ТЕМА: Информационное обеспечение при оценке недвижимости, техническая экспертиза и описание.

Наличие необходимой информации позволяет оценщику комплексно по­дойти к nроцессу оценки и точно обосновать итоговую величину стоимо­сти.

Для определения объема требующейся информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Договор об оценке является основанием для проведения оценки объек­та. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окру­жения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необ­ходимых исходных данных.

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей после­довательности: общая, специальная.

Общая информациянеобходима для изучения состояния и общих тен­денций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это инфор­мация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Специальная информацияпредставлена, как правило, в виде цифр, ис­пользуемых для расчетов в том или ином методе.

Формирование массива внешней информацииначинается со сбора мак­роэкономических данных и исследования общего состояния националь­ной экономики.

Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций (например, Государственно­го комитета по статистике).

3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4. Аналитические обзоры информационных агентств.

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения анали­за макроэкономической информации оценщику предстоит проанализиро­вать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Иссле­дование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недви­жимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отноше­ние к объекту оценки).

Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

. в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и со­оружений);

. в зависимости от назначения и варианта использования объекта не­движимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);

. в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и не­доходной недвижимости);

. в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);

. первичный и вторичный рынок.

Необходимая информация. Для комплексного информационного обес­печения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимо­сти и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер аренд­ной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

. состояние и перспективы развития сегмента рынка;

. цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопос­тавимых объектов, их подробное описание;

. уровень эксплуатационных затрат;

. среднерыночный уровень занятости недвижимости;

. уровень возможных прочих доходов;

. налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

. укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и со­оружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

. сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и стро­ительных организаций;

. индексы цен в строительстве;

. стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укруп­ненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, по­жаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, элек­троснабжения.