Значение корректировок

1. Корректировка на местоположение:

На стоимость объекта недвижимости в значительной степени влияют разные факторы местоположения: престижность района, транспортная доступность к объекту, расположение поблизости остановок общественного транспорта, объектов социально-бытовой и культурной инфраструктуры и другое. Все выбранные подобные объекты расположены по ул. Суходольской и ул. Брестской, в одном районе, не далеко друг от друга, поэтому корректировка на местоположение в данном случае будет приниматься 0%.

2. Корректировка на общую площадь:

В результате проведенного мониторинга рынка жилой недвижимости было определено, что в основном быстрее продаются и пользуются большим спросом квартиры небольшой площади (как правило однокомнатные). Это объясняется тем, что довольно сложно найти покупателя на большую площадь, так как общая стоимость продажи объекта большой площади в целом составляет значительную сумму средств. Таким образом, прослеживается такая зависимость: при увеличении площади объекта, стоимость продажи в расчете на 1 кв.м. уменьшается, в связи с уменьшением спроса на объект и с целью заинтересовать таким образом потенциальных покупателей. Однако невозможно проследить четко определенной тенденции по этому поводу на рынке недвижимости. Поэтому в каждом отдельном случае цена формируется за счет убеждений и пожеланий собственника и в отдельных случаях может быть далекой от адекватной и обоснованной.

В данном случае объект оценки – однокомнатная квартира, общей площадью 43,0 кв.м. Объекты сравнения также однокомнатные квартиры, общая площадь, которых в большинстве случаев совпадает с площадью объекта оценки или отличается на 1- 2 кв.м., что не играет существенной роли в установлении стоимости за квартиру. Таким образом, корректировка для всех подобных объектов будет равна 0%.

3. Корректировка на состояние:

Корректировка на состояние учитывает уровень выполненных внутренних отделочных работ в объекте. Оцениваемый объект имеет удовлетворительное состояние. На рынке недвижимости в предложениях продажи объектов сформировались свои определенные тенденции и взгляды на уровень отделочных работ и физическое состояние объектов: евроремонт (отличное состояние), с ремонтом (хорошее состояние), требует косметического ремонта (удовлетворительное состояние), без отделки (неудовлетворительное состояние).

Исходя из вышеизложенного, принимаем корректировки на состояние по следующей схеме:

Таким образом, для объектов сравнения №1 №2 №3, которые находятся в хорошем состоянии и не требуют проведения косметических ремонтных работ, применяем корректировку -10%.

4. Корректировка на этажность:

Анализ конъектуры рынка продаж жилых квартир показал, что стоимость квартир расположенных на крайних этажах (первом и последнем) ниже. Подобранные для сравнения объекты как и объект оценки расположены на средних этажах, поэтому корректировка на этажность будет равна 0%.

5. Корректировка на торг:

На основании разговора с продавцами и по мнению практикующих риэлторов было сделано заключение, что для данного вида недвижимости при существующем в настоящее время спросе, уменьшение стоимости в процессе торга составляет от 0% до 20% в зависимости от мотивации продавца и времени, котором он располагает. Принимаем значение корректировки на торг (со слов продавцов) для объектов сравнения №1, №2, №3, равными: -5%; -5%; -10%.

Таблица 2. Расчет стоимости с учетом корректировок

Для получения ряда значений стоимости единичного показателя (1 м²) помещений Объекта оценки необходимо провести статистический анализ, который ведётся с помощью соответствующего алгоритма.

1 . Выстраивается дискретный ряд по возрастанию значений .

2 . Выстраивается : ​​среднеарифметическое значение ряда;

медианное значение ;

модальное значение .

Для среднеарифметического значения проверяется выполнение условия:

V < 20 % ,

где V - коэффициент вариации .

В случае невыполнения этого условия или отбрасываются крайние экстремальные значения и процедура повторяется , или выбирается для дальнейших расчетов одно из указанных в п.2 значений ( среднеарифметическое , медианное или модальное ) .

Вычисление коэффициента вариации - V базируются на таких зависимостях .

1 . среднеарифметическое :

где:

Xi - скорректированные значения стоимостей ;

n - количество значений .

2 . Линейное отклонение: t = [ Xi - Xcp ]

3 . Квадратическое отклонение .

4 . Дисперсия (среднее квадратическое отклонение )

5 . Коэффициент вариации

Совокупностью приведенных показателей является необходимым инструментом статической обработки. Результаты анализа приведены далее в таблице :