Применяемыого подхода

Согласно Постановления № 231 от 04.03.2013 г. «Некоторые вопросы проведения оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, которые производятся в соответствии с законодательством», в данном случае необходимо определить оценочную стоимость объекта оценки.

Оценочная стоимость – стоимость, которая определяется по алгоритму и с учетом выходных данных и является базой оценки.

В основу независимой оценки имущества закладываются общеизвестные в мировой практике базовые принципы:

- принцип полезности;

- принцип взаимодействия спроса и предложения;

- принцип замещения;

- принцип ожидания;

- принцип предельной продуктивности взноса;

- принцип наиболее эффективного использования.

Оценка имущества проводится с применением методических подходов, методов оценки, которые являются составными частями методических подходов или результатом комбинирования нескольких таких подходов, а также оценочных процедур.

Оценочная стоимость недвижимого имущества (объектов недвижимости), имущественных прав, на него, кроме объектов незавершенного строительства, определяется путем применения сравнительного подхода (кроме случаев, определенных Порядком проведения оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, которые производятся в соответствии с законодательством, утвержденным постановлением Кабинета Министров от 04.03.2013 г. № 231), с учетом информации о продаже недвижимого имущества (объектов недвижимости), которое продано не более как за шесть месяцев до даты проведения оценки или предлагается к продаже на дату проведения оценки.

Общим алгоритмом применения сравнительного подхода является:

- идентификация объекта оценки и связанных с ним прав, то есть установление соответствия такого объекта имеющимся выходным данным и информации о нем с учетом пункта 12 вышеуказанного Порядка;

- подбор объектов сравнения; определения характеристик, которые подлежат коррекции; внесение поправок;

- определение стоимости объекта оценки путем согласования полученных величин стоимости объектов сравнения.

Оценочная стоимость объекта оценки с учетом его индивидуальных характеристик и особенностей может, на усмотрение субъекта оценочной деятельности, определяться путем применения других методических подходов, предусмотренных национальными стандартами оценки.

4.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Метод сравнения (аналогов продаж) основан на данных о текущих (недавних) сделках по продаже объектов аналогичных с оцениваемым объектом. Подобрать абсолютно идеальный объект-аналог часто бывает затруднительно. Поэтому приходится вносить корректирующий коэффициент в зависимости от наличия (отсутствия) характеристик по сравнению с аналогами.

Основное направление, в котором возможно и необходимо применение метода аналогов, это оценка объектов жилой недвижимости. Но даже на весьма развитом, относительно устоявшемся рынке жилья данные о фактически свершившихся сделках являются конфиденциальной информацией.

Оцениваемую квартиру по ряду признаков: месторасположение, качество дома, площадь, качество ремонта, можно отнести к группе стандартных квартир. Наибольшей ликвидностью обладают стандартные квартиры в спальных районах со средним уровнем улучшений, расположенные на средних этажах. Это связано с тем, что покупатель, который интересуется квартирой в данном районе, уже представляет, как она выглядит и в этом случае решающее значение приобретает цена (стартовая).

На момент проведения оценки из большого количества предлагаемых к продаже квартир в данном районе были отобраны аналоги наиболее сопоставимых по характеристикам с объектом оценки. Признаки сопоставимости основаны, прежде всего, по месту расположения, состояния и площади объектов.

Данные по предложению к продаже взяты согласно данных агентств недвижимости, размещенных на их сайтах в сети Интернет. Характеристика по выбранным к сравнению подобным объектам была сведена в таблицу 1.

Курс доллара, установленный НБУ по состоянию на 25.10.2013 г. – 7,993 грн. / 1 у.е. (источник: http://finance.ua.)

Сведения о стоимости предложенных к продаже квартир приведены в таблице:

Таблица 1. ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ.

В той мере, в какой оцениваемая собственность отличается от сопоставимой в стоимости последней необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько выбранный аналог был бы продан, если бы обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. (Расчет стоимости с учетом корректировок сведен в таблицу 2)