Определение емкости рынка недвижимости

Емкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функциониро­вания, определяется на уровне регионального рынка.

Первым этапом в определении емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона и выделение анализируемого сегмен­та рынка. Наиболее простым методом определения границ региона явля­ется его идентификация как административного района, функционирую­щего как единое целое.

Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-по­литической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков ре­шающее влияние оказывает макроэкономическая ситуация. Данные мак­роэкономического характера содержат:

. информацию об общем состоянии экономики;

. информацию об общей занятости населения на национальном, реги­ональном и локальном уровнях;

. объемы произведенной продукции и их динамику на общенациональ­ном и региональном уровнях;

. абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала;

. состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капи­тала.

Третьим этапом является анализ экономического потенциала и пер­спектив развития региона. При анализе состояния и тенденций развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или от­личия местных условий от общеэкономической ситуации. Наиболее важ­ными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнкту­ры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, начало нового жилищного строительства и производство электроэнергии.

Более детальное изучение емкости регионального рынка делает не­обходимым анализ экономического потенциала региона, в основе кото­рого лежит выделение отдельных сфер деятельности на основные и вспо­могательные виды деятельности.

К основному виду деятельности относится такой вид деятельности в регионе, на оплату труда которого идут деньги, получаемые от покупате­лей и потребителей, находящихся за пределами региона, т.е. это те виды деятельности, которые обеспечивают приток капитала в регион и явля­ются основой для развития экономики региона. Например, в регионах, развитие которых зависит от туризма, основными видами деятельности являются все виды, связанные с обслуживанием туристов (любое предпри­ятие, отрасль, регион развиваются только при условии притока нового капитала).

К вспомогательному виду деятельности относятся те виды труда, ко­торые создают доход в рамках анализируемого региона.

Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости:

. в промышленности;

. в оптовой и розничной торговле и на транспорте;

. на финансовом рынке.

Такое подразделение производится для того, чтобы рассмотреть каж­дый из основных видов деятельности в процессе качественного анализа региона. Качественный анализ основан на:

. прогнозируемых тенденциях занятости;

. диверсификации занятости;

. циклических колебаниях.

Рассмотрим данные направления анализа более подробно.

Первый аспект - прогноз тенденций занятости - требует анализа со­стояния местной промышленности по сравнению с другими регионами и со всей страной.

Расчет прогнозируемых тенденций занятости требует от аналитика точного и объективного определения типа экономического развития (сни­жение, увеличение или стабильность занятости в регионе). Такой анализ должен отражать реальное положение дел, поскольку является основой для определения емкости регионального рынка в настоящее время и в пер­спективе.

Вторым аспектом качественного анализа является определение степе­ни диверсификации занятости. Если на одном или на несколь­ких предприятиях одной отрасли промышленности занято до 50% и более работников данного региона, риск быстрого «сжатия» рынка недвижимо­сти крайне велик.

Третьим аспектом качественного анализа являются циклические коле­бания. Оценка этого фактора основана на анализе и периодизации дело­вой активности, т.е. на определении, находится ли регион в периоде раз­вития, застоя, упадка или дипрессии.

Данные о состоянии и перспективах развития региона можно полу­чить из типичных общих сведений, полученных из вторичных источни­ков, и конкретных сведений:

. предложение новых объектов недвижимости в определенном сегмен­те рынка в регионе, норма свободных объектов недвижимости на данном рынке;

. уровень занятости и платежеспособности населения региона и пер­спективы изменения данных показателей;

. данные по сопоставимым продажам, которые используются при под­ходе с точки зрения сопоставимых продаж.

Четвертый этап - количественный анализ, основанный на расчете ем­кости рынка на основе определения взаимосвязи отдельных факторов, непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения. Коэффи­циент емкости рынка определенного типа недвижимости определяется по формуле:

Коэффициент емкости рынка = Количество единиц, сданных в аренду за период /Общее количество единиц недвижимости для сдачи в аренду

ТЕМА: Государственная регистрация прав на недвижимость – пvбличный пра­воустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на не­движимые вещи.

Государственной регистрации подлежат:

. право собственности (и другие вещные права), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение;

. право хозяйственного ведения;

. право оперативного управления;

. право пожизненного наследуемого владения;

. право постоянного пользования;

. ипотека;

. сервитут;

. иные права.

Датой государственной регистрации права является дата внесения со­ответствующих записей о правах в Реестр, который содержит информа­цию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об этих объектах и сведения о правообладателях.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахожде­ния недвижимости и проводится специальными учреждениями юстиции, порядок создания и структура которых определяются субъектами РФ посогласованию с Министерством юстиции России.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется соответ­ствующим свидетельством или посредством совершения специальной pегистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Следовательно, при заключении договора на оценку либо аудит не­движимого имущества необходимо исходить из того, имеется ли государ­ственная регистрация права собственности на объект недвижимости у лица, заключающего соглашение на оказание возмездных услуг.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реест­ре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

В выписках из Единого государственного реестра прав должно содер­жаться описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Сведения предоставляются в установленном законом порядке:

. правообладателям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

. руководителям органов местного самоуправления и руководителям государственной власти субъектов РФ;

. судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их право обладателями;

. налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

. лицам, имеющим право на наследование имущества правообладате­ля по закону или по завещанию.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, на который он имеет права.

При регистрации сделок с недвижимостью сама регистрация необхо­дима для вступления в юридическую силу самой сделки.

В ГК Р.Ф. предусмотрена необходимость регистрации сделок с недви­жимостью, а именно:

. договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества);

. договор продажи жилого дома, квартиры, а также их части;

. договор продажи предприятия;

. договор дарения недвижимого имущества;

. договор ренты;

. договор пожизненного содержания с иждивением;

. договор аренды недвижимого имущества, но при условии, если он заключен на срок более одного года.

Регистрация права собственности на имущество, принимаемое в силу приобретательной давности, осуществляется на основании Зако­на, в котором сказано:

. право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации после установления самого факта приобретательной давности;

. таковым является факт добросовестного, открытого и непрерывного владения лицом недвижимым имуществом как своим собственным в тече­ние 15 лет с момента наступления такого факта.