Студопедия

КАТЕГОРИИ:

АстрономияБиологияГеографияДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника


Значение корректировок




1. Корректировка на местоположение:

На стоимость объекта недвижимости в значительной степени влияют разные факторы местоположения: престижность района, транспортная доступность к объекту, расположение поблизости остановок общественного транспорта, объектов социально-бытовой и культурной инфраструктуры и другое. Все выбранные подобные объекты расположены по ул. Суходольской и ул. Брестской, в одном районе, не далеко друг от друга, поэтому корректировка на местоположение в данном случае будет приниматься 0%.

2. Корректировка на общую площадь:

В результате проведенного мониторинга рынка жилой недвижимости было определено, что в основном быстрее продаются и пользуются большим спросом квартиры небольшой площади (как правило однокомнатные). Это объясняется тем, что довольно сложно найти покупателя на большую площадь, так как общая стоимость продажи объекта большой площади в целом составляет значительную сумму средств. Таким образом, прослеживается такая зависимость: при увеличении площади объекта, стоимость продажи в расчете на 1 кв.м. уменьшается, в связи с уменьшением спроса на объект и с целью заинтересовать таким образом потенциальных покупателей. Однако невозможно проследить четко определенной тенденции по этому поводу на рынке недвижимости. Поэтому в каждом отдельном случае цена формируется за счет убеждений и пожеланий собственника и в отдельных случаях может быть далекой от адекватной и обоснованной.

В данном случае объект оценки – однокомнатная квартира, общей площадью 43,0 кв.м. Объекты сравнения также однокомнатные квартиры, общая площадь, которых в большинстве случаев совпадает с площадью объекта оценки или отличается на 1- 2 кв.м., что не играет существенной роли в установлении стоимости за квартиру. Таким образом, корректировка для всех подобных объектов будет равна 0%.

3. Корректировка на состояние:

Корректировка на состояние учитывает уровень выполненных внутренних отделочных работ в объекте. Оцениваемый объект имеет удовлетворительное состояние. На рынке недвижимости в предложениях продажи объектов сформировались свои определенные тенденции и взгляды на уровень отделочных работ и физическое состояние объектов: евроремонт (отличное состояние), с ремонтом (хорошее состояние), требует косметического ремонта (удовлетворительное состояние), без отделки (неудовлетворительное состояние).

Исходя из вышеизложенного, принимаем корректировки на состояние по следующей схеме:

 
 


 

Таким образом, для объектов сравнения №1 №2 №3, которые находятся в хорошем состоянии и не требуют проведения косметических ремонтных работ, применяем корректировку -10%.

4. Корректировка на этажность:

Анализ конъектуры рынка продаж жилых квартир показал, что стоимость квартир расположенных на крайних этажах (первом и последнем) ниже. Подобранные для сравнения объекты как и объект оценки расположены на средних этажах, поэтому корректировка на этажность будет равна 0%.

5. Корректировка на торг:

На основании разговора с продавцами и по мнению практикующих риэлторов было сделано заключение, что для данного вида недвижимости при существующем в настоящее время спросе, уменьшение стоимости в процессе торга составляет от 0% до 20% в зависимости от мотивации продавца и времени, котором он располагает. Принимаем значение корректировки на торг (со слов продавцов) для объектов сравнения №1, №2, №3, равными: -5%; -5%; -10%.

 

Таблица 2. Расчет стоимости с учетом корректировок

 

Вид корректировки Объект оценки Объект сравнения №1 Объект сравнения №2 Объект сравнения №3
Цена предложения к продаже за 1 кв.м., дол. -
Месторасположение объекта кв. Шевченко, 120. кв. Шевченко, 120. кв. Шевченко, 120. кв. Шевченко, 120.
Корректировка на месторасположение -
Общая площадь объектов, кв.м.   43,0   45,0 44,0 45,0
Корректировка на общую площадь объекта, % -
Корректировка на состояние объекта удовлетворительно хорошее хорошее хорошее
Корректировка на состояние объекта,% - -10 -10 -10
Этажность 4/5 2/5 3/5 2/5
Корректировка на этажность,% -
Корректировка на торг - -5 -5 -10
Суммарная корректировка,% - -15 -15 -20
Скорректированная цена 1 кв.м., без учёта НДС, дол. -
         

 

Согласование полученных величин стоимости 1 кв.м. объектов сравнения согласно п. 20 Национального Стандарта №2 осуществляется следующими способами: по величине стоимости объектов, которые наиболее чаще встречаются; на основании определения средневзвешенной стоимости; по стоимости объекта сравнения, которая потерпела наименьших корректировок; на основании стоимости объектов сравнения, информация о цене продажи (цены предложения) и характеристики которых более достоверна; с применением других оценочных процедур, которые обосновываются в отчете об оценке имущества.

Для получения ряда значений стоимости единичного показателя (1 м2) помещений Объекта оценки необходимо провести статистический анализ, который ведётся с помощью соответствующего алгоритма.

1 . Выстраивается дискретный ряд по возрастанию значений .

2 . Выстраивается : ​​среднеарифметическое значение ряда;

медианное значение ;

модальное значение .

Для среднеарифметического значения проверяется выполнение условия:

V < 20 % ,

где V - коэффициент вариации .

В случае невыполнения этого условия или отбрасываются крайние экстремальные значения и процедура повторяется , или выбирается для дальнейших расчетов одно из указанных в п.2 значений ( среднеарифметическое , медианное или модальное ) .

Вычисление коэффициента вариации - V базируются на таких зависимостях .

1 . среднеарифметическое :

 

где:

Xi - скорректированные значения стоимостей ;

n - количество значений .

 

2 . Линейное отклонение: t = [ Xi - Xcp ]

3 . Квадратическое отклонение .

4 . Дисперсия (среднее квадратическое отклонение )

 

5 . Коэффициент вариации

 

Совокупностью приведенных показателей является необходимым инструментом статической обработки. Результаты анализа приведены далее в таблице :

 


Поделиться:

Дата добавления: 2015-09-13; просмотров: 127; Мы поможем в написании вашей работы!; Нарушение авторских прав





lektsii.com - Лекции.Ком - 2014-2024 год. (0.006 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав
Главная страница Случайная страница Контакты