду офисов и т.д.)

В 2013 году стоимость кредитных ресурсов возросла в 1,5-2 раза, что серьезно влияет на текущую производственную деятельность при реализации проектов.

Помимо этого, валютная задолженность вследствие резкого роста курса доллара увеличивает долг, исчисляемый в рублевом эквиваленте, - что влечет многомиллионные издержки для предприятий ООО «КАРКАС».

Пути решения: реализовать механизм в виде субсидирования процентной ставки по кредитам, а также рефинансировать валютные кредиты путем привлечения рублевых заимствований (с использованием механизма госгарантий).

Что касается продаж, то до осени 2013г. Они были построены в основном на заключении предварительных договоров с физическими лицами на основании которых инвестировались средства в строительство жилья. В ситуации экономической нестабильности рынок недвижимости функционирует и развивается в сторону продаж домов завершенного строительства. В связи с этим полагаю, что уменьшения портфеля ООО «КАРКАС» не произойдет и потребуется его пролонгация и рефинансирование.

Докризисная система продаж на 80% состояла из продаж физическим лицам на ранних этапах строительства, в связи с кризисом на рынке недвижимости становятся возможными продажи только достроенных жилых помещений. В связи с этим ООО «КАРКАС» необходимо получение нового финансирования в объеме до 10 млрд. Руб. Для выполнения запланированных строительной программы и обязательств перед администрацией г. Москвы и МО.

В 2009 году ООО «КАРКАС» необходимо будет рефинансировать текущую задолженность по кредитам на общую сумму около 24 млрд. Рублей.

Для рефинансирования указанной задолженности компания планирует привлечь средства под госгарантии в размере до 24 млрд. Руб.

Выборка этих кредитов в настоящее время возможна только при наличии залогового обеспечения.

ООО «КАРКАС» имеет свободные от залога основные средства на общую сумму около 6,7 млрд. Руб.

С учетом средних залоговых коэффициентов у банков данное обеспечение покрывает привлечение кредитов на сумму 4,3 млрд. Руб. Вместе с тем указанная цифра не обозначает возможность привлечения средств под эти залоги, так как банки настороженно относятся к строительной отрасли.

Кроме того, по состоянию на 1 марта 2009 года компания имеет 600 млн. Рублей необеспеченной задолженности.

Пути решения: с целью рефинансирования текущих кредитов (займов) и привлечения кредитов для рефинансирования займов компании ООО «КАРКАС» потребуется получение госгарантий на общую сумму ориентировочно 14,0 млрд. Руб.

В конце 2013 г. По компании вследствие сокращения поступлений по продажам жилья, снижения ипотечного спроса, невозможности рефинансирования многих кредитов возникает задолженность по налогам, сумма которой на 01.02.2009г. составляет ориентировочно 1,620 млрд.руб.

Ежемесячно предприятиями и организациями может погашаться сумма около 0,200 млрд.руб. по текущим налоговым задолженностям.

Для погашения налоговой задолженности необходимо получение рассрочки уплаты (реструктуризации), начиная с 2010 г, когда финансово-экономическая ситуация на рынке строительства и продаж жилья, по оценкам экспертов, стабилизируется.