Современная Гуманитарна

органов государственного земельного кадастра в зависимости от уровня рыночных цен на землю различного целевого назначения могут устанавливать по оценочным зонам земель на территории субъекта РФ повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли, определяемому в соответствии с п. 1 указанного Постановления. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75% уровни рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей ценовой зоны.

Администрация района, города может повышать или понижать установленную в указанном порядке нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

При осуществлении сделок с земельными участками, и в иных случаях применения нормативной цены, предусмотренных законодательством РФ, районные (городские) органы государственного земельного кадастра выдают заинтересованным гражданам и юридическим лицам документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка.

Рекомендации по установлению нормативной цены земли. В них сказано, что установленный Постановлением Правительства 200-кратный размер величины действующей ставки земельного налога на единицу площади конкретного земельного участка, в дальнейшем именуется базовой величиной нормативной цены земли.

31 мая 2002 г. Правительство Российской Федерации утвердило Правило определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества¹ (с изм. от 16.04.2003 г. 31.07.2003г.).

Правилами установлено, что под нормативной ценой подлежащего
приватизации государственного или муниципального имущества
понимается минимальная цена, по которой .возможно, отчуждение этого
имущества. Она определяется на основании данных промежуточного
баланса, подготавливаемого в соответствии с законодательством
Российской Федерации о приватизации в порядке, установленном для
расчета чистых активов унитарного предприятия. При таком расчете
учитываются следующие особенности: стоимость земельных участков,
принадлежащих приватизации в составе имущественного комплекса
унитарного предприятия, определяется исходя из цены выкупа
земельных участков, установленных в соответствии с законодательством
Российской Федерации о приватизации.. . .-.

Действующий Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает установление .кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения ив иных случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 5 ст. 65).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков

проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Действует Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель"¹.

Государственная кадастровая оценка земель проводится*для
определения кадастровой стоимости земельных участков различного
целевого назначения. При такой оценке земель .принимаются, во
внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав
пользования землей, установленные в законодательном,
административном и судебном порядке. ,,,

Оценка земель основывается на классификации земель по
целевому назначению и виду функционального использования. В
городах и сельских поселениях, садоводческих, огороднических и
дачных объединениях граждан оценка земель осуществляется на,
основании статистического анализа рыночных цен и иной информации
об объектах недвижимости, а также других методов массовой оценки
недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты _;
городских и сельских поселений и земель лесного фонда;
осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских
поселений устанавливается на основе капитализации расчетного
рентного дохода или исходя, из затрат, необходимых для
воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности,,их
природного потенциала. _; . .. ,• . -

В процессе оценки земель проводится оценочное зонирование
территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по
целевому назначению, виду функционального использования и близких
по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости
от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются
с границами земельных участков с учетом^сложившейся застройки <и
землепользования, размещения линейных,объектов (улиц, дорог, рек,
водотоков, путепроводов, железных дорог и др.)> а также границами
кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам
оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и
устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах
этих зон. ,

Кадастровая оценка земель проводится с учетом*данных
земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.
Результаты такой оценки земель вносятся в государственный земельный
кадастр. . .-. '

Методические и нормативно-технические документы, необходимые >

¹ СЗ РФ. 2002г., № 23, ст. 2142 .

СЗ РФ. 2000., № 16, ст. 1709.

Современная Гуманитарная Академи

Современная Гуманитарная Академия

для проведения оценки земель, разрабатываются' и утверждаются федеральным, органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и 'заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Споры, возникающие при проведении оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Для случаев определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

При продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков их стоимость определяется по правилам, предписанным Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (ст. 2). Она устанавливается субъектами Российской Федерации по следующим правилам. В поселениях с численностью населения свыше 3 млн. человек цена земли устанавливается в размере от пяти- до тридцатикратного'размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В поселениях до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений цена земельных участков определяется в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного¹ участка (на начало текущего календарного года). При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до f,3.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии ;с'Федеральным законом от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности"*.' Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным'образованиям, физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с объектами оценки.

Для указанных в законе целей под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а "на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,'т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки>хорошо осведомлены о,предмете сделки и
действуют в своих интересах; .,? ^

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме
публичной оферты; - . .

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон
сделки с чьей-либо стороны не было;, -....._Л,,,....

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении рыночной стоимости объектов оценки используются Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, которые были утверждены Постановлением Правительства РФ от.,.6 июля 2001 г. № 519 "Об утверждении стандартов оценкиЛОСубъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом„ "Об оденочной деятельности", с другой стороны, потребители их услуг (заказчики). Основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком. Договором может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. Обязательные требования к такому договору установлены в Федеральном законе "Об оценочной деятельности".

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, считается своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного или третейского суда. А также по решению уполномоченного органа.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям. ,

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре'об оценке не предусмотрено иное. Указанная в отчете об оценке, составленном в установленном порядке, итоговая величина стоимости объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

¹ СЗ РФ, 1998, № 31, ст. 3813.

¹СЗ РФ. 2001., № 329, ст. 3026.

Современная Гуманитарная Академия

Современная Гуманитарная Академия

для проведения оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным, органом исполнительной власти тю государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и 'заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Споры, возникающие при проведении оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Для случаев определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

При продаже находящихся в государственной или муниципальной
собственности земельных участков их стоимость определяется по
правилам, предписанным Федеральным законом "О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации" (ст. 2), Она
устанавливается субъектами Российской Федерации по следующим
правилам. В поселениях с численностью населения свыше 3 млн.
человек цена земли устанавливается в размере от пяти- до
тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу
площади земельного участка. В поселениях до 500 тыс. человек, а также
за пределами черты поселений цена земельных участков определяется
в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога
за единицу площади земельного участка (на начало текущего
календарного года). При продаже земельного участка к его стоимости
применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид
использования расположенных на земельном участке зданий, строений,
сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды
использования, утверждаются Правительством Российской Федерации
в размере от 0,7 до Т,3. •

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности"*.¹ Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным'образованиям, физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с объектами оценки.

Для указанных в законе целей под рыночной стоимостью объекта
оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства,'т.е. когда: " _:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки ^хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют в своих интересах; * »г ,;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме
публичной оферты; . . ,

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон
сделки с чьей-либо стороны не было; ₍,. ..„.'.,,,

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении рыночной стоимости объектов оценки используются Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, которые были утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 "Об утверждении стандартов оценки"ССубъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности", с другой стороны, потребители их услуг (заказчики). Основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком. Договором может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. Обязательные требования к такому договору установлены в Федеральном законе "Об оценочной деятельности".

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, считается своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта, в том числе, повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного или третейского суда. А также по решению уполномоченного органа.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Указанная в отчете об оценке, составленном в установленном порядке, итоговая величина стоимости объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

СЗРФ, 1998, №31, ст. 3813.

¹СЗ РФ. 2001., № 329, ст. 3026.

Современная Гуманитарная Академия

Современная 'Гуманитарная Акаде!