Сравнительный подход. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оцен­ки недвижимости: спроса и предложения

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оцен­ки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе исполь­зуется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

I-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижи­мости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оценивае­мым, проданные относительно недавно.

Т.е. сегментирование рынка – разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

. назначению использования;

. качеству;

. передаваемым правам;

. местоположению;

. физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

. платежеспособности;

. возможностям финансирования;

. инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

. сроке окупаемости;

. независимости субъектов сделки;

. инвестиционной мотивации.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-анало­гам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог срав­нивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристи­ках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопостави­мых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-анало­гов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недви­жимости на основе сравнительного подхода.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типич­ных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансо­вых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравнивае­мых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надеж­ные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических це­нах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специ­фических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.