ТЕМА: РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

И3НOС имущества - снижение стоимости иму­щества под действием различных ПРИЧИН. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

Существуют три вида износа недвижимости:

Физический износ - износ, связанный со сни­жением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ - износ из-за несоот­ветствия современным требованиям, предъявля­емым к подобным объектам.

Внешний износ - износ в результате измене­ния внешних экономических факторов.

Износ подразделяют на устранимый и неуст­ранимый.

Устранимый износ - износ имущества, за­траты на устранение которого меньше, чем добав­ляемая при этом стоимость.

Неустранимый ­износ имущества, затраты на устранение которо­го больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Существует несколько методов определения величины накопленного износа, основными из которых являются:

Метод разбиения заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физи­ческого и функционального на устранимые и не­устранимые типы. Для определения каждого ком­понента износа используются инженерные и ви­зуальные методы.

Физический износ недвижимости проявляется в ухудшении физических свойств объекта с тече­нием времени, а также в потере элементами стро­ения первоначальных технических и эксплуата­ционных свойств.

Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт, который следует выполнить перед продажей недвижимости для максимизации прибыли или минимизации убыт­ков.

Неустранимый физический износ определяет степень физического старения здания. Признаком неустранимого физического износа здания явля­ется невозможность его дальнейшей эксплуата­ции по условиям технической безопасности.

При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории: 1)долговременные: стены, перекрытия, фунда­менты; 2) быстроизнашиваемые - элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска. Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмот­ра и переводится в денежное выражение путем умножения процента износа на стоимость воспро­изводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство.

Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным функцио­нальным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого ди­зайна. Строение при этом пригодно к эксплуата­ции, но обесценивается, т. е. утрачивает мено­вую стоимость за счет появления современных более совершенных функциональных аналогов.

Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами сто­имостей здания с устраненными функциональ­ными недостатками и с неустраненными.

Метод срока жизни основан на определении накопленного износа в ре­зультате непосредственного осмотра строений.

При определении износа этим методом исполь­зуется ряд основных понятий:

Срок экономической жизни - отрезок време­ни, в течение которого объект можно использо­вать и получать прибыль, вклад улучшений в сто­имость земельного участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменив­шиеся вкусы и социально-экономическая обста­новка - уменьшить.

Хронологический возраст - фактический воз­раст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки.

Эффективный возраст - возраст здания, оп­ределяемый исходя из его внешнего вида.

Метод срока жизни базируется на том, что эф­фективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отра­жает общие затраты воспроизводства. Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

ЭВ - эффективный возраст здания, лет (55 лет);

ОЭЖ- общая экономическая жизнь здания, лет (принимается равной нормативному сроку службы в соответствии с прил. 8);

ВС_Д.О. - восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.;

И_У - величина устранимого износа, руб.

Метод срока жизни основан на визуальном ос­мотре, поэтому точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнимых продаж заключается в оп­ределении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах.

При оценке накопленного износа методом срав­нимых продаж получают наиболее точные резуль­таты, если имеется достаточное количество ана­логовдля сравнения. Точность увеличивается помере использования большего числа сопостави­мых объектов для анализа.

Таким образом, с течением времени вследствие каких ­либо причин стоимость недвижимости уменьша­ется, вследствие чего при оценке объекта на ос­нове затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ.